文｜邓浩志

2023年的最后一天，广州提出要加力推动南沙跨越式发展，推进深层次改革和引领性开放，更好服务粤港澳大湾区“一点两地”建设。

2024年1月9日，发改委、商务部、市场监管总局三部门联合，针对南沙一口气推出6大利好政策：

1、 加快广州南沙智能（网联）汽车多场景试点应用及商业化运营；

2、 推进广州南沙海洋科技创新要素加快应用；

3、 支持广州期货交易所立足于服务实体经济高质量发展、绿色低碳发展、粤港澳大湾区建设和共建“一带一路” 有序拓展品种布局；

4、 推进广州南沙氢能等清洁能源利用 适当超前布局建设和运营新能源汽车充换电新型基础设施；

5、 鼓励国内外生物医药与健康企业和研发机构在南沙设厂开发各类产品；

6、 支持推动在南沙实施外国人144小时过境免签政策及游轮免签政策。

南沙最近这6大利好不是开始，更不是最终的内容，未来一定还会继续有更多的利好。南沙的发展前景是毋庸置疑的，毕竟南沙头上顶着国家级新区，自贸区，粤港澳大湾区三顶“帽子”。毫不夸张地说，南沙可能是全广州，乃至整个大湾区，甚至整个中国，未来发展和建设速度最快的区域之一。

很多人说南沙的发展还要等，其实如果你实地考察过，就会发现南沙目前已经走在了高速发展的路上。不过回顾过去10年，南沙的发展有点不平衡。整体感觉是基础设施推进速度快，比如道路、桥梁、地铁。还有医院、学校、商业等各种配套，过去十年来建设的一大批，南沙的城市面貌是焕然一新。但这十年，南沙的产业发展与人口引入却有点缓慢。规模上不去，这也是南沙房地产市场需求不足的原因之一。期待这次这6条政策能够改变过去存在的问题。

尽管南沙最近利好不断，但短期内都不会影响南沙房地产市场整体偏弱的趋势。因为各种利好很难在短期内改变南沙楼市的基本面。南沙楼市目前存在三个大问题，分别是居住人口少，房产库存大，限购政策严。展开讲就是由于南沙产业人口不足，导致刚需购房的需求不足。

另一方面是，前些年土地供应过多，尤其是南沙湾版面和明珠湾板块，一是前期供应透支了部分需求，二是后续供应不断堆积成为库存。

再有，在番禺、黄埔都松绑限购的大背景下，南沙作为远郊，居然仍然坚持住房限购政策。政策和核心城区一样严，但市场容量却和主城区差十万八千里。这无论对自住，投资，跨区域购房需求，都有极大的抑制作用。更别说当前整个房地产市场都存在严重信心不足的问题。所以南沙楼市如果基本面不变，一时半刻都很难有翻转的可能。

总的来说，南沙的利好需要时间兑现，南沙人口增长也是一个缓慢的过程。长期看，南沙依然是广州，乃至大湾区最有想象力的区域。短期看，至少2024年，南沙楼市大概率仍将保持弱势。