年末，各家房企纷纷开启了抢收季，有加大力度冲击年度销售业绩的，也有趁年底重金补仓拿地的，其中央国企在土地市场的表现尤为抢眼。
据好地大数据，2024年11-12月，华润、保利、金茂等央国企均在年底加了了土地收储的力度，共斥资787亿在北上广深四个一线城市拿地，占比达81.4%。
纵观全年土地市场，各家房企的投资表现如何？2024年的投资工作为新一年留下了什么？好地研究院开展沪上房企的投资系列报道。今天推出第一篇：华润。
文/好地网 陆盈
从1992年首入上海，华润在沪已经深耕了32年，在三四线城市遭遇市场下行，以及商住项目现金兑现难等多重挑战之后，华润在沪能走得更加稳健吗？好地研究院进行分析——
一
沉寂10个月后，四季度忙抢收
看到最近在土地市场出手阔绰的华润，市场有些许意外。从2023年12月15日摘牌闵行区颛桥镇江川社区MHP0-1102单元45-02地块之后，华润已经10个没有在上海土地市场拿地了。
而到了四季度，却开始频频抢收。据好地大数据，2024年10-11月，华润在上海出手了9次，最终成功拿地4宗，权益拿地金额144.39亿元。这一成绩单与往年相比，并不逊色，但是与2023年相比还存在一定的差距。
从华润拿地项目来看，涵盖了TOD项目，风貌项目，纯住宅项目：
2024年10月25日，华润以46.1169亿补仓了宝山大场镇7号线丰翔路站TOD二期项目，建面23.3万方，其中住宅11万方（占比47%），商办12.3万方（占比53%）。
11月27日，在第七批次土拍中，斥资98.3亿元（权益），连拿浦东新杨思、虹口、普陀桃浦三宗地块。
2024年华润拿地分布
数据来源：好地大数据
二
2024年销售额创新高，深耕上海意图明显
受到三年拿地禁令的影响，华润一度在上海公开市场拓展停滞。2022年非公开市场发力，加上2023年重启在公开市场的投资，为华润2024年的销售奠定了基础。据好地大数据，华润置地2024年在上海的权益销售额超252亿元，在华润地产板块的占比大约10%，与2023年（销售额89.7亿）比大涨180%。
数据来源：好地大数据
当下，华润正遭遇房企普遍的双重市场压力：
首先，三四线城市的销售回款难。若以长三角为观察对象，在市场暴雷前后（2020-2022年），华润长三角的三四线城市共拿了17宗土地，斥资224亿元（权益）。梳理这些地块的销售情况，有不少项目滞销。如绍兴的置地中心·润樾山，2020年拿地，迄今整体去化仅约7成；位于淮安的悦玺台，2021年3月拿地，迄今整体去化仅约7成。
其次，商办项目的变现难。华润善于以综合体勾地的方式底价拿地，除了商业mall需要自持运营，可售部分尤其是办公部分的去化是棘手的难题。
基于此，华润深耕上海市场的意义重大。据悉，华润近期还将继续发力上海中心城区旧改市场，为2025年的销售打下基础。
华润近五年于长三角地区竞得带商办地块清单
三
商业承压，华润深耕上海的挑战
华润于2023年和2024年先后拿下宝山丰翔路站TOD一期和二期地块，商办总体量高达32万方，若按照商办部分18亿的地价、10000元/m²的建安成本，沉淀资金高达50亿。
2023年和2024年华润在上海住宅部分的销售额总计约340亿，按照平均8%的利润率计算，两年时间赚取的利润为27亿元。利润部分不足以覆盖商业的支出。
而随着市场行情分化，上海房地联动价取消，新的一年，华润在上海的销售形势还将进一步承压。在华润的货值储备中：
2024年新拿地块中，能快速去化（预计2025年可以售罄）的新盘有新杨思项目、士林润园、丰翔路站TOD二期、普陀桃浦项目等；
预计需要1-2年才能去化完的项目有虹口风貌项目；
此前已经开盘但不能快速去化，库存有望在2025年售罄的项目有虹桥润璟、映江润府、时代之城；
按照销售预期测算，基于当前货值，华润在2025年的销售额预计为287亿元，与2024年相比，预计增长10%以上。
此外，近期上海市中心旧改项目（余庆里）及其资源地块（位于浦东世博板块的纯宅地）正在走协议出让流程，后续的产权交易较大概率会由华润拿下。
该项目去化预期较快，预计2025年下半年开始销售，可以为华润2025年的销售超过300亿增加强力储备。
当然，即便能达到300亿的预期，商业项目也将吞噬大部分的现金利润。
华润在上海的发展，还需要集团总部的长期支持。
华润在售及未售项目清单
项目分布图
