春节收假后，主城租房市场又开始活跃起来。

租房平台上，一套挂牌月租高达6万的房源，在满是月租千元的普通住宅中，格外抓人眼球。

山海湾8号出租房源挂牌房租高至6万/月（图自贝壳）

通过房源介绍看到，这套房来自山海湾8号，面积约360平，仅限整租，精装配家具，观滇视野极佳。

如果按山海湾8号同建面段产品，目前约3万/平的成交均价计算，租售比相当惊人。

无独有偶，实际上，不仅这套房源，山海湾8号其他普通整租房源在平台上的挂牌月租，也基本保持着领跑全城的地位。

昆明2月整租房价水平（图自中国房价行情网）

据中国房价行情网监测数据，今年2月，昆明整租房源平均月租为23.65元/月/平，平均总价约2077元/平。

山海湾8号2月租房价水平（图自中国房价行情网）

山海湾8号今年2月的平均月租，却能达到50.29元/月/平，是全市平均水平的1倍多，比附近其他小区挂牌租金每平米高出近18元。

如此强势的房租和租金涨势，显然超出大部分人的预期。

现实里真的有人会租吗？答案也是出人意料的。

中介反馈山海湾8号租房情况（中介对话截图）

我们尝试联系了4家不同机构的中介人员，得出的结论非常一致：

不仅有人愿意花费高昂代价租山海湾8号，而且人还不少，据说，项目甚至曾租出过月租8万的房源。专在主城做豪宅租赁业务的海寓租房何经理认为，像山海湾这样品质的小区，在北上广月租能到5万+（均价）。

这也带来了疑问：同样都是下行周期，为什么有些房子降租都难脱手，但以山海湾8号为首的豪宅，租金不但能维持高水平，而且还能继续水涨船高呢？

高租金回报，只是豪宅保值的侧面印证

先说结论，豪宅房租高、租金涨幅大，归根结底是因为豪宅不断上涨的价格导致的。

近年来，豪宅抗跌已经不是秘密，购房者趋利避害的天性，将豪宅需求彻底点燃。

克而瑞数据机构统计，主城2023年热销TOP10楼盘项目中，定价在2万左右的高端改善项目集体爆发，比重增大、房价和销量双双看涨。

背后的经济逻辑很简单：市场价格由供需结构决定。

豪宅只会越来越稀缺（山海湾8号实拍）

“风浪越大，鱼越贵。”

面对疲软的市场，刚需项目供应数量多，溢价空间小，只能频频“放水”促销来应对；豪宅项目供应数量少，牢牢掌握着不可复制的城市稀缺资源，让其价格表现更平稳，更有升值前景，抗风险属性更强，需求不减反增。

像山海湾8号这种，户户定制级观滇视野的项目，基本卖一套少一套，即使在同一个项目内都很难找到完全一样的产品，一旦错过就只能通过租赁才能享受得到，越往后越稀缺，因此，拥有着更多定价权。

可以说，上涨的租金只是项目高成长之下，必然产生的一道甜品。

买豪宅不能只看价，项目间租金回报差异大

值得注意的是，主城里豪宅与豪宅之间的差距不小，并不是闭眼挑价格最贵的，就能躺赢的。

山海湾8号租金回报率优势明显（云南房网制图）

还是以能直观反映豪宅底色的房租，继续展开。

2018年前后，主城改善大平层项目如雨后春笋般冒出，随后又在2020-2023年期间相继迎来交付，我们选取了其中最有代表性的6个产品进行对比。这批项目开盘时均价都已迈进了房价2万+门槛，又都顶着TOP系光环，属于主城第一梯队的豪宅。

通过调取中国房价行情网数据可以看到，各项目都有出租房源挂出，表现不尽相同，其中最优秀的还是前文提到的山海湾8号。

山海湾8号在昆明竖起豪宅标杆（项目实景）

山海湾8号首批房源2022年交付至今已有2年，相比2023年交付项目来说，房龄略有吃亏，开盘成交均价也不是主城最高的，但其挂牌均价和租金回报率，却双双能在主城同类产品中排第一，相较第二名的领先优势还不小，经受住了经济周期考验。

