继续二手房案例分析，最近刷安居客的时候看到位于二环边的禹洲金辉里，出现了不少原值出售，降价等标题，今天就来分析看看，这个次新房为何会出现这样的现象。

禹洲金辉里项目位于南二环、闽江大道和鹭岭路的围合处。占地67亩，容积率3.1，分成四个地块，一地块至三地块为住宅。合计：1栋商业办公楼，11栋高层，1200户。

地块一：约24亩，1栋住宅，2栋安置房，1栋商业办公楼，交付时间：2019年12月30日，

地块二：约21亩，5栋楼，总高18层，交付时间：2020年12月30日

地块三：约17亩，3栋楼，总高19层，交付时间：2019年6月30日

分析：2016年2月，金辉+禹洲联合体以17.3亿元竞得宗地2016-01号洋洽河旧屋改造地块，楼面价16251元/㎡，溢价率达79.8%，成为仓山区新地王。在上一轮楼市上涨初期，土拍已经提前预热，虽然地价在当时并不低，不过项目后续在2017年陆续上市，由于正好处在楼市火热期，做到了较好的去化，目前整体的网签已经接近清盘。

项目虽然地块面积适中，不过被分割成了四个地块，导致各地块空间都不大，而且地块一还配建了安置房，整体的社区成型度都不高。

对于项目1.6W的楼面价，时隔近5年后，龙湖在项目不远处，更靠近殡仪馆的区位，以楼面价7564元/㎡拿地，就是目前的龙湖九里晴川。

对于项目而言，由于在2017年开始上市，分了多次开盘，最后一次更是在2020年，可以说见证了整个福州楼市从高峰期一路向下的走势。

2017年3月29日，地块三，1#(3T7户)开盘，共计134套，折后均价28500元/㎡

2017年12月29日，地块三，2#(3T7户)、3#(2T4户)开盘，均价30500元/㎡

2018年6月23日，地块一，3#开盘，共计151套，平层32000元/㎡，复式28000元/㎡

2018年10月4日，地块二，2#、3#开盘，均价30726元/㎡

2018年12月15日，地块二，5#(2T5户)、6#(2T6户)开盘，共计205套，备案均价30378元/㎡，折后均价28555元/㎡

2020年3月，地块二、1#(2T5户)，共计87套；备案均价30499元/㎡，折后均价约27500元/㎡；

分析：项目的一次次开盘，从2.85W上市，到2018年6月，配建安置房的地块一，平层均价到了3.2W，再到2018年折后均价到2.85W，最后到2020年最后一栋楼折后2.75W。

可以说项目也见证了整个楼市的变化，对于项目而言，运气很好地在楼市还有热度的周期上市去化，后续虽然备案价也突破3万，但是也做出折扣，以达到更好的去化，对比当初的地价，可以说很好实现了盈利。

目前项目已经全部交房，二手市场也出现了挂牌，均价在2.88W左右，在不少房源上都打出了原值转让，亏本20W急售，房东狂甩等字眼。

分析：对于项目目前的挂牌均价2.8W，先不讨论实际成交价如何，但是对比当初2017年开盘均价2.85W，到后来3W左右，可以说二手市场的挂牌价与当初楼盘的成交价基本一致，甚至可以说还略低。

不过对于房产而言，由于有持有成本，不涨即是跌，2017年至今已经4年多的时间，如果按5%的年利率计算，相当于已经有20%的幅度，如果按当时首开2.85W的均价，相当于目前要卖3.42W才能保本，这还不包括未满二的税以及交房的契税维修基金等一系列开支。

对于楼盘出现亏本的现象，其中主要原因还是在于楼市周期，由于在高峰期上市，按近几年福州楼市发展，除了个别板块，如东二环等，大部分当时上市的新盘，目前能保本的屈指可数。

就像按上面的计算，目前要卖3.42W保本，可是这个单价，在目前的福州新盘里面，选择面并不少。目前项目地处的区域，当初宣称的地铁根本没有踪影，加上奥体三件套离项目并不远。除了项目周边有不利因素，在高峰期上市之外，项目最大的弊端，当属交房后出现的一系列问题。

建设质量问题：关于小区地库漏水、外墙粗糙不平、绿化、大堂与宣传不符、复式倒板开窗等投诉非常多。

楼盘划片：项目虽然与仓四小一路之隔，但是由于生源爆满，划片区了仓九小，对口金港湾实验学校初中部。仓四小对口江南水都中学，目前的升学率在整个片区也是相对较高。

安置房隔离：地块一配建两栋安置房，当初在销售商品房的时候，宣称是人才公寓，而且由于地块一仅一栋商品房，所以是围合管理。

从项目当初2.85-3W均价上市，到如今二手挂牌也仅2.8W左右，可以说这个次新盘对于日常的购房者还是有很大的指导意义。

项目由于高峰期上市，注定了保本难度较大，加上地处的区域虽然是二环内，但是周边存在不利因素，加上宣称的地铁等都未落地，整体的发展预期较弱。

同时项目的交房品质较差，一系列减配，漏水出现，相关的划片也出现了变动，安置房隔离也没有实现。

可以说项目在购房时间点、发展预期、建设质量、规划承诺，全方面的都处于劣势，也就导致了项目二手挂牌价持平甚至低于当初的购买价。

当然面对一系列问题，目前楼市的选择面也不少，项目2.8W的二手挂牌价，目前看依然没有太大吸引力，对于当初以投资打算购房的业主而言，4年的周期，加上目前的现状，可以说是整个福州楼市非常典型的案例。