文｜邓浩志

各家机构陆续公布9月份楼市成交数据及十一黄金周战报。这是认房不认贷+限购松绑+二手增值税5改2+外地人购房社保5改2，四箭齐发之后的首个金九银十，大家都很想知道楼市吃了四颗“大补丸”之后效果如何？我分开给大家介绍。

根据克尔瑞的统计数据显示，9月份，广州新房成交6338套，和8月份的4297套比，环比增加了47%。广州楼市最低迷的6、7、8月份，一手房成交套数分别为：6184套4635套4297套。9月份新房成交大幅回升，一举扭转了楼市成交量三连降的局面。市场似乎已经从极度低迷，进入相对偏弱的区间。

注意：按当前市场情况与库存总量综合考量，广州新房月度成交8000套左右，大概就是市场的“枯荣线”。在8000套以上，市场属于偏强势。低于8000套，属于偏弱势市场。弱势市场是买方市场，买家更强势，议价空间相对更多。反之亦然。

9月初，广州正式执行“认房不认贷”，楼市成交量随即上升20%—30%，连续维持了约3周时间。

9月底，松绑限购等三条新政继续加码，成交量进一步攀升20%左右。但第二波新政引发的成交增加，要在9月底10月初才能显现。所以第二波新政对楼市的带动作用，会在10月份才能全面显现。

另外，自9月中开始，广州各区新盘、新货供应大增。不少新盘在新政后开盘，去化率上升到30%~60%之间，表现明显好于去年和前年，所以10月份的成交数据可能会比9月份更漂亮。预计能达到8000套左右的水平。如果能够达到这个量，则广州楼市可以宣布“复常”了。

一是松绑限购的番禺，黄埔，买房的人多，看房的人也多。比如新晋网红盘万博长隆悦府，单价为5.4万~7.2万/m²。开盘一周，消化超400套，最近两年广州楼市罕见。另外番禺多个热点项目都纷纷录得深圳、珠海等外地客户的成交记录。黄埔的情况也有点类似，新货新盘不多的科学城、萝岗等板块，到访量、成交量也明显增加。

二是外围的增城、南沙等区域，市场依然低迷，价格仍在下滑。比如增城血拼最惨烈的大朱村板块，部分项目售价进一步下调，地铁站旁的楼盘也就1.4万/平起。继续往东的石滩板块，某指标性大盘，单价也跌破10000/平的大关。增城不但降价，自然到访客户也依然稀少，到访客户基本都是中介渠道带客。在南沙、白云北部四镇、花都，也有类似的情况。

三是核心城区表现依然强势，尤其改善型产品。过去三年，市场低迷的时候核心城区楼市坚挺。现在政策松绑了，核心城区表现更好了。

9月，广州二手房网签8544套，和6月的8292套，7月的8096套，8月的8153相比，尽管有所增加，但增幅并不明显。二手回暖不及一手，实际原因我认为是二手性价比不高。

一则房企降价更果断，让利幅度更大。而多数二手业主卖房和炒股的心态差不多，亏了宁愿不卖，价格大跌了自己也不愿意割肉。

二是二手房使用率和现在的新房没法比，新房越来越多90%、95%甚至100%使用率的产品，老房子使用率普遍要低10%~15%左右。再看装修，园林、土地使用年限等等，那就更加没法比了。

总述，广州楼市已经展开了复苏的行情，并且四季度的市场，依然会保持一定热度。至于外围区域的市场，则需要核心城区进一步的升温来带动。而核心城区能否保持热度，并将市场复苏逐渐往外围区域推进？这就需要观察经济复苏的情况了。