文｜邓浩志

最近多家媒体呼吁都在呼吁允许开发商降价卖房自救。有人认为降价销售才是房企主动解决当前楼市危机的办法。但为什么一些地方不允许楼盘降价呢？过去一段时间，各大城市房价实际降了多少？还有多少下降空间？

其实这个问题更多的是从地方的角度考虑。

第一，如果前期买房的业主听说价格出现了较大下滑，很多地方通常都会出现“房闹”的情况，于是就产生了一个社会问题，这是地方管理者不想见到的。

第二，限价政策制定的初衷是避免房价过快上涨，所以允许其价格波动的幅度，通常刻意限定在一个比较小的范围。但现在房价反而出现了下跌，于是这个就产生了一个反向的约束。

第三，如果房价下跌过大，对土地市场也产生影响，而土地出让金收入是地方最主要的收入来源之一。土地市场低迷，或者土地出让金减少，都会对地方财政产生较大冲击。

第四，地方融资平台的抵押物，多数都是土地或者房子等不动产。如果房价和地价下跌过多，就有可能影响已经发放的贷款项目。银行有可能要求贷款者额外进行资金补偿，以补充抵押物的资产价格下跌的问题。而目前各个地方政府根本没有多余的资金，可以做这个动作。

但一旦允许价格自由浮动，可以想象到的就是开发商立马降价销售回笼资金。开发商可以通过降价促销实现加速销售，加速资金回笼，这对缓解房地产企业资金压力会有一定的帮助，不过这个降价也不可能还有大幅下调的可能。

一则，目前部分三四线城市其实早已放开限价政策，过去一段时间其房价下跌幅度已经不少。现在部分三四线城市的项目价格回调30%甚至50%的都有。并不是所有城市都对限制房价下跌给予很死的、很小的空间的。房价实际上已经回调了不少。

二则，房价也不可能无节制地下降。当房价下跌到一定程度，房地产项目就可能出现资不抵债的问题。也就是说当开发商进入亏损销售之后，所有房源全部都卖完，回收的资金也不足以完成整个项目的建设。目前就我所知，大多数三四线城市，房价如果下跌超过20%，那么这些项目就将处于亏损销售状态，亏损销售是不可能持续下去的。最终结果，一定是企业的破产。最终对消费者，对市场，对金融机构都会产生负面影响。

三则，若房价无节制地下降，也会让购房者产生恐慌心理，可能买房的人会更少，大家会更加持观望的态度，因为大家觉得房价后面还会下降，这样大家都不买房了，买房人都有“买涨不买跌”的心理，比如说前几年房价涨的很快，买房的人很多，这两年房价开始下降，为什么买房的人反而少了？一方面有需求减少的因素，也有经济环境的因素，另外也有“买涨买不跌”因素的存在。如果大家都不买房了，开发商也无法回笼资金。

所以，本质上还是需要尽快出台稳定房地产市场的政策，让市场尽快恢复常态，这样才能避免恶性循环的不断发生。