文｜邓浩志

中国自然资源部14日消息，决定在43个城市开展城中村等低效用地再开发试点。其中包括广州、深圳等城市。试点城市开展为期四年的城中村等低效用地再开发工作，试点项目土地应执行“净地”出让，并将探索完善地价政策和土地增值收益分享机制。

根据2020年人口普查结果，我国共有7个超大城市和14个特大城市。前述21个城市中，上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津7个超大城市全部入围，而在特大城市中，也有武汉、东莞、佛山、南京、青岛、长沙、杭州等7城入围。从区域来看，本轮入选城市主要集中于东部地区，以珠三角和长三角城市群为主。其中，广东和浙江两省包含试点城市数最多。

对于如西安等没有进入试点名单的超大特大城市以及具备条件的城区常住人口300万以上的大城市，根据通知，“实施城中村改造项目可参照本通知明确的试点政策执行”。

目前中国房地产开发基本就两个大的模式：

第一种，是国有净地的开发，也就是大家最常见的地方政府土地招拍挂卖地，房企主导开发建设模式；

第二种是城市更新，也就是以前称之为“三旧改造”模式。所谓“三旧改造”，就是旧厂改造，旧村改造，旧城改造。但自从2021年中央发文禁止大拆大建之后，城市更新中的旧村改造，旧城改造工作基本就陷入停顿。

最近，中央再次启动特大，超大城市旧改，其意图就是从新推动城市更新。但如何推进工作？这里涉及推进路线是否畅通的问题。简单理解就是以前的旧改的路子多半已经被堵死了。新的目标确定之后，怎样探索一条可行的城市更新之路？是困扰各地方的难题。

比如，2021年禁止大拆大建文件就禁止片区拆建比例大于20%，这就意味着“旧改”只能是“小改”。但从开发与经营的角度考虑，有些片区小改是没有价值，不会有人愿意参与的。

又比如说，某些地方会禁止房企作为城市更新的主体进行参与，必须市属区属企业牵头。但目前地方财政紧张，再加上非专业的国企效率也是众所周知的，所以虽然特大，超大城市旧改重新启动，但一直没有见什么动静。原因是旧的路子被堵死，想参与的企业没法进入，可以参与的企业没有能力。地方想推进城市更新却缺钱，社会资金想获得城市更新的红利，法规又禁止等等问题。

这次抛出了一个全新的概念“城中村等低效用地再开发试点”，是否意味着，以上43个城市可以更大胆尝试？是否意味着城市更新有新的“绿色通道”？是否意味可以套用“低效用地再开发试点”的政策？是否可以忽略掉“禁止大拆大建”的某些限制？是否意味着三旧改造有机会全面提速？是否意味着未来大城市会有更多核心城区的优势土地推出？最终可以提振房地产行业？提振整个中国经济？我们拭目以待更具体的政策。