车在开出来的那一分钟，已经贬值。

这句话如今也越来越多地印证在新房成交萎缩、大量二手房冲击市场的楼市。

无论开发商还是个人房东，想要快速变现，降价成为不得不考虑的手段。“大浪潮”后，各个板块的含金量才真实显现出来，多个新贵板块价格超跌，反倒老牌高端板块愈发扛打。

主城各版块过去3年房价变化（图自克而瑞）

为什么反而是老牌板块更扛得住大旗？

底层逻辑在于，这些板块已经形成了高度发达的金融、科技、服务业资源和财富群体的终极聚集地。无论周期如何波动，只要城市还在，这类资产就不会轻易衰退，依然是维持资本稳定的护城河。新贵能造，但恒产难得。

翠湖板块就是很典型的例子。

翠湖，仍是主城最保值的板块之一

梳理历史成交数据，不难发现，尽管市场偶有变化，唯翠湖板块房价一向很稳定。不但没出现大面积房价下滑的局面，甚至还有个别老破小异军突起，堪称房价天花板。

看看周边几个小区的二手房报价，就更清晰了。

翠湖周边改善二手房源报价情况（图自安居客）

如上所示，翠湖周边一大批房龄超20年的改善房，仍挂在4万/平的高位，部分精品房源甚至冲上5.7万！完全不输新房市场的顶豪盘。

即使是普通房源，和昆明大部分同类二手房相比，也完全处在不同世界。

翠湖周边普通二手房源价格报价也不低（图自安居客）

二手房平台上，翠湖板块有很多房龄接近30年，面积仅50平左右，挂牌价却逼近2万的“老破小”房源。

昆明越来越多的二手房房价跌破万元（数据来源：昆明房协）

近年来，昆明二手房供应成交屡创新高。

至2023年底，主城二手房成交套数为44252套，市占率达60%，创近3年最高（数据来源克而瑞）。大量的成交却没能带来价格的水涨船高。

据昆明房协数据，4万多套成交房源中，仍维持万元+水平的房源仅1837套，占比4%，绝大多数的房源已失守万元大关。

多项数据反应出来的真实情况是，翠湖依然是主城存房量市场天花板般的存在。

翠湖板块，真的很难找到“平替”

