昨晚位于东二环的安商房，首开香颂首次领证，均价2.95W，今天来分析看看。

2021年10月15日，项目首次备案，共两栋住宅，6，7号楼，共188套，均价2.95W，全部户型都有覆盖。

6号楼：17层无架空，均价30111，公摊24.97%，共68套，户型110，113

7号楼：20层无架空，均价29017，公摊21.48%，共120套，户型68，89

分析：对于项目的首次开盘，选择了靠近安商房的两栋住宅，户型的选择面也比较多，可以说试探市场的寓意更明显。

由于商品房采用了两排布局，都存在南北侧沿街的，不过北侧的主干道，相对的噪音影响更大。

对于两栋住宅，6号楼由于一梯一户的设计，导致公摊高达25%，套内面积仅82-85平米，在这样的面积下，做四房两卫，虽然飘窗做赠送，不过从样板房来看，其中三房的空间都偏小，为了追求房间数，牺牲体验感，有意向的购房者需要评估。

对于7号楼，定位小户型，除了89户型外，还有目前相对稀缺的68平米两房，不过一层6户的设计，居住体验感有一定影响。

两栋楼的楼层差价走势类似，选个6号楼做个参考：

1层：落地，最便宜，对比次顶楼，便宜3000左右，不建议

2-5层：每层贵500，4层不涨价，通过均衡层差

6层：贵100，东端头贵600，唯一的差异就是东端头，幅度不算大

7-9层：每层贵100，幅度不大，建议选高层

10-12层：每层贵200，幅度尚可

13-16层：每层贵100，幅度不大，建议选高层

17层：便宜500，顶楼，相当于12层的价格，优惠力度一般

分析：对于项目的楼层差异，与目前主流差价有所不同，目前大部分的楼层差价，一般在2层开始出现较大的差价，然后随着楼层越高，楼层差价的幅度逐步缩小。其中典型代表，中骏世界城，2层贵1000，5层贵1500，其他楼层贵150。

作为对比，项目的楼层差价，2层幅度仅500，这样的差异，导致落地1层的价格就没有任何优势，通过2-5层，层差500逐步拉高均价。

从6层开始，差价仅100，仅仅在10-12层变成200，这样导致次顶楼16层对比6层的差价在1300，层差130，高楼层优势较大。从选择来说，预算充足的建议选高楼层。

对于项目的首次备案，均价2.95W，对比当初精装3.4W，后来改成毛坯3.15W，还是产生了一定的落差。

从近期周边的新盘领证来看，虽然大部分新盘已经都在东2.5环外，不过地价并不低，但是备案价并没有出现较大的上涨，个别项目可以说出现了一定的下跌。对于项目的2.95W，对比周边新盘看看：

1、蓝光里：80%配比安商房，备案价2.9W，优惠价2.7W

2、城投鹤鸾郡：70%配比安商房，备案价2.8W，优惠价2.6W

3、保利和光：60%配比安商房，备案价3.2W

4、世茂云潮：90%配比安商房，备案均价3.1W

5、榕发观湖郡：纯商盘，备案价3.35W

分析：对于项目而言，位于前横路以东，距离泰禾商圈以及公园都有一定距离，同时距离在建的四号线，也不算近，配套优势不算好，项目右侧儿童医院，左侧十一中高中部。

项目虽然当初宣称的均价较高，不过从最后领证的备案价来看，其实还是有一定落差的，当然这种情况也比较常见，抬高预期。

对于项目目前的备案价，其实说夸张也谈不上，由于左侧的新盘，养云定位改善，观湖郡和和光都已经接近清盘，不存在竞争。

项目主要的竞争对手就是同样位于东侧的几个安商房项目，不过其中安商房的比例都在70%以上，项目配建了4万方的安置房，比例在44%，虽然同样都是安商房，但是从比例和分离情况来说，项目的优势还是尚可。

对于项目而言，户型定位其实也算比较合理，即配置110左右的一梯一户四房，又配置了小户型产品，特别还设置了68左右的产品，在客源的接受面上是比较大。目前的主要不确定性还是在于东2.5环外对于购房者的吸引力还有多少。

当然对于区域在售的安商房，特别像鹤鸾郡已经领证1年半，目前网签126套，可以说作为国企盘，成了目前东二环最严重的滞销盘，本身营销就不算强，这么长周期去化还是如此不佳，现在又面临新盘的竞争，鹤鸾郡预计只能继续降价做去化了。

项目作为东二环的分栋安商房，区位并没有太大优势，不过户型定位尚可，对于客源的接受面较大，加上目前区域不少新盘已经去化较多，纯商盘溢价较大，安商房虽然有优惠，但是也在2.7W左右，而且大部分还是高比例安商房。

可以说项目的定位正好处于区域的新盘折中点，加上早期宣称的高价预期，对比首次备案的均价还是有一定落差。

不过从项目蓄客的一系列变化来看，预计整体的客源并不算太理想，对于有意向东二环的购房者，可以评估看看项目的后续去化情况。