昆明什么房子最好卖？答案只会是书包房。

最近两年，昆明书包房走俏的现象越发突出，去年成交量TOP50项目中，超过半数的楼盘都配有名校，今年一月份，趋势更为突出，成交套数TOP10住宅项目中，不仅有8个楼盘都是书包房，而且书包房还囊括了前三名：

筑友双河湾——金岸中学，书香云海——云大附西山学校，海荣滇池澜庭——民大附小。

仔细分析还能发现，书包房不光在全市范围内热销，而且，昆明主城各片区的销冠项目大多都是书包房，甚至出现片区前几名都被书包房包揽的状况。

昆明今年一月TOP10项目书包房占了8个（图源克而瑞数据）

比如草海北—马街片区的书香云海和大华锦绣山海，西北新城的万科城，度假区的筑友双河湾，北市区的建投学府和美的云璟，会展片区的万科500里、公园城市和山海湾，东市区的保利城和大华公园天下、大华锦绣麓城等。

书包房几乎席卷全城，无疑成为了当下楼市的最大赢家。

斗南楼市热度急剧上升，书包房又赢了

不过一直以来，呈贡可能是主城五区中最特殊的例外。

我们知道，呈贡新城是昆明集全市之力、花费10多年时间建设而成，不管是学校、医疗、公园、交通，公共设施配套的完善程度在全市都处于领先地位。

因此，对资源充足的呈贡新城来说，书包房并不是特别优先的买房选项，近年片区的热销楼盘要么是环境资源优越，要么是以低价打动客户。

但随着呈贡距离传统城区最近的斗南片区异军突起，呈贡的书包房也大有赢家通吃的势头。

呈贡新房成交量居全市各板块前列（锐理数据）

据锐理数据，从去年9月份以来呈贡新房成交迅速上量，去年四季度更是一直保持昆明各片区成交量第一位，其中斗南则是呈贡成交热度最高的片区。

斗南凭什么一跃而成全市最热？具体分析有以下4点：

一是区位优势，斗南片区是连接传统主城与呈贡新城的纽带，充分享受城市发展的红利，为昆明数一数二的潜力板块。二是产业背景强，不同于其他新兴板块，斗南坐拥亚洲第一的花卉产业背景，人流、物流、资金流高度聚集，片区的起点高、后劲足，发展前景看好。

滇池的生态资源决定了环滇板块的身价

最后是滇池生态资源加持，在度假区、草海、会展片区开发接近尾声后，斗南则是距离主城最近的环滇板块，片区内的项目基本都有拥有观滇的优势，再加上环滇多个湿地，资源禀赋优越。

斗南片区目前在售的项目有海荣滇池澜庭、绿地东海岸、卓越滇池晴翠、中交锦澜府4个，论地段、品牌、产品、配套都不算差。

其实仅从可观滇、有地铁这两点来说，斗南与草海、会展、度假区等高价板块没什么差别，优享生态资源的同时，还拥有城市城市配套，奠定了板块价值，而斗南作为新兴板块，目前还处于发展初期，房价远低于其他环滇区域，性价比极为突出。

正因为有越来越多的购房者看清了斗南的底牌，斗南才快速升温。

斗南片区发展日益成熟（示意图）

除了以上因素外，最近斗南热度上升的最大原因，则是一直困扰的配套学校问题有了解决方案。

如果说以往斗南存在着明显短板，那就是配套学校。

有人可能会说，绿地东海岸不是有师专附小+昆三中的强势名校组合吗？确实，如果光看学校牌子，绿地东海岸无疑是斗南教育配套最强的项目，凭借教育资源，绿地东海岸在斗南曾经一枝独秀，但由于项目此前曾数次停工，让很多客户难免心存顾虑。

滇池晴翠是斗南另一个大盘项目，可是比较奇怪的是，这样规模的大盘项目只有幼儿园的配建要求，而没有像东海岸一样要求配建小学和初中，因此虽然项目地块旁有中小学用地的规划，但这所纸面上的学校何时开工建设，引进哪所学校办学，到现在一直没有说法，业主子女以后的上学问题还是个未知数。

中交锦澜府也是没有学校配建要求，目前项目刚交付不久，以后孩子能上哪个学校，还要等教育部门的安排。

至于滇池澜庭，由于项目体量不大，本来也没有配建学校，但最新的消息是：

项目已经敲定了划片民大附小斗南校区，从此斗南片区有了安心的书包房。

呈贡销冠盘——海荣滇池澜庭（效果图）

昆明最新的书包房赢家

呈贡销冠、昆明TOP3楼盘——海荣滇池澜庭，可以称得上昆明最新的书包房赢家。

根据克而瑞数据，滇池澜庭去年9月首次开盘便一鸣惊人，当月就拿下了呈贡高层住宅销售套数、金额、面积三项第一（成交面积为7626㎡、成交64套、成交金额84292594元）。

