两天前，昆明市举办了今年的土地推介会，拿出了上万亩土地的清单，其中不乏条件优越的优质地块，显得诚意满满。而开发商也比较捧场，如今在昆明市场上比较活跃的房企基本都来来，现场近乎座无虚席。线上同步进行的直播，吸引了数万浏览量。

云南房网也在第一时间对这场推介会，以及重点地块进行了报道，有人看后留言道，不是说昆明住宅库存超标，被限制土地出让了吗？怎么还举办土地推介会。还有人说，土地倒是不少，谁来买呢？

土地谁买，这是以后的问题，倒是在上个月国家出台重磅“史诗级”救市政策后，昆明选择在一个月后举办这场土地推介会，还是说明了一些问题。

一是昆明并没有被暂停土地出让。

今年4月30日，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。《通知》明确要求：商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。

根据这份《通知》，有人以中指院发布的数据为依据，认为昆明的住宅库存已经超过36个月，属于要暂停土地出让的城市。但根据另一家机构克而瑞的数据，昆明的住宅库存只有25个月，仍然可以出让土地，只不过数量上应遵循“盘活多少、供应多少”的原则。

昆明在自然资源部的《通知》发布后一个多月举办土地推介会，说明昆明并不属于暂停出让土地的城市。前不久官渡区赴成都招商，也推介了好几个地块，并且明确表示将在未来几个月或者半年内出让，也证明今年昆明仍然可以进行土地出让。

二是今年昆明土地出让规模不可能有多大。

有人看到前天上万亩土地被推介，就惊呼眼下昆明房地产市场这么差，为什么还要卖这么多地。其实土地推介是一回事，什么时候上架出让又是另外一回事。昆明每年都要进行土地推介活动，有时候还不止一次，每次推介的规模都不小，但实际供应的并没有那么多。有些前几年就在土地推介会上亮相的土地，到现在都还没有上架。今年推介的上万亩土地，供应周期肯定会更长。

另外，昆明住宅库存即便不超过36个月，也仍然属于库存较多的城市，按照自然资源部的要求，昆明应该“盘活多少、供应多少”，由于今年昆明的新房去库存速度基本徘徊在每月20万平米出头，折合成土地的话也顶多100来亩。

从开发商角度来看，受当前房地产市场和资金面的影响，有拿地意愿并且有拿地能力的房企也不多，能卖出的土地有限。

从政府角度来说，虽然卖地的冲动很强烈，可是考虑到去库存、稳定市场等因素，也不会大规模出让土地。

三是昆明必须卖地。

应该说，当前的市场形势，并不是大规模推介并出让土地的好时机，但昆明有昆明的难处。

昆明经济发展和地方财政对房地产行业依赖较大是个无法否认的事实，房地产开发规模下降、土地出让面积锐减、土地出让及房地产相关税收减少，已经对昆明经济造成了比较大的伤害，也严重制约了地方财力。

根据昆明市财政局公布的数据，今年1-5月昆明国有土地出让收入只完成33.7亿元，比去年同期又下降了1.6%。而在土地出让高峰的2019年，昆明市同期土地出让收入高达267.3亿，今年只有5年前的八分之一。

以土地出让收入为主的政府性基金预算收入，是昆明财政收入的重要组成部分。在高峰期，昆明市政府性基金预算收入是一般公共预算收入（主要是税收）的1.5倍，但今年1-5月，前者却只有后者的不足五分之一，可以想见昆明市的日子已经紧张到什么程度。

如果不卖地，昆明的财力还会继续下降，许多公共支出将难以为继，公共建设也难以进行，可是摆脱土地财政依赖又非短日之功，因此从维持城市发展、稳定经济的角度来说，昆明也不能不卖地。

四是好地仍有市场。

昆明必须卖地，昆明也有地，问题是能卖掉吗？

答案是肯定的，因为正常的房地产开发是房地产企业的生命线，昆明的城市规模和能级决定了，无论市场形势如何糟糕，房地产开发仍旧会维持相当的规模，这也让具备实力的房企在昆明有了足够的市场空间。从开发商参加土地推介会的踊跃程度看，多家房企今年在昆明都有较强拿地意愿，关键看什么土地什么价格。

昆明市意识到了这一点，所以今年土地推介会上有多宗优质土地亮相，虽然具体出让价格还无法确定，但以今年的市场形势，相信会比较实惠。更重要的是，从今年邦泰臻境的过规条件，以及昆明市已经在修订城乡建设技术文件的信号来看，土地规划条件会给到开发商比较大的发挥空间，有利于好产品问世，也有利于提升性价比。上个月邦泰·臻境热销，说明只要产品有卖点，价格实惠，并不愁卖不出去。

因此，在经过了近乎冰封的上半年土地市场行情后，下半年昆明可能会迎来一波土地交易。

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