文/邓浩志

“中国的房子，14亿人可能都住不完”，言论是国家统计局原副局长贺铿最近发表的。所以他的建议是房地产企业应该早转型，早转型，早主动。老专家的确值得我们尊重，但他们很多的观点其实也多少有点过时。

1、 存量住房1/3以上都是将被淘汰的老房子

从人均住房面积看，目前我国人均居住面积接近40平米，家庭拥有住房平均达1.2套。从总量上看，几乎家家都有房子，人人住得都不小。但实际上大家看看国家统计局的数据就会发现。中国超过1/3的房子都是2000年之前建设的，这些房子房龄至少已经24年以上了，而老房子的平均房龄普遍在30—40年左右，50年以上的老房也都有。这里有几个问题：一是老破小符合当下的住房需求吗？还有多少人愿意买，愿意住这些老破小？二是几十年前这批老房子，质量让人放心吗？30年前的建筑质量，未来还能扛多久？三是老房子贷款年限和比例会低于市场平均水平，金融属性大幅降低，30年贷款肯定做不了，老一些房子20年都做不了。而按揭成数也会随房龄而下降。

2、 住房消费有强烈升级换代的需求

中国的房子是很多，但从1949年到2000年之间的多半是单位宿舍，居住品质跟后来的商品房差距巨大。老房子很多没小区，没电梯，没车位，通风差，采光差，户型差。哪怕是进入商品房时代，住房设计也是经历了好几次的迭代。

第一次升级是2000年前后的商品房早期阶段，基本以居住硬件的全面升级为主，比如由单体楼变有花园的社区，由楼市楼升级为电梯房，比如开始配建地下停车场，外墙开始贴外墙砖……

第二次2012年前后开始的居住体验的全面升级，一方面是住宅硬件的进一步升级，比如套内使用率提升，装修品质提升，社区配套升级。另一方面是物业服务的全面提升，物业管理升级为物业服务，以往以社区硬件为服务对象，之后以业主为主要服务对象。

第三次升级就是最近这几年开始的。一方面是智能化开始进入住宅，比如智能厨卫设备，室内声光电的智能化，远程遥控系统，安防智能化等等。另一方面是建筑设计在空间上的创新，既定义了更多新的功能区间，也进一步提升了住房的使用率。目前90%使用率几乎已经是新房的标配，更有甚者接近100%，这是老商品房时代产品无法比拟的。

3、 人均指标存在严重误导

住房问题，不能以人均多少面积作为衡量指标，不能以家庭多少套房为指标。如果这个办法有用，手机厂商早就破产了，现在人均手机，少则5、6台，多则10几20台。但大家还是在升级手机，还在继续买手机。房子道理一样，谁有钱不想住更好的，更大的，更漂亮的房子？谁不想在配套完善的大城市拥有一套房子？还有多少三四线城市的年轻人希望在经济发达区域就业？落地？生根？

另外还有住房面积的提高，也是当下多少家庭的主要目标。经过20多年商品房市场发展，我们人均居住面积已经从20多平提高到接近人均40平，但这只是一个简单的平均，不能反映当下绝大多数家庭的实际居住情况。比如很多人在三四线城市老家的房子是空置的，并非有效使用，但却计算在人均居住面积中。实际上一线二线城市人均居住面积比全国平均水平低不少，仍有较大的需求没有满足。同样，期望在一二线城市购房的需求也很旺盛，目前四大一线城市常住家庭自有住房率总体不过40%，户籍家庭自有住房率也仅60%+，市场整体仍有较大的提升空间。