随后的几个月，滇池澜庭销量一路长红，稳居呈贡最热项目之列，并多次问鼎呈贡月度销冠，在最新的一月份TOP榜单中，更是一举杀到了销售套数昆明前三。

海荣滇池澜庭销售现场

滇池澜庭做对了什么？云南房网做了一番探究。

其中一个重要的原因，也是项目最新释放的消息，是项目敲定了隔壁的民大附小，晋升名校书包房。

据置业顾问透露，开发商海荣集团最近与呈贡区教体局协商确定，2025 年起，滇池澜庭将归入民大附小斗南校区的就读划片范围，项目业主的适龄儿童，自 2025 年起，可凭“人户一致”的规则和相关报名资料至民大附小斗南校区进行报名登记。

也就是说，滇池澜庭在2025年3月首批交付后，业主子女当年即可就读呈贡名校民大附小。

海荣滇池澜庭旁的民大附小斗南校区（图源民大附小教育集团官微）

云南房网查询了一下，民大附小斗南校区是民大附小教育集团旗下的三个校区之一，从往年的招生划片范围看，招收的主要是花田国际小区人户一致业主适龄子女，另外还有10%的招生计划为斗南街道涉及征地拆迁相关社区居民子女。

从民大附小斗南校区48班的办学规模看，学校在招收花田国际小区和附近社区居民子女后，还具有足够的招生容量，经计算，以后即便蓝光花田小区（共约3893户）和滇池澜庭（共约670 户）全部入住，学校也能满足入学需求。

滇池澜庭这一招，直接击中了斗南片区买房置业的痛点：

不仅要有明确的公办名校划片，而且还要产品好、买的安心的书包房。

滇池澜庭的优势地位逐渐确立

如前所述，目前斗南4盘的竞争烈度可以说上升了一个级别，究其根本，都是因为滇池澜庭率先上了难度，在片区内的优势地位逐渐确立。

自从去年7月份滇池澜庭对外开放后，外界对项目的评价就比较高。

滇池澜庭距滇池仅约1公里

一是地段有看头，项目位于斗南金桂街与古滇路交叉口，4号线梅子村站正对面，属于标准的地铁盘，而且高楼层户型可以直接观滇，距离斗南湿地公园很近，生态环境一流，另外项目和斗南花卉仅一路之隔，背靠亚洲第一的花卉产业，客源不用愁。

滇池澜庭的颜值在线（效果图）

二是产品对路、性价比突出，首先是滇池澜庭的外立面颜值在线，配得上临滇项目的身份，断桥铝合金门窗和双层LOW-E中空玻璃、0.27的窗地比甚至可以媲美主城豪宅盘；其次是户型也有满满的豪宅范，比如108平米的三房，采用了大平层项目流行的LDK一体化布局，从餐厨、客厅到6.8米的大阳台拉通，绝非这个面积段小三房常见的局促体验。

另外项目在公区和产品细节的打造上，体现出高标准的品质感，比如星级酒店式入户大堂、约1.1万方超大中庭景观、架空层全龄社区空间等等，都是我们熟悉的豪宅项目配置。

滇池澜庭架空层全龄社区空间已实景呈现

更可贵的是滇池澜庭的兑现速度，去年底，项目实景展示区盛大开放，同步开放了实景园林和架空层泛会所，健身吧、瑜伽空间、书画吧、童梦乐园等全龄设施实景呈现，提前展现出业主的未来美好生活场景。

项目强大的兑现力背后，反映出海荣集团的强劲实力。去年初海荣集团拍下滇池澜庭的两宗土地，宣告正式入昆后，建设进度之快多少有些出人意料，9月份项目开盘，10月15日，首开的7栋已完成主体结构封顶，12月16日，12栋实现封顶，另外2栋、6栋也均建设至20层以上。

滇池澜庭12栋主体结构封顶（图源项目官微）

凭借去年打下的良好基础，今年刚开年，滇池澜庭不仅取得昆明销售前三名的开门红，成交均价还上涨了15%，成为昆明少有的量价齐涨项目。

最近，项目推出6栋新品，2梯4户的全明板式楼，由于楼栋面滇池方向基本无遮挡，是项目观滇视野最好的一栋，产品力的提升加持，必然将延续项目的良好走势。

滇池澜庭新最近加推的6栋观滇视野最好

如果说滇池澜庭在地段优势基础上，升级产品、兑现提速，反映出海荣集团希望以首作的高品质和兑现力打响品牌，打造片区标杆的初衷，那么解决公办名校划片入读，则是针对片区短板的一招妙手，进一步强化了项目的竞争优势。

以补齐和强化配套的方式自我加码，肯定增加了项目成本，但获益的无疑是全体业主，对比项目很有竞争力的售价水平，项目的性价比得到了大幅的提升。

站在片区角度看，滇池澜庭此举无形中也更换了赛道，改变了斗南楼市的趋势：

以后斗南片区不再是项目间价格比拼的大乱斗，而向比配套、比兑现、比品质升维，而这种改变，不仅对业主是个好消息，也有利于片区未来的健康发展。