要正式对2023年说再见了，今晚大家或参与跨年活动，或与家人朋友一起倒计时，或一个人静静等待，或明天一觉醒来，迎来全新的2024年，也许2023年会留下一些遗憾，但希望大家在全新的一年里，都能事事顺利。

而每年的1月1日，也是房贷“重定价日”。

贷款市场报价利率LPR每月公布一次，而房贷利率则是每年有一次调整机会，贷款人可以选择在每年的1月1日调整，也可以选择在贷款发放日调整，但绝大多数客户的重定价日都是1月1日，所以绝大多数客户也都会从2024年1月1日进行调整。

2023年6月，5年期以上的LPR从4.3%调降到了4.2%，减少了10个基点，相应客户的贷款利率也会减少10个基点，那这会减少多少房贷呢？

贷款金额100万元、期限20年、采用等额本息还款方式的个人房贷为例，明年1月1日贷款利率由4.3%下降为4.2%，月供就会从6219元下降到6166元，减少了53元，虽然不多，但降总比不降好。

从过去一年多的市场看，房贷利率不下调，大家都在提前还房贷，所以9月集中降低了存量房利率，明年的经济如果没有好转，房贷利率大概率还是会继续下行的。

近日，工行、农行、中行、建行、交行等国有大行，以及中信银行、招商银行等12家股份制银行均官宣下调存款利率，为LPR下调腾出了空间，可以维持一个合理的净息差。

而房贷利率的高低，直接影响持有成本和房价涨幅的预期，只有大幅降低利率，提高租售比，才能有效激发购房需求。

租售比是近年大家提及比较少的话题，主要是房价涨幅明显，相比较租金收入就不值一提，但在房价分化、增速放缓、甚至下行的时候，就显得格外重要。

一般我们所说的租售比，指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1:200到1:300 ，比值越高，说明房屋的投资价值越大。

而根据诸葛数据研究中心的数据显示，2023上半年全国重点50城租售比为1：628，偏离程度自2020以来呈现持续扩大趋势，居民通过租房收回买房成本的年限再度拉长。

其实不止房价是在下滑的，租金也同样如此，根据贝壳研究院、纬房研究院等机构共同发布的《中国住房租赁市场发展报告(2023年三季度)》显示, 重点 40 城中，三季度住房租金挂牌价整体呈下降趋势，仅有 10 个城市住房租金环比上升，其余 30 个城市住房租金均环比下降。

其中，租金上涨的城市增幅也并不可观，环比增长率大多不到 1%，租金下跌的 30 城中，12 个城市租金跌幅在 1%以内，12 个城市跌幅在 1%-2%之间，6 个城市跌幅超过 2%。

租金成交价水平则同比下跌，环比微涨，根据贝壳研究院数据，三季度全国重点 40 城月度租金水平为 36.6 元/平米，环比微涨 0.8%，同比保持下跌。相较于去年同期，三季度月度租金指数同比跌幅缩小。

从重点 40 城月度租金指数同比来看，7、8、9 月月度租金指数分别同比下跌1.5%、1.7%、1.3%，相比于去年同期的月度同比跌幅均缩小了 1 个百分点。从月度环比来看，7 月、8 月租金指数环比微涨 1.0%、0.2%，9 月环比下跌 0.5%。

分不同能级城市来看，三季度一线城市租金水平同比下跌 3.8%，二线城市同比下跌 2.5%。一线城市中，三季度北京租金水平同比微涨 0.8%，一线城市租金成交价同比跌幅高于二线城市，深圳、广州和上海租金水平均同比下跌。

而租赁市场还有一些显著的特征，如在租房源数量持续增加，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年11月全国大中城市租赁市场在租房源量环比上涨13.32%，同比上涨16.62%，同环比涨幅双双较上月扩大超11个百分点。

另外根据贝壳研究院数据，全国重点 40 城中，两居室仍然是成交主力，占比超过 40%，今年三季度三居室占比首次超过了一居室，达到 28.2%，其中一线城市、二线城市一居室、两居室租赁成交占比均有不同程度的减少。

一方面，由于房地产购房交易市场影响，延迟购房“购转租”的租赁需求增加，这一部分多是家庭型租赁需求，家庭型租客由于考虑到父母、子女的居住需求，会更倾向于选择大户型。另一方面，由于保障性租赁住房、市场化集中式公寓项目的入市，分流了部分小户型的租赁需求。

如果大家关注合肥的租房市场，会发现整体租金同样是下降态势，主要是目前住房租赁市场需求端也呈现出“消费降级”的特点，随着租客收入预期不确定性增加，储蓄意愿增强，租金可支付能力降低。

所以随着楼市进入下半场，大家买房除了考虑能否升值，房子是否好租、能否租的上价格，也许是越来越越重要的。