继金陵月华摇号开盘，选房当天去化7.5成；桃园金茂府首开即卖光之后，豪宅二手房也爆了！

最近，南京一套别墅成交，单价近9万/㎡，被疯狂刷屏！

这套别墅来自玛斯兰德奔牛谷街区，建面约416.81㎡，总价3750万，折合单价近9万/㎡。

据悉，这套独栋装修花了1600万，光院子就有400㎡左右，原本报价3999万，最终降价249万得以成交。

这套别墅实景图如下↓

平平无奇的大门，看上去非常藏富。

走入庭院，大幅落地窗非常显眼，加上客厅的瀑布水晶灯，从院子看室内很气派。

大挑空客厅非常阔绰尊崇，配上螺旋楼梯和瀑布水晶灯，气场很强。虽然这样的奢华装修不一定人人都喜欢，但是是公认的豪装。

从二楼向下看，视野也很棒，外面的院子、里面的挑高客厅，一眼入魂。

据了解，这套房的院子有差不多400㎡。现在楼市新规一出，很多大平层搞起“第四代住宅”，但跟别墅的大院子相比，还是略逊一筹。不过，别墅也有一个明显的缺点：夏季院子里的驱蚊工作要做到位。

不仅有院子，别墅还有露台。

还记得秦淮金茂府的售楼处内也有一处螺旋式楼梯，这栋别墅里还配备了2个螺旋式楼梯+柱状水晶灯，造价不菲。

二楼的餐厅很有古早偶像剧的味道。

另外，这套房其实自2018年就开始挂牌出售，当时中介透露：这套房风水好豪装千万，装修后未入住，原房主出国忍痛割爱。

如今，这套房终于等来了新主人，并以近9万/㎡的价格一举拿下，这在当下的市场里显得尤为特别。

很多人好奇，花费近4000万的价格，其实万科安品园舍、雅居乐长乐渡基本都能考虑，为何偏偏选了这套江宁独栋？

或许，买家对于江宁山水情有独钟，或许买家看中了这套房的好风水，或者其他。毕竟对于这个总价段的买家来说，装修、产品或许都不是最重要的，因为价格、实力摆在这，全南京基本都可以躺着选，最重要的大约是某个方面与自己的喜好达成了一种难得的契合。

事实上，南京的独栋别墅，一直是独立于河西大平层的存在。

很多人只看到河西大平层卖得风风火火，销许价格动辄6万/㎡、7万/㎡，但要想买独栋别墅，选择范围还是相对比较窄小的。

这也造成了一些主城别墅居高不下的市场价格，比如销许单价14万/㎡的钟山国际高尔夫；2000万起步，最贵1亿毛坯售价的越城天地；尽管面积段不够豪，但单价依然8.6万/㎡的星叶瀚锦院……

密密麻麻的城区，也只有零星一些土地才能盖出独栋别墅。尤其是限墅令后，这种少量供应带来的巨大稀缺性又被无情放大。别看现在南京新出让的地块都在降容积率，低的都在1-2之间，但想盖独栋别墅，这容积率绝不能超过1。如果是纯独栋，容积率都要控制在0.2-0.5之间。

但某个层面上来说，河西大平层的热销，也与别墅业主们息息相关。

据了解，在海玥万物、中国府等河西顶豪的业主圈里，也有一些也是来自玛斯兰德的业主，可见豪宅与豪宅之间，业主圈也是有一定重叠度的。

尽管比起新房，别墅二手房的成交向来神秘，但今年以来，这些别墅豪宅还是曝出了不少成交。

1、百家湖花园印象威尼斯一套建面约645㎡的别墅，原挂牌价4500万，最终以4100万的价格成交，折合单价约63566元/㎡。

百家湖花园印象威尼斯紧靠百家湖，别墅外形带有欧式文艺复兴时期宫廷艺术特色，内部有管道纯净水供应生活饮水系统，配有小型家用中央空调和一艘进口高速游艇或30万高级轿车一辆。所有别墅外墙及外立门窗、柱、廊全部采用罗马岗石砌饰而成，充分体现罗马建筑艺术风格。

2、景枫加州城一套226.36㎡的毛坯别墅，总价717万成交，折合单价3.2万/㎡。尽管单价不高，但总价段还是可以的。况且别墅既要面临较高的税，还要承担大面积的装修费用。

3、江心洲升龙桃花园著尚院一套建面约162.44㎡的中叠，成交总价660万。

4、城东一套新城璞樾和山，建面约175.24㎡的中叠，成交总价633万。

如果再往前推，今年5月份，城东紫金华府A区也有一套别墅1375万成交，单价5.19万/㎡；仙林的金陵家天下成交一套建面约320.39㎡房源，成交总价约2800万，折合单价约87394元/㎡。仙林的恒基富荟山别墅时隔2年再成交，总价1350万；江宁九龙湖的颐和美地逼近5万/㎡成交，总价1145万……

一时间，近几个月来，南京别墅市场开始呈现久违的活跃，并且成交总价较高。

众所周知，现在大家都不缺房子，那么大量的库存压力下，也只有稀缺性强的房子才能突出重围。

但毫无疑问，别墅的成交是比较困难的，很多别墅尽管总价高昂，但对于房主来说，可能也算不上赚钱，并且挂牌周期普遍以年为单位，这种有缘的买家很难寻。不过，这样长的成交周期，也不妨碍优质的别墅始终站在价值链的顶端。

况且，前沿一点的新房市场、土地市场，已经呈现了很明显的“别墅化”趋势。

1、在供过于求的情况下，土地的容积率，房子的密度通通大降。

尽管这个容积率、密度可能还够不上真正的别墅，或许目前只是小高层、洋房，但如果这个市场情况还继续，别墅可能也不远了。

2、为了增大房子的稀缺性，不少楼盘已经加紧在搞第四代住宅。

中海江南玖序做了挑空还要加露台，搞第四代住宅。

中建·合玺东方正在做第四代住宅的方案，增加挑空、露台，得房率也会顺势大涨，可能逼近100%。

招商G01也要打造第四代住宅，效果图已曝光。

奥体建设河西南地块，容积率仅1.01，可以打造联排+洋房。

所以，别墅产品本身还是很诱人的，只是很多人碍于“别墅普遍偏远”、“别墅远离城市”而放弃，如今好地段的大平层产品兼得地段的繁华和产品的“别墅化”，这其实是个大趋势。

3、只有不可复制的稀缺性，才是真稀缺。

产品内卷到现在，大家都明白买稀缺，但到底什么才是真稀缺？

装修不好，业主到手可以自己爆改；外立面不好，业主也可以自费升级，绿化不好，也有不少小区自费买名贵树木加持……

只有房子既有的、别的楼盘没有的、业主后期无法改变的优势，才具备稀缺性。

比如户型，但这个优势逐渐被磨平，因为全南京来看，户型基本挑不出大毛病，都挺好，不过也有一些楼盘有暗卫，这已经是时下户型最大的bug；比如产品本身，大露台、大挑高，这个到手真没法改，是啥样就是啥样，谁来了都改不了；比如容积率和密度，这一开始就定死了，别说业主没法改，开发商也没法改；比如占据的景观视野，景观资源本就有限，好的观景位置也有限，占一个少一个……

综合来看，别墅产品至少占了2个点，一个是产品，一个是容积率。这或许也是最近别墅成交不断的原因之一，毕竟这个时候还愿意掏大几百万，甚至几千万买房的，一定是最挑剔的那波人。