“管理和服务一塌糊涂，小区治安问题频发，就这还一直催着我们要物业费？”近期，郑州市民陈小姐多了一桩烦心事：因为看不惯物业公司的管理和服务水平，陈小姐和邻居商量后决定拒缴物业费，却不料，物业公司直接将陈小姐他们告上了法庭。

事实上，这并非个案。据业内人士透露，随着经济快速发展和人们生活水平的不断提高，大众对物业服务的要求越来越高，业主与物业之间的矛盾纠纷也因此越来越多，而业主和物业公司争执之后闹上法庭的也不在少数。

那么，针对类似的案例，法院会如何判？业主什么时候才能拒绝向物业交费？如果物业服务水平达不到既定标准，业主应该怎么维权？大河报·豫视频记者通过案例和律师声音来为你解读。

案例1：门损坏、房屋渗水，拒缴物业费的她败诉了

居住在郑州市中原区某小区的王女士没想到，自己竟然被物业起诉到了法院。

原来，在与物业公司签订管理服务协议后，王女士连续三年未向物业公司缴纳物业费，物业公司催要无果，向郑州市中原区人民法院提起诉讼。

对于拒缴物业费的原因，王女士称，自己家中入户门损坏、房屋渗水、墙体开裂，多次向开发商、物业服务公司反映，经多次维修后房屋漏水的问题一直没有得到解决，心中愤愤不平，便以此为由拒绝缴纳物业费。但王女士并没有提供充分有效的证据来证明自己的主张。

判决结果：中原区法院认为，双方签订的协议是合法、有效的，王女士应按约定向物业公司按时足额缴纳物业费。考虑到王女士家中的问题客观存在，因此驳回了物业公司主张王女士支付违约金的诉求。

权威解读：

房屋质量及办理房产证等事宜，系业主与开发商之间的房屋买卖合同关系，与物业服务合同属于两个法律关系。开发商与物业公司系两个独立的法人，相互之间不应为对方的行为承担责任。而物业公司已经提供了物业服务，房屋质量问题及个别服务瑕疵不能成为拒缴物业服务费的合法理由。

案例2：业主财物多次被盗、环境卫生无人管理，被判酌情减免物业费

江西赣州某小区业主徐先生和他的邻居因为不交物业费被物业公司起诉了，物业公司要求徐先生缴纳物业费及承担违约金。

但徐先生却认为，物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，譬如业主财物多次被盗，安全保障明显不到位;小区环境卫生无人管理、公共设施设备缺乏维护和修缮，业主多次向物业公司反映后，问题一直未得到解决，所以不配收取物业费，并向法院举证证明。

判决结果：法院生效判决认为，物业公司为案涉小区提供了物业服务，徐先生应当按照合同约定支付物业费。但考虑到法院在审理案涉小区物业服务合同纠纷系列案中，查明物业公司在提供物业服务过程中，存在重大瑕疵，物业公司应承担相应的违约责任。根据物业公司的物业服务质量及物业收费标准，结合物业公司的违约行为及其违约程度，遂对物业公司诉请的物业费酌情核减10%。关于物业公司主张的违约金，法院不予支持。

权威解读：

判断物业服务是否符合合同约定或者规定标准，需要综合问题的成因，问题是否属于物业服务的范围，该问题与物业公司不履行或不完全履行物业服务合同之间是否存在因果关系等因素进行综合认定。

但是，如果物业公司存在安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免。如小区未采取合理措施保护业主的财产安全，从而导致业主财物被偷窃的，可以认为物业在业主安全保障方面明显管理不到位，物业公司具有重大瑕疵，应当酌情减免物业费。

案例3 业主房屋空置5年不交物业费，物业胜诉

杨某在湖南省某地市某小区购买了一套住宅并办理了收房手续。同年，杨某与物业公司签订了物业服务协议。此后，由于杨某一直未缴纳物业费，物业公司多次致电催缴，但杨某以未真正入住为由拒不缴纳物业费。

