9月底以来，所有口径突然转向，都在说房地产要「止跌回稳」。

全国层面的政策哗啦啦给了一大波，之前我大概聊过一点对当下市场的理解，但在持续三四年的明显下行之后，现在很多读者来咨询时，最关心的还是这几个底层问题：

这些政策到底有没有效果？能不能起到持续的刺激作用？

现在的房地产究竟有没有止跌回稳？

楼市是不是真的触底了，还是可以再等等？

买或不买，就是个问题。

今天说几个观察指标吧，供大家参考。

1

央行最近发了11月的金融数据。

住户贷款增了2.37万亿，增量部分主要是中长期贷款。

所谓的住户中长期贷款，基本以房贷为主。

也就是说，在一系列政策之后，愿意买房的居民多了，实打实加杠杆的也多了。

所以，11月居民中长期贷款的新增规模，创下了今年下半年以来的单月新高。

数据还说，个人房贷提前还款的也少了。

10月个人房贷发放量超过4000亿，提前还款额占个人住房贷款余额的比重明显低于政策出台前。

所以，这些数据佐证并且回答的就是，政策还是有点效果的。

那这一次的刺激能持续多久呢？

能把楼市从下行的泥淖中拖出来，回到一个平稳发展或者上行的通道吗？

2

这里可以提供几个观察指标，其中一个就是：

银行。

看银行给房企注入的流动性有没改善。

也就是现在，当下，此时此刻，银行愿不愿意把钱更多的贷给开发商，开发商是不是能更容易的从银行拿到钱，融到资。

毕竟，这一轮全国房地产被主动刺泡沫，就是从开发商的融资端下手的。

从房企的三道红线，银行的两道红线，到供地两集中，所有拳头砸下来之后，整个楼市哀鸿遍野，叠加疫情和整体经济的影响，现在的楼市才被砸出了一个人人看跌的“黄金坑”。

前几天跟一个金融系统的朋友聊，问到银行目前对地产的预期时，朋友第一反应是反问我，放松对民企的融资吗？nonono，必须是白名单企业啊。

看，这就是人间真实。

银行也是要控风险的，要从银行融到资，首先得让自有资金先转得起来，项目报表没那么难看，但转得起来的企业，相对于拿不到钱的那些，也没那么差钱，不会等着贷款救命——

所以，该出清的还得继续出清……

最后能从银行拿到低息贷款的，还得是央国企先。

现阶段来看，银行对于整个地产行业的预期转暖和信贷倾斜，还需要时间。

但银行对于房企的预期是一个先行指标。

在房地产的传导机制中，银行预期的回暖是早于居民预期的。

什么时候，开发商的钱没那么紧了，离市场回暖就更近了一步。

也只有开发商的流动性充裕了，各个楼盘的推售节奏和定价策略才能更从容，反馈到购房者层面，才能从逐渐变化的量价关系中，感受出市场的冷暖和温度，再才决定要不要躬身入局。

3

你说，那有没有一些更具体的指标？

如果我就想看这个盘能不能买，该怎么判断呢？

很简单，看阳光家缘的销控表。

通常来说，一个楼盘可以卖但还没卖出去的房子，会显示为下图中的绿色部分：

已经卖出去的房源显示为红色，红色下面的圈，表示“已签约”。

但有些特别缺钱的开发商，会把那些还没卖出去的房源，也就是图中这些用绿色标注的房子，先拿去银行抵押换钱，等有人买了再去银行解押，然后购房者才能去做网签过户等后续一系列手续。

这是黄埔的时代天韵其中一栋楼的销控。

可以看到，图中绿色的房源全部已经先抵押出去了。

你可以买，等你买了我再去解押就是。

买这类房子的风险在于，下定之后，开发商何时去解押？何时能正式网签？交楼后何时能办证？

关注到这个盘，是因为有业主在我的小红书留言，说这个盘办证有问题。

正常来说，解押了才能网签过户，这没解押咋过户咋还贷咋收楼咋出证呢？

但不管怎样，有人说买了时代天韵有办证的问题，对这个盘有意向的朋友可以在下定前先确认清楚。

反正不管什么盘，缺钱到这份儿上，减配的风险肯定会比其他盘高很多很多。

所以，在决定买一个盘之前，不妨先去阳关家缘看看你要买的那个盘、那栋楼的销控情况，看开发商有没先把没卖的房源抵押出去，如果真有，那这个项目，是真缺钱哪。

4

最后说个八卦。

珠江新城的某著名网红盘，最近把捂了十几年的尾货一次性放到市场抛售，引起了不小的轰动。

虽然产权缩水了十几年，这批房源依然是一手房，毕竟开发商此前是放租出去的，最近号称租约陆续到期，所以就收回来卖了。

选在现在这个时点来清这批尾货，除了要赶在保利临江大道地块开卖前赶紧抢跑，我听内部的人说，还有一个重要原因是，凑钱还银行。

朋友说，现在信贷还不太支持扩张，主要是续命。

你看，外界都以为不差钱的港资房企，身体也是诚实的。