谁也没想到，曾经的楼市硬通货学区房现在竟然也出现了滞涨甚至是比较明显的下跌了，可能大家都没想到，短短几年的时间，原本大家奉为最核心的学区价值，正在逐步的瓦解中，想溢价的难度也越来越大了。

就在近日，根据每日经济新闻的报道，深圳部分老破小的学区房，价格出现了明显的下滑，三年多的时间，曾经的网红二手小区八卦岭宿舍，因为之前有学区和拆迁等黄金遁甲的加持，在2021年初的成交均价普遍都超过了14万元一平米，但是目前，八卦岭宿舍的最近一次成交价只去4万元一平，跌幅达到了近10万一平，如果在21年接盘的这批业主，可以说亏掉的钱已经不是首付了，而是亏掉大几百万的操作了。

当然不止是深圳的这个情况，其他三个一线城市也有类似的情况出现，拿广州来说，去年5月，广州轻工资管挂牌了一批东风广场的二手学区房，当时的价格去到了9.84万一平，而最新又有一批相同的东风东路的二手房挂牌了，价格只有7.2万一平了，降幅高达了26.83%，很明显，短短一年的时间，就跌掉了2万多一平，还是有学区加持的情况下，可以想象到缩水的幅度还是比较明显的；而北京来说，在6月初的时候，位于万柳板块的蜂鸟花园也迎来了不平凡的一天，6月6号成交了一套43.98平的房子，总价只要500万，单价是11.37万一平。

但是大家可能不知道，在行情的高峰期，一套44平的开间房源，最高的成交价曾经飙升到了985万，单价为22.4万一平，可以说这个价格也是直接腰斩了，估计很多业主在默默擦眼泪了；而上海层面，之前成交价直冲20万一平的梅园新村，到去年底的时候只需要单价10-12万一平就可以拿下了，直接把价格拉回到了7年前，所以在这几年没有套现离场的，都被深深的套在山顶上吹着冷风了。

当然，像深圳上面这种学区房直接下跌超10万一平的还是少数的案例，因为还叠加了拆迁的属性，这种降幅有其背后更多的属性和原因。但是总体层面来看，各个一二线城市的学区房都确实在下降的，而拿深圳来说，福田区已经是深圳老牌名校的聚集地了，而这几年因为教学政策的调整，学区的缩水肉眼可见了，根据乐有家研究中心数据来看，截止去年底，深圳各重点学区楼盘价格对比最高点的2021年，跌幅已经超过了20%，基本算是回落到了5-6年前了，如果把贷款的高利率利息和中介费、税费都算进去的话，这个亏损都不是明面的房价亏损了。

因为过去大家都是为学区的高溢价买单了，但是当溢价褪去之后，能留下的就是更真实的价格了。因为如果没有学区的加持，即使地段一致的话，在过去楼市上行期，能卖出去的价格也会有比较明显的差异，但是现在随着这几年人口和楼市市场的变化，供求关系的天平已经逐步向购房者倾斜了，所以凡是不匹配自身价格的学区房的跌幅已经不小了。

而现在学区房逐步缩水的原因主要有几个方面，一个就是人口的下降，咱们总人口从22年开始正式出现负增长，2023年出生人口902万人，但是死亡人口1110万人，年末全国人口减少了208万人，降幅进一步加大，咱们都知道，新生儿的出生最高峰是在2016年，当时一年出生人口达到了1786万人，而去年900万的出生人口相比之下已经算是腰斩的状态了，所以咱们之前也预测过了，高考要在2034年会达到高峰期，此后就不会内卷了。

但是现在出生人口已经开始影响到幼儿园层面几年时间了，招不到幼儿和倒闭的民营幼儿园数量在持续增加，而幼儿园影响完就到了小学了，学区房的根基就在逐步瓦解了，所以人口是影响学区很大的一个因素，都没那么多孩子要上学了，所谓的学区对年轻人来说意义也就不大了，就像清华北大很厉害，但是对99.9%的高中生来说是考不进去的，其实也并没有多大的价值。

第二方面，2021年楼市的蛋糕还有18万亿的总额，但是到了22年就下降了到了13万亿了，而到了去年只剩下11.66万亿元了，按统计局最新的数据来看，今年的前五个月销售额只有3.5万亿元，预计全年能到10万亿都已经是非常厉害了，也相比高峰期的21年属于腰斩的状态，大家现在都处于卖房和抛售的阶段，二手房加速以价换量，新房加大政策进行去库存，包括国资也在积极下场收购新房维持住价格和消化掉库存量，所以，学区房只能说是楼市下行期其中的一个附属品，像外围郊区的房子同样也是跌的比较厉害，只是学区房的初始价格高一点，大家注意力被吸引的更多了。

而第三个层面，就是现在户口的持续放开，很多城市的落户门槛越来越低，除了一线城市的北京和上海，其他的城市基本你想要去落户的难度都不大了，也就让学区的价值进一步的弱化了，而且教师也在逐步进行轮岗的操作，这对教育垄断的打破是一种新的尝试，而且高考的热度大家也都发现了，没有以前那么热衷和期待了，因为即使是稍微好一点的学校，那毕业后也很难说能改变自己的命运了，因为对年轻的00来说，本科生已经烂大街了，研究生、博士更是持续扩招，甚至现在有斯坦福的博士去体制内乡镇入职了，可以说，就业的竞争有多大，大家都想躲到体制内了，体制外的风险和危机，很多人都不愿意去承受了，求稳是多数年轻人会持续去做的事情了。

当然，大家还是要理性的看待学区房的下行，因为楼市刺激政策还会继续，一手房的去化是后续最重要的事情，而对于二手的学区房其实并不在重点去化之中了，所以老业主还想抱着原本高价的预期进行挂牌的话，基本是不太现实了，6月的LPR也刚刚发布了，依然是按兵不动，存量房老业主们又要失望一次了，也能理解，517新政才刚刚满月，效果和持续力还需要继续观察。