随后，物业公司将杨某起诉至当地人民法院，要求杨某支付物业费，并承担近千元的违约金。

庭审中，杨某辩称，其房屋在交付后一直处于闲置状态，既未对房屋进行装修，也未居住或使用，根本未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金。

而物业公司坚称，虽然杨某的房屋处于闲置状态，但物业公司仍为其房屋的安全、公共设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供了服务，故杨某理应缴纳物业费，并承担违约金。

判决结果：法院经审理后认为，杨某作为业主，物业公司依据双方签订的合同为杨某提供物业服务，因此，当事人之间系物业服务合同纠纷，杨某应按物业服务合同及相关规定向原告缴纳物业费。

权威解读：

物业服务具有公共属性，物业费一般用于小区公共设备设施的日常养护维修，绿化保洁等相关事项，无论业主是否入住，物业都需要维护，小区设备设施与公共环境，业主也会从中受益，即使房屋空置，业主也应当缴纳相应物业费。

律师面对面：以下几种情况，业主可以合理拒缴物业费

记者采访了解到，物业与业主的纠纷焦点大多集中在物业费和服务质量等问题上，比如有些业主不按时缴纳物业费、有些物业公司无法提供优质服务等等。但是整体来看，这类案件有一个很重要的特点就是，物业公司的胜诉率很高。

究其原因，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，物业公司起诉业主缴纳物业费一般都属于物业服务合同纠纷的范畴，首先，在此类纠纷中，物业公司与业主之间一般都签订了书面的物业服务合同，规定业主需按期向物业公司缴纳物业费，于法有据，有约可依；其次，在举证过程中，物业公司作为专门提供物业服务的企业，取证、举证都具有一定便利性，所以申诉率相对更高。

此外，记者了解到，不少物业公司在起诉时，除了对物业费进行主张外，一般还会要求业主赔付违约金。

“若物业服务合同中有明确的违约金条款，且物业公司诉讼请求中包含需要业主支付违约金，经审理法院认定物业公司不存在服务瑕疵，业主确实存在逾期支付物业费的情况下，一般法院会判决业主支付。“王玉臣律师表示，如果业主有充足证据证明物业服务确实存在瑕疵，可以视情况减少甚至免除违约金。

而针对物业公司追讨几年前的物业费，是否超过诉讼时效，王玉臣律师表示，“在实践中，有两种不同观点。”一般情况下认为物业服务具有持续性，所以物业公司起诉追讨物业费并不受诉讼时效的调整。但也有观点认为，如果物业公司不能提供自己在三年的诉讼时效内向业主追缴过物业费的相关证据，法院可以支持业主的诉讼时效抗辩。

“注意，如果物业服务水平达不到既定标准，业主可以拒缴物业费。”王玉臣律师表示，“但是为了避免物业公起诉业主，业主在签订物业服务合同之初，就可以根据相关法律规定对物业公司的服务标准尽量进行细致化规定，不仅对于物业公司日常提供物业服务进行约束，提高服务标准；也可以量化物业公司的服务标准，从而可以依约、合理的拒缴物业费。”

此外，在这几种情况下，业主也可以合理的拒缴物业费。

1 如果业主购买的房屋不符合交付条件，业主没有收房的情况；

2 物业公司入驻小区，并非依法由业主共同决定，业主并没有和物业公司签订物业服务合同，物业公司所提供的服务也有问题（但是在业委会成立之前，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同；以及在业委会成立之后，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主也具有法律约束力）；

3 物业服务标准不达标，业主可以充分举证证明的情况；

4 物业公司存在擅自提高收费标准、擅自增加收费项目的情况下，业主对于物业公司单方面增加的部分也可以拒缴；

5 物业公司重复收费的情况下，业主可以拒缴。

不过，如果物业公司提供的服务不满意，其实拒缴物业费并不是最终目的。“业主可以就不满意的内容进行详尽列举，并且留存相关证据，据此直接与物业公司相关人员、业委会、居委会等相关人员进行协商，要求物业公司提高服务质量，以此保障业主小区的居住品质。如果还是不行，最好的方法就是成立业委会，通过业委会来更换更合适的物业公司。”王玉臣律师建议。