文｜邓浩志

这个话题最近热度非常高。在新政落地之后，无论是地产自媒体甚至财经达人都在蹭。尤其是某些财经达人，说的头头是道，逻辑上似乎没有问题，但我看全是纸上谈兵。为什么？

某些财经大V的主要理论是：一线城市限购放开之后，就会形成虹吸效应，把周边城市的购买力都吸纳到核心城市来。所以广州限购一但放开，周边所有城市都完球了。

这个逻辑最大的问题是，它没有考虑到一线城市相对中心区域房价非常非常贵，限购是放松了，但这不等于周边城市的人都有能力可以买啊。比如广州彻底松绑限购的番禺，优质地段物业价格基本都在5、6万/平，贵的可以到7、8万/平。而佛山几个核心，顺德大良房价也就2、3万，禅城亚艺公园周边也就3、4万，千灯湖单价4万，算是最贵的了，但也是因为旁边广州荔湾房价更高的缘故。而广州增城就更便宜了，1~2万一平的，大把选择。所以第一个问题是，房价差距就摆在这里，彻底放开也不等于周边购买力都能跑过来，因为这几个片区的房价，根本不是同一个级别的消费群体。

珠三角城市群和环京都市圈差距非常大。

从宏观上看，京津冀城市群北京一家独大，北京资源最多，大家都愿意往北京跑。所以北京的发展的确把周边城市和地区的资源都，形成了以北京为绝对核心的北京都市圈。

而大湾区则是城市群概念，国际化一线城市就有三座，广州、深圳、香港。广州强行政、教育、医疗；深圳强经济、科创；香港强贸易，而且还是国际超级联系人。三座城市无论定位，分工，优势都是不同的。

不但如此，单广佛都市圈，也不是广州一家垄断式独大。广州虽然是中心，但佛山的制造业也是超级强，家电、陶瓷、家具等产业都是世界级水平和规模的。而且佛山也是千万级人口的大城市。两座城市之间更像主次不同，分工不同而已。所以，尽管广州很多个区域放松限购，尽管可能部分佛山人会过来买，但就算买了，更多可能只是投资。他们极少愿意跑过来住，因为他们可能在佛山还有生意，因为他们可能更喜欢顺德的美食，因为他们可能更习惯禅城亲密的物价，因为他们可能更享受千灯湖一带的环境……

限购松绑后，楼市竞争格局的确也有变化，但不是简单的“虹吸效应”。

首先是花都和白云北部四镇，松绑限购后，他们将加入与增城、从化产生直接竞争。因为这三区一板块共性较多，都属于远郊。价格也相仿，万把块钱一平方，能上2万的就已经是不错的物业。

其次是番禺、黄埔、千灯湖。其实，这三个板块距离广州珠江新城距离刚好差不多，只不过分别位于东、南、西三个不同的方向而已，而且价格也比较接近，它们属同一个层次。未来主要竞争的是预算在5、600上下的投资客为主。根据过往经验，这三个区域的自住客户竞争也不会特别激烈，因为这三个板块距离较远，辐射范围完全不同。

千灯湖板块自住客一直都是南海本地人为主，还会有些佛山其他板块客户，和部分广州西片区的老广客户。番禺市场则是本地客户+老广+定居广州10年以上的新广。黄埔市场则是本地客户+天河外溢的白领消费群+刚进入广州的新广购买力为主。所以，这三个板块的居住群体不怎么重合。

然后是仍然坚持较为严格限购政策的四大核心城区+白云南部板块，这些地方新房随便都10万、8万一平，不是一般人买得起的。话说，这个消费力级别的客户，要弄个购房指标，他们还是有办法的。限购不限购还不是最最关键的问题。

最后就是南沙，居然和天河海珠一个限购级别。我之前说过，这是否意味着南沙将有重大利好公布呢（不是楼市利好），这个可以期待一下。不过单从房地产而言，南沙这次的确有点受伤，几乎所有区域收获的利好都比他要大（除了一直都不限购的增城从化）但是大家也不要不记得，其实今年初的时候南沙就悄然松绑了针对本地客户的第三条房，也就是如果你市区有多少套房，只要南沙无房，就可多买一套。所以我认为南沙只是利好相对其他区域少一点而已，并不能说有了利空。