昨天，《楼八》受邀参加了由郑州市自然资源和规划局（以下简称：自规局）举行了的2025土地供应座谈会。会上，自规局和与会房企针对今年预计出让的83宗土地进行了深度的交流和沟通，详细听取了各房企对宗地的意见和建议，并要求各分局会后根据企业实际情况，制定最优的组合方案以及出让时间，让土地招拍挂真正做到“线下有效沟通、线上高效出让”，促进郑州房地产市场有序健康发展。万科、中海、华润、正弘、金茂、招商蛇口、保利、越秀、龙湖、保亿、通派、河南屹立、海义、鹤壁大山、南阳鑫联等房企参加座谈会。关于今年计划要出让的83宗土地的详细信息，接下来我们详细解读。结束后和二个朋友在附近苍蝇小馆一起喝了几杯，一个朋友似乎不太看好房地产，喝着酒还在问我房地产将来到底咋样啊？还会有人买房子吗？
我问：你还会买吗？
他说：不买，我有房子住。
我说：给你2000万，重新组织一下语言。他考虑了一下说买。这就对了，95%都想换房，只是钱包拦住了90%的人，人们不缺房子，但缺好房子，缺核心城区的好房子，但经济一定会慢慢恢复，中国改善性房地产市场才刚刚开始。然后他又问我：2000万啥时候给我？我突然感觉自己多了一笔债。83宗土地，今天我们按东区、经开区、高新区、金水区、中原区、二七区、管城区、惠济区的顺序分析解读。【1】
郑东新区
感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。这一次最令楼八惊喜的是北龙湖和经开区，我们先从这二个区域开始。2025年，郑东新区计划推出4宗地块，全部位于北龙湖地区（官方仍称“龙湖地区”），涵盖北岸，南岸西部区域和南岸东部核心区。指标如下：
上图：2025年东区计划出让土地指标此次出让的4宗地块容积率范围在1.5-1.7，合计亩数近300亩，预计出让挂牌总价约45亿。位置如下：
上图：2025年东区计划出让土地位置图逐一来看。
33号地块
上图：33号地指标图33号地位于融创壹号院南侧，占地68.5亩，容积率1.5，限高20米。上图右侧二宗地块，下方地块已经出让，为山姆超市，上方地块传闻为正弘等北龙湖商业。地块预计出让底价14亿，对于正弘来说可能有点压力，不过，据说华润攒着一口气要拿。这地块是要硬刚金茂府10号地。
35号地块
上图：35号地块指标图这个地块就在金茂如意府地块西南斜对面。占地面积75亩，容积率1.7，限高24米，预计挂牌总价15.53亿。这地块要和金桥one52掰掰手腕。36号地块
上图：36号地块指标图36号地位于龙润西路和龙源路交叉口。地块占地81.72亩，容积率1.7，建筑限高24米，预计挂牌起始价16.83亿。
34号地块
上图：34号地块指标图34号地块和36号一路之隔。地块占地45.13亩，容积率1.7，限高24米，预计出让底价9.3亿。34号地块和36号地块对标的是兰溪府。【2】
经开区
插播一条信息：如果有感兴趣的开发商对本次公布土地感兴趣，可加主编微信（15090100001同电话）或者文尾扫描二维码加好友索取详细信息，请注明企业名称。北龙湖的地牛气，经开区这次也不简单。不得不说，通过这次座谈会，我发现经开区优质的土地真的还有很多。先看计划出让的4宗地块。
上图：经开区2025计划出让土地今年经开区一共计划出让4宗地，容积率全部都是2.5，其中一宗位于“美庐湾和蝶湖书院”之间，一块位于中建元熙府隔壁，另外2宗属于金沙高尔夫观邸的后续开发用地。具体位置如下：
上图：经开区2025计划供地位置图经常有人问我“你买的美庐湾怎么样了”，我说不知道，他还问“什么时候交房啊”，我说不知道，他还还问“你自己的房子你不知道”。是的，我自己的房子我也可能啥都不知道，别再问了，问deepseek吧，它可能比我们知道的都多。很多次想写写美庐湾，都没能“提起笔”，合同交付日子2023年9月30日，现在已经是2025年了，前几天去，工地还乱七八糟的。加油！争取2050年交房！回归正题。经开区除了这4块地，区域内又整理了多宗优质土地，有意向的房企可以前往经开分局深入沟通。
