文/邓浩志

根据中国指数研究院的统计数据显示，2023年全国土地市场整体进一步缩量，全年中国300个城市成交涉宅用地规划建筑面积同比降20.6%，成交楼面均价同比涨5.0%，土地出让收入同比降16%。尤其三四线城市土地市场大部分都处于继续萎缩的状态。但有7个城市土地出让收入超千亿元。分别是：上海、杭州、北京、苏州、成都、广州、南京。2023年其中，一二三线城市分化越加明显，开发继续往核心城市聚焦。

这里有几点特别值得留意的：

1、土地市场城市热度分化更加明显，土地成交越发往一二线城市集中，而在一二线城市当中，越发往核心区域集中。比如广州，2022年2023年成交的地块几乎全数是主城区与近郊。远郊的增城、从何、花都、南沙几乎没有成交，零星个案都是地方平台企业兜底行为。由于卖的都是好地。所以2023年土地市场尽管低迷，但成交楼面地价单价居然是上涨的。这也说明楼市改善型需求越来越占主导。导致房企只拿改善型的地块，做改善型的产品

2、土地出让在各城市财政收入当中仍然占绝对主导，这就是所有城市赖以生存的基本。所以“土地财政”不能也不可以盲目仓促地剥离。恢复房地产市场，恢复土地市场，仍然有迫切的需求。2024年各地方政策仍然会围绕房地产及土地市场复苏而做努力。

3、土地出让收入大幅萎缩的三四线城市，2024年的情况可能会更加捉襟见肘。过去两年，靠地方城投兜底拿地的办法已经无以为继。在地方债务问题+土地出让收入继续下滑的大趋势之下。三四城市会否无力自救？会否更加依赖中央的支持？我们拭目以待。

同样是中国指数研究院的数据，2023年百强房企销售额62791亿元，同比降17.3%。其中，销售额超千亿房企16家，较去年同期减少4家，百亿房企116家，较去年同期减少14家。从销售目标完成率来看，2023年，9家房企目标完成率均值为98.5%。头部房企的总结出来了，谈几点看法：1、百强房企2023年只有9家接近完成目标，完成率在98.5%以上，实际完成年初目标的只有华润、越秀、建业、天地源四家房企。说明什么问题呢？说明2023年楼市下行的幅度超出了绝大多数房企在年初时候的预期。大家都以为2023会比2022年好，所以都稍微调高的目标预期，结果实际情况比较2022年更差，于是绝大多数房企都没完成任务。

2、新房市场继续萎缩。去年是防疫最严的时期，楼市已经非常低迷了，在疫情防控政策优化之后，其实大家都在憧憬生活复常，经济复苏。谁知道2023年楼市更加低迷。百强房企同比成交量继续大幅下滑，整个房地产行业的数据虽然在发稿时还没有公布，肯定也是继续大幅下滑的。除了自怨自艾之外，我觉得是否要考虑一下会不会否极泰来？但是生活总有意外，但生活也不可能一直都是意外。当前的楼市已经处于危机当中，也千万不要浪费一场危机。