在认房不认贷全国施行之后，各地开始接连放松限购
南京、合肥、苏州、郑州、太原、青岛、武汉、西安、长沙等等，就连一线城市广州，也不例外
其实很多人没注意到，上海也悄悄放松了“限购”
就在临港
之所以无人察觉，除了限购放松力度太小之外，问题其实在临港楼市本身
阶段性的供远大于求
以及预期过高带来的巨大失落
今天我们就来一起从新房、二手房、土地三级市场来聊聊临港楼市
为什么说临港楼市的拐点快到了！
1、
新政之后的临港楼市
新房二手房有起色
先来看新政之后临港楼市的成交数据：
新房：
9月临港新房成交约457套，相较于8月上升约50.83%
成交量TOP10中，除了港城·悦领在9月份有供应， 其余均为存量成交！
103片区的中建·玖海云天成交量大幅领先其余新盘，102、105片区各有表现
二手房：
9月临港二手房成交约178套，相较于8月上升约49.58%
成交量TOP10中，除了保利蔚蓝林语成交均价超4万/㎡， 其余均为2-3万/㎡！
不难看出，9月临港楼市整体好转，新房、二手房成交量都有起色！
但也要清楚认识到：这一轮政策对于临港来讲，很难称得上是雪中送炭，认房不认贷更多是松绑改善群体，而临港明显还处于刚需入场的阶段
换言之：临港楼市的翻身仗，还是要靠自己！
2、
阶段性的供远大于求
只是厚积薄发的前奏
贝壳上临港二手房6.53万/㎡的成交案例，记录着这片土地曾经的「巅峰时刻」
二手房不断刷新最高成交价的同时，新房也是炙手可热，3.1人才包场连续上演
新房和二手房市场同步繁荣，互相促进！
新房紧俏，置业门槛上升促进二手房价格预期上扬；二手房价格上扬带来更高倒挂，进一步推高打新热情
新房的供不应求是临港楼市的发动机！
从2014年以来临港新房的供求及二手房成交数据中可以明显看到这一点：
2020年，临港新房供应量来到近几年的最低值，成就了2021年全面繁荣的市场景象
也是在2021年，临港新房供求关系开始反转
到2022年，临港新房供应量来到历史峰值：15152套，这个供应量之巨可能很多朋友不太理解
2013-2022年的10年时间里，临港新房供应了约3.83万套新房，其中2022年的供应占比接近40%
2018-2022年的5年时间里，临港新房供应了约2.64万套新房，其中2022年的供应占比超57%
在海量供应之下，临港新房的供求比从0.43（2020年）急速扩大至1.41（2022年），市场迎来「至暗时刻」
一直到当下，临港新房的库存仍超5000套，库存压力较大！
但供求关系的转变已经开始了
截止到9月底
2023年临港新房供应量约3850套，成交量约4350套
供求比重新回归平衡，约0.89，临港楼市即将进入一个新阶段！
还有一个被很多人忽略的点：
在海量供应之下，成交也来到了历史峰值，2022年上海134个板块新房成交金额排名中，临港可以排在第2名，与其并肩的都是上海顶流板块
面对国家级规划的加持，临港没有成为炒房客的圣地，把实惠给真正在临港扎根的人，给长期看好临港的人
3、
土拍“暂停”
临港楼市的拐点快到了
临港楼市的真正拐点，在土地市场
2021-2022年的新房海量供应背后，是2020-2021年的宅地供应大爆发
2022年7月，原计划第二批土拍临港将供应的6幅宅地意外缺席，土地供应按下暂停键。
再结合后续及2023年的土地供应计划，毫无疑问的是：
临港的土地供应已经走过高点！
今年3月底，上海公布了2023年底土地供应计划，临港继续“爆冷”
年度商品房住宅用地供应量相较于去年下降约89%，是五个新城里最低的，甚至与崇明+长兴岛近乎平齐
2023年前4个月，临港土地没有新增供应，新房供应仅为2022年的约10%
“临港的新房库存还能卖很久”的说法只是对于整个临港而言
在更受购房者青睐、启动更早的101-105片区，随着土地供应减少、新房存量即将见底
再加上密集落地的规划，未来的滴水湖核心区将超乎想象
2023年上海市重大工程（科技产业类）一共77个，临港就占了16个，未来全部落地势能可想而知
总结
畅享一下2025年的临港楼市会如何？
届时，滴水湖片区绝大部分土地都已完成供应，想进入滴水湖片区，或只能通过二手市场来实现，势必要花费更高的成本！
毕竟，滴水湖片区只容纳64万人是白纸黑字地写在了规划上的，而2025年临港的目标是常住人口80万人！
在规划高度集中的加持下，临港购房者首选的一定是滴水湖片区，而2025年，届时临港人口也将超过了滴水湖的容纳程度，临港楼市将迎来一个大大的拐点
对临港核心区而言，房子足够是现状；房子不够，是未来的必然！
300万预算置业，投住分离买进临港核心区，未尝不可！
