文｜邓浩志

上周汇悦台一套法拍房，最终成交价约8700万，成交单价为23.98万/平。而汇悦台全年二手房成交均价约为28万/平，这套法拍房同一户型不同楼层的另一个单位，5月份市场高位的时候成交，单价为30.5万/平。按比例算，汇悦台房价23年下半年跌幅超过20%。

有人说，法拍房能和正常交易的二手房相比吗？这套是可以的。因为这套法拍房法院清场、交吉，和正常二手几乎无异。所以汇悦台房价跌了，是毫无疑问的。

不止汇悦台，整个珠江新城的房价，23年下半年也都出现了比较大幅度的下跌。至于下跌幅度，各有各的理解。但23年下半年，珠江新城房价下跌幅度大于全市平均水平，也是一定的。

抛去极端个案，下半年全广州房价实际跌幅，我个人的估计在5%左右。而珠江新城房价跌幅在10%~15%之间。属全市下跌幅度最大的板块之一。

大家应该都记得去年初时，我反复强调不要再买珠江新城吗？因为我坚信，再好的东西，没有性价比，买了一样会被套。

12月26日，粤港澳大湾区首个现代综合枢纽——广州白云站正式投入运营。

这可是亚洲最大火车站综合枢纽之一，是大湾区最大的火车站，比南站都要大4倍。它的落成意义重大，进一步提升了广州在全国交通枢纽的地位，对白云站周边的人流聚集，商贸拉动，产业聚集都会形成更多有利的因素。但白云站对周边区域的城市建设、商业发展、居住配套会什么影响呢？这个还需要观察。如果就楼市而言，我认为不要抱太高期望。有个很好的参照就是广州南站，落成和运营了这么长时间了，每年乘客吞吐量已超10亿，但也没见南站商务区发展起来，也没见南站的商业氛围起来，也没见南站居住需求出现明显提升，也没见南站的房价起来了（在楼市火爆的时候也不见）

究其原因，主要两点：一是南站距离广州主城区比较远，主城的资源比较难辐射到这个区域。一个新区靠自己单打独斗，要成“气候”通常需要很长的时间。二是南站板块的规格虽然高大上，但政府实际投资资源并不多。过去十几年，就是一些开发商在自己捣鼓，形成不了气候。产业上，定位不清晰，没有什么竞争力和吸引力。商业上，旅客来了就走，基本没有消费冲动，在这里停留得都少。居住上，配套跟进缓慢，医疗教育都缺乏，甚至吃个饭都找不到地方。

和南站比，白云站相对没有这么偏，旁边有白云新城，到市区也近很多，这是优势。但在规划上，周边就基本没有什么亮点了，都是看白云新城的。另外，就居住而言，在火车站旁可不见得是什么优势。人太杂。