继续楼盘分析，最近有不少读者留言君兰和鸣，今天来聊聊这个位于东区的刚改新盘。

建发美的·君兰和鸣：备案名（和鸣公馆），项目规划了11栋18-20层的高层住宅，其中1，2号楼为配建的公租房，有意向购房者需要注意，主推产品：107，131，149，精装交付，美的物业。

2021年5月12日，厦门建发以最高限价20.82亿+配建8700㎡自持社会租赁房竞得福州宗地2021-14号，楼面地价24221元/㎡，土地面积：58.74亩，容积率：2.195，建筑限高：60米，地块商品房销售指导价为32000元/㎡（溢价率30%，实际指导价32960元/㎡）；全装修比例应达到60%以上。

建发养云地块：

宗地2021-03号：71亩，限高60米，容积率2.21，配建34020平米人才房，楼面价26283

宗地2020-33号：75亩，限高60米，容积率2.09，配建3000平米公租房，楼面价28445

分析：今年首次集中供地，厦门建发拿下了红光村的地块，虽然项目成交楼面价2.4W，不过由于竞配了8700㎡公租房，实际楼面价并不低。

对于地块而言，58亩面积适中，地块也比较规则，限高60米的纯商定位，地块与之前拿地的养云硬性指标类似，适合打造2T2的平层板楼。

不过由于首次集中供地，福州楼市并没有遇冷，当天不少地块依然触发了限价，同时竞配更佳激烈，也导致该盘纯商属性有所缺失。

对于项目目前主要竞争对手，在于上一场土拍保利以楼面价21507元/㎡拿下配建2万方限价房的宗地2021-40号。

107平米：三房两厅两卫，位于2T2板楼的内端，与建总领筑107平米户型类似，三开间朝南，主流布局，劣势在于客餐厅南北不对流，优势是作为刚改盘，门槛有所降低。

131平米：四房两厅两卫，位于2T2外端，三开间朝南，客餐厅横向布局，空间感较好，主卧也搭配了独立衣帽间，缺点同样在于客厅部分南北对流略微不足。

149平米：四房两厅两卫，四开间朝南，大面宽布局，客餐厅南北对流，可以设计独立玄关，相比于另外一款，这个户型的空间感更佳。

149平米：四房两厅两卫，仅位于11号楼，与和玺147产品类似，四开间朝南，主流布局，不过客厅面宽不大，餐厅北面厨房也不是完全南北通透，布局来说中规中矩。

项目位于晋安东区，靠近东三环，距离地铁2号线上洋站650米有一定出行辅助，距离宜家1公里，楼盘左侧福兴医院，地处福兴工业区，周边环境较破败，整体的城建景观较差。目前唯一的预期就是未来三创园的规范发展。同时项目右侧存在古建筑，敏感人士最好评估一下，整体而言，区位比较一般。

对于项目而言，由于还未备案上市，目前如果以指导价3.29W+3.5K精装计算，预计在3.65W左右，对比整个片区的新盘看看：

1、大东海晋棠府：高配比安商房，备案价3-3.2W

2、旭辉公元大观：混合安商房，优惠价2.7W

3、绿城桂语映月：备案价3.6W，实际售价4.1W

分析：对于项目而言，目前虽然也是2T2板楼设计，不过对比养云等项目，已经算是降低了门槛，定位成刚改盘。虽然楼面价与养云对比差异并不大，不过预计售价差异较大。就算按精装3.65W上市，对比养云实际售价4.3W左右，差价在7K左右，可以说利润已经没有太大保障。

当然目前看，已经不是计算利润的问题，主要还是在于就算按精装备案价3.65W上市，市场接受度会如何。

目前看项目唯一的优势在于，降低了门槛，对于客源的接受面变大，目前东区虽然新盘不少，但是大部分都是安商房，目前在售的桂语映月虽然区位更佳，不过门槛和单价更高，两个项目的客源抗性尚可。

目前看可能竞品不算多，不过东区还有区位更好的纯商中海悦湖郡，以及上一场土拍融侨拿下的紫阳纯商，指导价3.3W，以及项目隔壁最大的对手，保利2.1W拿下的地块。

可以说对于项目而言，目前主要困扰还是在于，市场热度下滑，但是如果不抢跑，后续几个竞争力更强的地块上市，客源的吸引力会降低。

选个项目做对比，目前周边也没有新盘，放到东区，在售的主要就是绿城桂语映月，同样是美的联合开发。

1、容积率限高：建发：容积率：2.195，限高：60米，绿城：容积率：2.5，限高80米

2、社区设计：建发：中式园林风，绿城：新现代简约风

3、价格：建发：预计精装3.65W，绿城：首开精装4.1W

4、公租配建：建发：8700平米，绿城：900平米

5、楼面价(成交)：建发：2.4W，绿城：2.5W

分析：对于两个项目，从定位来看并不是一个级别，建发门槛是107，最大149，绿城门槛是135，最大245。

从地块的硬性指标对比，绿城的限高和容积率有一定劣势，做到的2T2板楼高度都在25层左右，公摊因为消防有所增大。

从区位来看，一个位于五里亭，一个位于红光村，距离2公里，虽然两个项目的周边配套都没有特别出众，不过五里亭距离商圈和市中心的距离，以及周边城建景观都更强。

虽然目前看差价可能在5K，不过目前桂语映月去化不算理想，反馈的价格也开始下滑。不过由于户型起步135，门槛起步500W，加上175等户型，总价已经高达700W，受众客源还是比较极限。

对于建发而言，虽然还是搭配同样的大门和园林，不过很明显预料了受众面，降低了门槛，但是项目不少房源还是在131-149，总价还是在500W左右。

对于目前东区这个段位的购买力，肯定会比700W左右的更匹配，只不过区位已经靠近三环，靠着自身的中式产品，目前看不确定性还是非常大。

项目地处东区，靠近东三环，整体的区位与今年建发的新盘差异较大。项目虽然是建发和美的联合开发，不过依然以建发的中式园林和大门做主打，对于有这种偏好的购房者，还是有一定吸引力的。

项目优势在于户型的布局比较主流，以及2T2板楼刚改定位。门槛随着区位变化已经有所降低。不过高地价带来的隐患，对于房企而言，去化难度并不小。未来东区还有几幅区位更佳的地块供应，对于目前的楼市行情，项目已经不是追求利润，而是追求去化。

对于有意向的购房者，可以评估区位情况，以及区域的新盘后续供应情况，做评估对比。