今天继续聊聊旧改的话题，最近二手平台成交房源里面，有很大一部分都是近期旧改的小区，其中有的成交价较高，有的偏低，下面就来聊聊旧改。

作为鼓楼区目前正式官宣的大型旧改，项目在二手成交上，也是最密集的，在贝壳9月，21天时间，对外公示的成交就达到12套。

对比以往，公示的成交案例，3年时间都不到10套，可以说拆迁成了成交最大的推动因素。

从成交单价来看，其中9月5日是分界线，拆迁公告也在当时发布，发布前成交单价1.8W，发布后2.2W左右。

这里面有几个点值得关注：

2023年8月开始，小区二手成交增加，尤其在公告发布前，很明显有人提前入场扫货，而且没有太多溢价，这也是拆迁里面最典型的吃了消息红利。

在近期成交案例里面，一套成交2.7W，一套成交3W。

这两套成交房源，即便在拆迁公告发布后，也远高于均价，目前挂牌房源最高也就2.5W。

如此异常的成交，只有几种原因：平台数据出错、成交造假、大冤种、利益输送。

配合项目省直屏西的定位，是哪一种情况，大家自行体会。

从房价走势来看，项目2020-2022年，成交2.2W左右，2022下半年开始价格下滑到1.8W左右，近期2.2W。

可以说一个拆迁公告，让小区涨价4K，涨幅25%左右。

回到小区的征收方案：

1、区位补偿价：13760元/平

2、货币奖励：604元/平

3、原地期房对接价：17560元/平

对于这个鼓楼二环边的旧改，最直观感受就是区位补偿价并不高，对比近期的南湖区位15900，还是有一定的差距。

在货币奖励上，不到1K，这样的方案，如果选拿钱：13760 + 604+（2500*0.6）=15864

在没有货币红利，加上区位较低的背景下，对于省直屏西的旧改，只有选房一条出路。

也正是这个原因，导致这里的拆迁户，要想短时间变现，二手交易是一个比较好的选择。

这时候就要看看买方市场的情况。

这几年鼓楼区全面断供，项目周边最直接的两个项目。

一个就是纯商保利天悦二期，定位改善盘，均价4.5W，一个高比例安商房，恒宇尊禧，均价3.5W。

从这个数据就可以发现，在鼓楼纯商门槛过高，安商单价也不低。

此时对于刚需而言，如果以自住目的购房，假如选择省直屏西，选择原地期房。

按照网络对接的示意图，59平米，加11W，可以换一套75平米期房。

简单计算一下成本，按目前2.2W成交，加上补差11W，二手交易税费，相当于最终150W。

最终得到75平米期房，相当于2W/平。

代价是最少4年以上的等待期，对地块的开发商、规划等，都是未知。

相比于买新房，买旧改选安置期房，不确定性和周期更大。

不过从成本来说，以周边3.5W的安商房做对比，这样的差价也是足够明显。

此时就可以发现，卖方要想短时间变现，二手是较好的一个方案，买方需要入场鼓楼的刚需，成本也比目前其他选择低。

当然这里面，也存在一个思考，即鼓楼的安商房、以及安置房，是否值得哪个价？

比如恒宇尊禧的3.5W，保利天悦花园的3W，这些项目最大的优势，即相对房龄较新，门槛更低一些，对于地缘刚需是一个被迫选择。

如今对于不急切的刚需而言，有了买拆迁房再选房的路径，可能优势已经不大。

对于买拆迁房选期房，还有一个预期，即地块的规划，目前旧改基本都提前发布。

屏西旧改的综合容积率3.3，虽然不算低，但是对比南湖、上海西等，容积率4左右，已经算是不错。

不管最终安置房地块规划如何，至少基础条件不算太差，周边保利天悦的安置房，定位还是超高层住宅，二手也挂牌达到3W。

综上，对于省直屏西在二手的活跃表现，其中买卖方都有自己的诉求所在，这样的旧改案例，传递的信号也不少。

相比于大家容易想到对改善的打击，鼓楼旧改更直接的打击，可能是当初溢价极高的安商/安置房。

聊完省直屏西的二手涨价，再来看看同样发布旧改的南湖，近期成交量也有所增加。

从成交案例来看，基本在1.8W左右。

对比前2年的成交价1.5-1.6W，涨幅15%左右。

对于这个旧改来说，区位补偿价15900元/㎡，货币奖励：无，如果拿钱，大概15900+(2500*0.6)=17400元/平。

很明显对于想短时间变现的拆迁户，二手交易也成了一个选择。

除此之外就是选房，这里面涉及不少楼盘，不过按照以往的经验来看，区位类似的安商现房、或者周边安商房，基本可选房源都不多，楼层也都是低楼层。

对于拆迁户而言，除非有特殊能力，否则基本能选也就外围的早期安置房，以及原地期房。

从地块规划来看，限高130米，容积率高达4.29。

按照此前旧改的经验，安置房地块容积率预计会在5.0左右。

高容积率+超高层住宅的定位，对于这样的安置期房，除了房龄新之外，未来二手溢价预计也不会太高。

也正是因为这样的情况存在，对于南湖拆迁户来说，期房条件一般，同区位现房可选不多，拿钱也没多大赚头。

所以即便旧改发布，依然还有不少挂牌，整体的价格还是在1.8W左右。

此时对于买方而言，是否跟省直屏西一样，值得通过买入拆迁房，再选期房来做到降低成本？

简单计算一下，以60平米，1.8W成交为例，75平米期房，最终130W左右，单价1.7W。

目前周边安置房/安商房，数字庄近期成交精装中高楼层，2.2W，中海毛坯，房龄较新2.2W。

这些项目都是高层住宅安置房，在一定房龄后，二手的表现也一般。

与省直屏西周边，安置房3W，安商房3.5W的挂牌，南湖的差价只有5K不到。

很明显面对长周期的等待与不确定性，南湖的空间并不算大。

这也是为何这里的拆迁房，面对旧改发布，二手涨幅也低于鼓楼的原因。

近期除了这两个巨型旧改外，还有还未官宣的河南新村，从二手表现来看，项目同样出现密集交易，以及房价上涨。

相比于此前2W左右的成交，近期成交高达2.4W+，涨幅也达到20%。

地块还未官宣旧改，不过从最终选择来说，预计大部分也只有选择原地期房。

计算规则与上面也没有太大不同，按照2.4W买入，最终期房成本2.2W左右。

关注点就是地块容积率如何，何时土拍，谁来开发建设等。

对于这次的大面积旧改，可以发现要想短时间有差价红利，只有一种情况，即在旧改发布前一段时间，提前入场，会有20%左右的涨幅。

否则只有拿房，虽然可选楼盘很多，但是真正优质的安商房项目，基本都选不到，最终就是外围安置房或者原地期房。

最终的持有周期都4-5年起步，遇到特殊情况，甚至更久。

对于有投资打算的，这样的周期以及未来的不确定性，明显不是太优选。

至于打算自住的，如果面对周边同类型项目，溢价极高，可能也不失为一个选择。

当然周期这么久才能住，是否真的符合自住需求，也是一个疑问？