文/邓浩志
管理层理层重要会议之后，广州有二手房业主闻风涨价这条消息出来之后，我就笑这批业主想多了。领导重要讲话之后，房价非但没有涨，而且过去近一个月时间什么利好都没有，各地楼市成交量似乎出现了进一步下滑。房地产市场低迷了几年，房价也下行了几年，有很多人关心到底房价何时才能开始回升。这是个房地产投资的基本知识，大概分几个大的阶段：
1、管理层表态，明确新的方向，为市场反转定调（这个已经明确）
2、地方和部委制定落地政策（效果好不好看力度）
3、政策传导到市场，效果逐步显现，成交量逐步提升（落地政策效果传导一般要1到2个月）
4、持续热销，库存下降（按克尔瑞数据，目前广州是18个月，其他城市2、30个月，甚至更多）
5、库存下降到12个月以内，价格才开始逐渐有表达。
所以闻风涨价，纯粹自娱自乐，看当前的楼市，远没到价格回升的时候
在管理层重要会议之后，各部委，各城市都表态要支持楼市。一直到8月3日，各地方的救市政策终于开始和大家见面了，在第一批公布政策的城市和内容包括：比较普遍的各种公积金使用政策优化；召集房企进行座谈，了解企业困难等；极个别城市降低二套房购房首付；降低城市落户门槛；加强楼市复苏和支持楼市的宣传工作……
仔细看看第一波政策。总体感觉和我预测的一样，各地都很谨慎，生怕步子迈大了会超过了底线。各地和各部似乎都还不知道如何把握尺度，都在试探当中。因此，楼市的复苏恐怕还是一个比较漫长的过程。我预计三季度会走出轻微复苏的走势。“十一”节点前后，各地方各部委会出台第二轮加码的救市政策。然后市场复苏才会在四季度进一步提速。
上半年大湾区各市房价涨跌情况
这个数据有点很不靠谱。惠州，佛山、珠海三地今年上半年房价居然涨了4.5%左右，最夸张是的东莞，房价涨了21%，真哭笑不得。佛山、珠海还好，跌不多，但惠州真是跌得“阿妈都唔认得”，你说还涨4.5%？另外佛山、珠海房价也出现了4%以上的涨幅，这也和市场的实际体感相差甚远。所以也难怪很多质疑统计数据的声音。目前房地产政策之所以存在犹豫，利好迟迟不能落地，不排除有统计数据混乱，影响决策依据的原因。
住房消费升级和消费降级同时出现根据某房地产专业研究机构统计数据显示，当前购房客户构成比例为：新增人口住房消费需求，城市更新需求，改善居住需求各站约30%，未来首次占比约15%，改善占45%，城更占35%。
理论上，所有消费品都是在不断升级的，哪怕价格便宜了，但产品的品质性能等也在升级。就算所谓的消费降级，也只是消费者开支省点而已。一般消费品，只要是二手，价格便会大打折扣，比买回来的原价便宜一大截，更难有增值。但住房和普通消费品不同，它具有资产属性，是有可能出现消费降级的，就是真的能卖出后以好换差。
最近我身边几个真实案例，房东把大房子卖了，换了小房子。有的卖了电梯房，换了楼梯房。虽然他们都是因为收入下降，被迫以大换小，以好换差，但还能换回部分资金用于生活。
结论：
1、 经济不景，楼市分化，出现了住房消费降级的新情况。目前这个领域暂时缺乏研究数据，值得同行关注。
2、 其实不存在所谓的“房奴”，其实他们只是把现金换成了其他资产。必要时，房子也可以转换为现金资产。