豪宅之于普通住房，最大的区别在于对资源的占有，可同样都是掌握着稀缺资源的豪宅，为什么差距也如此巨大呢。

区别仍是资源。

为什么是山海湾8号

别看豪宅都占据着资源，但资源和资源之间也分着等级。

我们常说的资源，是指土地上添附起来的附加价值，可以是办学质量有目共睹的顶级名校、城市绝版公共绿地和天然景观、周边高度成熟优质的商业、产业和交通配套等，这批配套的产生，有着天时地利与人和的共同作用，决定了后续新兴土地无论再怎么规划，都几乎不可能再原模样复制过来。

一般来说，地段所带来的自然景观最难复制，其次是发展起来的成熟商圈和资源沉淀的学校，成熟产业和交通配套固然也算稀缺，通过政策刺激引导，复制难度相对较低，经过几年努力也并非不能实现。

这些稀缺配套，占1-2项，算比较不错的项目；占到3-4项，算优质的项目，能以此在市场上占领到不错的地位，山海湾8号“绝版之处”就在于基本占全了。

山海湾8号无敌景观视野（项目实景）

山海湾8号第一个王炸级资源就是景观。

业内有个说法叫做“无景观，不豪宅”。随着滇池保护范围的划定，山海湾8号成为主城区最后一个可真正实现“0”距离瞰滇的项目。优越的地段位置，让项目绝大部分户型都能实现推开窗就能一览滇池美景，足以把山海湾8号推至城市封面地标的地步。

山海湾8号的崛起乘了会展片区的东风

山海湾8号第二个王炸级资源是配套。

山海湾8号所在的生态半岛片区，周边湿地公园众多，绿地资源丰富不说，更享受着会展片区的城市崛起红利。

从2016年滇池国际会展中心投用以来，南博会、进博会和COP15等多个重磅国际会议都在此举办，每一次办会都带着片区价值飞跃发展。王府井小镇、省中医院环湖院区（三甲级别）、地铁5号线等重要城市配套皆规划、落地在此，为项目夯实价值底盘。

云大附中会展学校办学成绩有口皆碑（图自学校官网）

尤其是顶级名校——云大附中会展学校的到来，更弥补了主城豪宅项目教育资源相对薄弱的短板。

云大附中是昆明乃至云南最负盛名的学府，办学成绩常年稳坐第一梯队。

云大附中会展学校为公立公办性质，一脉相承本部的顶级教育资源和师资力量，按照往年划片范围，会展学校的主要生源，就是山海湾8号。

高净值人士对子女的教育投入程度较高，在师资和生源二者兼优的充分保障下，也让山海湾8号的成长价值进一步延伸。

山海湾8号公建级立面和配套至今都没人超越（项目实景）

山海湾8号第三个王炸级资源是硬核产品力。

回归到自身产品上，更不必说，全玻璃幕墙的公建化外立面、媲美恒隆广场“火”出圈的豪装地库、知名设计师操刀的业主会所、昆明唯一的天际会客厅以及造价不菲的内部园林，把项目的软硬件设施推到顶级水准。

几乎满分的舒居体验、产品高度稀缺、市场标杆共识度高，资产又能穿越周期，山海湾8号的产品表现，远在平均水平之上，能产生这么高的租售回报，也不难理解了。

山海湾8号专为业主打造的天际会客厅（项目实景）

对选择山海湾8号业主来说，提前占据稀缺资源，保留名校优质学位，短期内还有创造可观的房租收益，用租金收入抵掉部分月供，相当于拥有了个资产保险箱，是值得市场拿来划重点学习的置业思维。

未来市场分化加剧，以山海湾8号为代表的真豪宅，将会因为更稀缺而被追逐出更高的价值新高度，高租金回报或许才只是开始。