上图：经开区储备土地地块13：位于保利天汇和华润凯旋门隔壁，这个地块的房子不愁卖，不过地块规模不大，地块占地47亩，控规尚未编制。地块5：这应该是目前经开区最好的地块了，占地49亩，目前为商业用地，可调住宅用地。地块6：地位位于航海路中心广场的正北方，目前是商业用地，可调住宅用地，比较适合城市地标级大平层产品，不过算了，盖流量产品吧，成第二个美庐湾就完了。地块7：位于经北二路南、第八大街西，占地约72亩，目前已经被批复为住宅用地兼商业用地，实话实说，这块地虽然位置上不如地块5和地块6，但却是目前“已经是居住用地”土地中最好的地了。而剩余的其他用地都是滨河国际新城的土地了，我们在这里就不一一介绍了，有兴趣的自己看。【3】
高新区
高新区的2025年供应《楼八》已经写过文章了，具体链接中看完本文后可点击以下链接：《全是宝地！昨日郑州一次性亮相10宗优质住宅地块！》我再上传一张图和一张清单。
上图：高新区205计划出让土地双湖科技城的3宗土地可谓是条件极佳，另外，3号地块为电建地块，计划3-4月份摘取，下半年入市。具体指标如下：
上图：高新区2025计划出让土地对于高新区，2025可能有一块土地会搅动市场，这个地块堪称正弘序姊妹地块。详细位置如下：
上图：正弘序姊妹土地这个地块相比正弘序除了少了地铁线之外，也堪称完美了，商业、教育、公园，以及周边配套，似乎更适合居住。目前地块正在调规。【4】
金水区
金水区今年最有看点的土地有四块。分别是：
js001-002的大铺地块
js006的二十里铺翠园后续地块
js008的豫发豫园后续地块
js009的未来天奕二期地块详细指标如下：
上图：金水区2025计划出让土地JS001-002大铺地块我以为是挂小铺，没想到挂了大铺。大铺位置如下：
上图：大铺位置图实话实话，这个位置是不错，但四至情况及地块界面并不是很好，而且目前道路通达性有点弱。大铺地块的容积率是4.2，日照排起来估计要费点心思。JS006翠园地块翠园的后续地块四至倒是不错。
上图：二十里铺地块位置金水北楼市近2年竞争激烈，这块地同样面临这样的问题，但其3.3的容积率+52的适中规模在金水北还是很有优势的。地块基本没有什么瑕疵。JS008豫园地块我仔细看了看，的的确确是奥克路南，那么这就是豫园的三期地块了。但我又看了看“指标37亩、容积率3.5，公元2025，替换原A-4地块”等一堆信息把我搞蒙了，没注意，那会我应该去洗手间了，不管怎么说，2025，我们知道豫园会再挂地块就行了。JS009天奕二期地块
上图：未来天奕从一期到二期我说这个地块可能会冲击5万/㎡的价格很多人又觉得在吹牛逼了，一起来看看地块的指标吧。37.4亩，限高25米，容积率1.9这基本上就是北龙湖的土地，北龙湖能卖5万，金水主城卖不了吗？看不起谁呢，拭目以待。其他地块，大家自行看吧。【5】
中原区
中原区2025年的土地出让主要围绕热电厂和二砂进行，辅以环常西湖周边的2宗地块。详细位置如下：
上图：中原区2025供地计划可以看到，热电厂的1、2、3、4地块中的1号地块已经完成出让，由区域城投摘取。《楼八》一直特别认可和欣赏热电厂地块，首先地块在三环内，一路之隔是常西湖，周末骑着自行车就去郊游了，而且热电厂停了以后，没污染没噪音的大烟筒其实算是城市文化风景了。如果我是中原区土著小田，我就买这里，未来这里比二砂舒服。但为什么首期地块没有抢，座谈会有房企也说出了一些原因，还是片区基础设施推进的问题。来看一下中原区土地的详细指标：
上图：中原区出让指标值得一提的还是zy011和zy024地块，容积率分别是3.5和2.5，这是公开招拍挂土地，现在说时光之境的后续地块还为时过早，目前属于二砂后续地块。【6】