存量市场的价格，很大程度上是供需结构决定的。

作为一个地产开发超过30年的区域，翠湖的生命力几乎是主城独一份的存在。

为什么会有这么源源不断的人（需求），涌向翠湖呢？

归结起来，绕不开学区、资产、环境三大点。

翠湖周边教育环境示意（云南房网制）

最强的学区版图，校本部资源只是起步

大多数人看中翠湖的很大一部分原因，是教育。

经粗略统计，翠湖周边中小学和高校数量高达16所，是主城优质教育资源最集中的区域。

这批分布于翠湖周边的学校，从幼儿园到高中的完全覆盖，不乏师大附小、武成小学、云大附中、昆一中、师大实验中学这样的顶级学府，而且，基本都是各校的本部。

未来无论划片进哪所，都是稳稳名校配置，教育质量有保障。

而且，翠湖给到家长的远不止一两所学校，而是一整套完善的教育环境。

云南省图书馆（图自公号了味）

云南省图书馆、云南省科技馆，现存的大量历史遗址、名人故居，每天都有高校学长们来打卡、学习，就是最好的言传身教；

周边兴趣启蒙、学科提升、艺术培养、专业书店、24小时自习室、英语角等业态完备，形成完善教育产业链，深度覆盖小朋友的学习圈、生活圈、社交圈，兼具着教育资源的广度。

放眼昆明城，目前也只有翠湖片区能达到，潜在价值不可估量。

翠湖一景（图自翠湖公园公号）

最便利的生活圈，陪读也照样可以享受生活

对家长自身而言，相比主城其他区域的陪读环境，居住在翠湖，也算得一件幸福的事。

城市心脏的位置，让板块拥有着发达成熟的商业、交通资源；

公园在侧的属性，为生活增添一抹灵气，也给家庭成员们带来锻炼、休闲的娱乐场。

较强的资产属性，后续出手相对轻松

越来越多人意识到，把这样一个把“学区”、“配套”、“自住”、“交通”等附加值全部拉满的烫金地块再复制出来的可能性，不能说完全没有，只能说可遇不可求。

这让市场对翠湖的需求更加有增无减。

翠湖板块二手房成交周期也不俗

新增入学和高素质人口每年涌入，孩子完成学业后，房子出手相对轻松，因此片区投资型房产交易相当活跃。

最强学区的基本盘和市场供小于求的供需结构，决定市场对翠湖的需求有增无减，有强大的房价支撑逻辑。

因此完全可以说，翠湖板块没有平替。

到底什么样的房子，才对得起翠湖这块牌子？

翠湖的房价神话，归根结底是烫金般的附加资源所造就的。

可看似完美的翠湖板块也有个不可否认的缺憾：

板块内房龄普遍偏大，户型陈旧，居住舒适度不好，受限于此，目前大多数老旧房源的成长空间已基本到头了。

对翠湖来说，虽然房价抗跌能力极强，但以往的老房子也不能满足高端人群对“陪读+改善+恒产级配置”的需求。

那，究竟什么样的房子，才对得起翠湖这块牌子？

不断致力于品质提升的大华翠湖映，给出了最好的答案。

大华翠湖映实景示范区实拍

大华集团自不用多介绍。入滇七年七子，经过一轮又一轮市场考验，所有楼盘无延期高品质交付，已成为昆明人最信赖的品牌之一。

恒产级优势一：近20年来首次出现的绝版土地

做顶级项目最难的不是经验和资金实力，而是可遇不可求的土地。

大华翠湖映是翠湖板块近20年来首次出现的绝版低容土地，容积率仅2.88，住宅限高22层，以后绝难再有。

大华选中其作为集团TOP级映系产品线开山之作，投入的精力和心血，从一开始就不是普通豪宅所能比的。

优越的规划指标代言了翠湖板块的实力担当。

大华翠湖映在整个地块上，只做了6栋两梯两户板式大平层产品，配置建面约140-285平产品，户户大面宽、大横厅和双阳台设计，给产品设计留下了足够的发挥空间，顶豪气质拉满。

仅限277席的入住席位，锁定板块中最具慧眼的少数家庭，用好房子筛选出人群中最具价值契合度的那批，天然具有圈层性，奠定财富基础。

恒产级优势二：超强产品力，聚集巨大能量场

在项目呈现上，大华充分展示了一线房企应该具备的超前视野。

大华翠湖映将园林、立面、装标、选材推向了更高的审美意趣维度，扩宽昆明人看待翠湖的视野。

大华翠湖映定制级主题园景

内部园林巧妙提取“翠湖八景”元素，形成定制级主题化景观，每栋楼业主都能享受到不重复的景观重点，沉浸式花园体验。

大华翠湖映立面实景

大华翠湖映实景

公建级立面，大面积采用落地LOW-E玻璃代替传统墙砖，铝线板精致勾勒建筑轮廓，保证了外观的纯净和良好的视线，形成“全面屏”的视觉效果。

项目矗立在车水马龙的一二一大街旁，高颜值引人侧目。

大华翠湖映楼王样板间实拍（客厅）

翠湖映楼王高达1-1.3万元/平的高定装标，肉眼可见的产品升维，让昆明的豪宅室内产品力具有了对标一线城市的实力。

大手笔装修品牌的选用，以及室内奢贵石材、金属、皮革元素的灵活搭配，让项目每寸空间尽享奢华，可以说是昆明房地产开发以来，凝聚了行业最高水准的一次呈现。

恒产级优势三：专注高品质，不断精进迭代自身

大华翠湖映自身原本已经有着无可比拟的区位资源、比肩一线的顶级产品力，叠加全面准现房门槛的兑现利好，强过主城大多数楼盘，已经足够成为购房者的置业驱动力。

但大华翠湖映自身迭代仍在继续，开盘至今已屡次击破翠湖板块乃至主城的天花板。

大华翠湖映迭代之路

梳理大华翠湖映落地历程，可以看到一条不断自我迭代的成长之路。

从去年首次开盘，破2.9万/平的首开均价；

到超前呈现的工程进度、堪比效果图的兑现颗粒度；

首推首罄打破主城大平层装标纪录的千万级楼王；

再到如今，185㎡户型装标全新升级，样板间即将呈现。

大华在经典之上再度起笔，一步步把翠湖映的居住氛围和品质感极尽释放。

用这种不断升级的方式，由内而外坐实翠湖映的顶尖奢宅地位，为翠湖生活再树一个5万+以上的更高解法。

大华翠湖映即将在今年底交付

“卷”在今天或多或少带着点迫不得已的意味，原本自带金汤匙的大华翠湖映不必如此。

所以，在大华翠湖映身上的，应该是一份源源不断地自驱力。

大华豪宅板块边界不断拓展深化，需要再起一个划时代的里程碑级作品；翠湖板块资源天花板层层垒高，同时也需要一些有品质和活力的新鲜血液。应市场需求而出的大华翠湖映，也将因着这份强大自驱力，让市场和项目有了超越（而非穿越）周期的底气和自信。

前二十年的房价神话或许会暂告一段落，之后二十年的，现在正由大华翠湖映开启。