文｜邓浩志

据悉，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。限购取消后，当地首套、二套房最低首付比例可进一步降至20%、30%。

为什么是福州、厦门、成都这些城市？

从宏观上看目前国内房地产调控，分城施策是主要基调。而在过去两年时间里，总体呈现一线城市坚持收紧不放松，二线城市适度松绑，三四线城市则积极释放购买力。但今年二季度以来，楼市再次面临下行压力。三四线城市基本没有什么可用的办法，而二线城市仍有松绑空间，所以近期政策松绑的多半是二线城市。而制约二线城市购买力释放的重要原因之一就是购房首付偏高，房贷利率偏高。为了稳定楼市，于是就出现了多个二线城市同时计划调整房贷的计划。

降低二套房首付比例下限能否有效刺激疲软的楼市？

下调首付比例和降低房贷会有助于楼市复苏，主要有两方面：

1、目前不少二线城市首套房首付多为30%，二套房首付比例多为40%，如果首套首付下调到20%，二套下调至30%，等于加大了杠杆比例，允许更多银行贷款，鼓励以更少的钱撬动更大的资产。这等于让更多的资金进入楼市，对楼市形成支持。

2、降首付属于重磅，影响范围广，对新房，二手房都有拉动作用。不能和前期一些不痛不痒的政策比。政策只要落地执行，就一定能释放一批新的购买力，尤其是之前资金不足的购买力，也被释放一部分出来。

二线城市陆续出招，接下来就剩一线城市了。

我判断，二线城市政策除了降首付，还会有其他配套政策，比如继续降房贷利率，更多区域全面松绑限购。

而一线城市能宽松到什么程度？目前尚不好判断，但只要能开头就好。先开头，如果效果不好，还可以继续加码。

另外，过去一个月，接连有多家房企传出爆雷或资金有问题。导致目前整个房地产行业人心惶惶，社会对房地产市场也是信心不足。上周管理层已经约谈若干大房企，了解其债务问题。相信近期也可能推出关于房企融资，行业纾困的相关政策。预计这个8月份，可能有一大批重要政策落地。市场信心有望逐步修复。

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