二七区
今年二七区有2宗重点土地。一宗是紧邻招商林语惊地块，位置如下：那三字每次打都捣鼓半天，希望大家起案名的时候能不能起点顺口+好打的，少一些生僻字，拜托了。
上图：二七地块位置图招商林语惊卖得好是有道理的。紧邻地铁口，对面是大型公园，产品赠送面积大，得房率高，2024年也算点燃了死气沉沉的南三环地带。2025年，林语惊片区就更热闹了，亚星来了，也是第四代，距离公园更近了，如果这块地再拍出去，就形成了三足鼎立之势，有可能拉热南区市场。地块不大，25亩，我上面画的范围似乎大了一些，容积率3.0。另外一宗是紧邻信达项目的土地，即下图EQ005地块，其他的地块大家看表格。
上图：二七土地计划【7】
管城区
不得不说，这次座谈会，管城区的ppt是做得最好的，也是最用心的，没办法，既然不是城市热点区域，就得比别人努力一点，笨鸟先飞。管城区2025计划推出的地也很多，详情如下：
上图：2025管城区供地一般标注都是圈圈，管城区是地块形状，而且还有亩数，真的很用心，图做得比楼八都好，底图还只保留管城区，还有字体的使用，颜色的搭配，曝光度的调节，太用心了，房企就冲这ppt也得买块地支持一下。右上角238亩的地铁上盖轨道交通要拿了。“郑轨云麓”项目策划得好，推广得好，营销得也好，结果自然是越卖越火，如果不出意外，今年可能就清盘了。这个项目的成功开发，不仅仅让轨道交通狠狠大赚了一笔，更是锻炼了一直强悍的营销团队，下一步，他们可能就要转战这个地块了。这个地块除了被高架铁路包围外，全部都是优点，城市核心、世纪公园、1.8的容积率……是吧。看一下地块的指标：
上图：管城区2025计划出让土地情况管城区的其他土地，大家自己看吧。算了，还是再说说管城区的PPT吧，真是用心啊，就拿GC034地块吧，一共用了7P来介绍，下图是其中一P。
上图：管城区待出让地块这张ppt，有地块内部照片，有周边街道，有四至情况，还用小飞机飞了飞，连红线图都标出来了，水平已经超过一般的房企投资专员。地块方正，旁边是公园以及50米绿化带，3.0的容积率，总价1个多亿，真的很不错。【8】
惠济区
惠济区更厉害，一个地块做了一个ppt，可惜现在已经是凌晨3点了，眼睛真的睁不开了，大家看表格吧。
上图：惠济区2025计划土地供应刚刚关机，躺倒床上准备睡觉，突然想起来白天和海兵讨论的021地块，这又是一块我家门口的地，想了想，还是说下吧，又起来开了电脑加了这块地。位置如下：
上图：HJ021地块这是思念果岭最好的土地！去过思念果岭的人都知道。
上图：思念果岭地块指标容积率1.5，盖什么产品呢？我觉得做层层退台的老式花园洋房最好，不过，不管盖什么，对现在周边的二手房都是降三维打击，因为时代差了有近20年了。不知道这个土地出让以后，能不能让我隔壁的房子涨一下，能不能救活门口的瓦库思念果岭店。瓦库的思念果岭店比起市区的其他店，服务差的不是一点二点，可能是效益不好，员工工资发得不及时吧。结语
楼八的话
这次座谈会，大家讨论得最多的还是司法警官地块的事。司法警官地块为什么这么好？而且还是在当下不太景气的房地产之下，因为地太好了，这是郑州近10年老三环内最好的土地。好地的缺失让想做好产品的开发商并不能如愿，其实开发商都是想做好产品的，但，郑州近几年的豪宅产品都是瘸腿的，这主要是地块的问题，雅颂居、古翠隐秀、未来天奕、睿玺苑，都多少有点瑕疵，但即便如此，开发商还是盖出了十分优秀的产品，感谢他们。但未来就不一样了，好地很多，基本涵盖了每个区，特别是高新区、经开区、金水区、中原区、北龙湖等。这样土地，正符合当下市场但需求，老百姓不缺房子，缺好房子，缺主城区里的好房子。四点多了，文章定时推送，我估计要睡到下午了，勿扰！感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究。
