随着教育集团化普及，现在各区遍地“名校”，如蜀山区的50中教育集团、庐阳区的45中教育集团、包河区的48中教育集团、滨湖区的46中教育集团和瑶海区的38中教育集团等等，除了新建学校，一些原来的中、小学也纷纷加入各教育集团。

但最受家长认可、在楼市中存在明显溢价的，还得是其中的本部学区，但这些学区内的房子往往存在房龄老、产品落后的问题，居住属性不佳。

所以一旦这些头部学区内有新房上市，能够兼顾到学区和居住，都引发大量关注，近来的“蜀山城投鸿锦里”就是如此，经常有粉丝咨询这个项目，所以趁着今天晴天，去现场拍了照片，分享给大家，以供参考。

蜀山城投鸿锦里的学区是安居苑小学本部+五十中西校本部，是合肥最受欢迎的双本部学区之一，也是项目最核心和最大的优势。

提起鸿锦里大家可能会比较陌生，但是说到原溪贝乐城想必都有耳闻，作为曾经的“地王”项目，这块地是在2014年1月，合肥原溪置业投资有限公司以每亩2370 万元的价格竞得，成为当年的单价“地王”，一时风光无限。

不过随后项目便一直陷入停滞状态，直到18年才拿到土地证，但项目施工至地下局部2层后，几乎未再开工建设，原房企显然已经没有实力开发。

直到今年1月由蜀山城投接手， 7月16日上午，由蜀山城投全资子公司合肥市金建房地产开发有限责任公司（以下简称“金建房产”）投资建设的百秀商务中心项目开工，重新盘活了这个烂尾项目。

我们再来看下项目的位置、配套和产品信息，鸿锦里的位置是在蜀山区的长江西路与青阳路交叉口，从下图可以看到，项目位于地铁2号线五里墩站旁（在建S1号线），是双地铁盘。

同时临长江西路，周边主干道众多，路网非常发达，覆盖全城，但早晚高峰也确实容易拥堵，最典型的就是东侧五里墩立交。

在配套方面，学区前面介绍了，为安居苑小学本部+五十中西校本部学区，商业除了自身配套外，南侧住宅区有大量的沿街门面，也基本都是开业状态。

对面有弘阳广场，盒马鲜生在合肥首家店就在这里，除了盒马整体运营一般，不过项目周边往西1.5公里，就是之心城和官亭路，大型商超并不匮乏。

另外周边医疗资源也很丰富，除了相邻的901医院，中医院、安医附院也都很近，各项生活、教育、医疗资源都完备。

在环境方面，就相对乏善可陈了，鸿锦里北侧就是长江西路高架，来往车流量很大，会带来一定的噪音干扰，其他方向以住宅小区为主。

因为片区开发时间早，所以城市界面一般，缺少公园绿地，加上项目自身也没有小区环境，在这一项上属于劣势。

▲鸿锦里西向

▲鸿锦里东向

▲鸿锦里北向

▲鸿锦里南向

在产品上，项目总投资约3.5亿元，总建筑面积约11.2万平方米，地上建筑面积约7.2万平方米，地下建筑面积约4万平方米，地下3层。

规划建设3幢高层，其中1#、2#楼为安置房，地上32层，建筑高度98.1米，3#商品住宅及办公楼为地上28层，建筑高度99.4米。

对外卖的一共有354套，以3号公寓楼为主（靠近长江西路那栋），有310套，1-2栋有44套，户型是38-120平左右，但38平的很少，一百平以上也不多，主力是51、55平。

其实我们总结一下这个项目，虽然大的地理位置不错，小位置也临双地铁，但同样临长江西路，对外卖的还是北侧离长江西路最近的这栋，会有噪音干扰。

同时产品上也较为一般，以安置为主，没有小区环境的公寓楼后期也容易沦为商住两用，物业管理的要求和难度都比较大。

但安居苑小学本部+五十中西校本部的学区，让买房人可以忽视很多缺点，也是项目最大的卖点，另外就是双地铁口，出租比较方便，后期也容易出租，现在最关键的可能就是价格了，据了解会参考周边二手房价格。

其中最有参考价值的是同学区的通和易居同辉南苑，这种学区房的一个显著特点是户型越大，单价越低，毕竟不管面积大小，在学区的附加值上都是相同的，鸿锦里的大户型预计在3万以上，小户型应该在3.5到4万的样子。

如果大家正在考虑这个项目，会接受这个价格吗？