上周末，群友发了鼓楼区的旧改公告，以及所谓的规划预算，这里面有几个点比较有意思，即旧改的规划预算最终是亏损，下面聊聊。

从公告来看，鼓楼区计划在后续4个季度，供应636亩：

第一批次 9 月 25 日前形成 72 亩土地出让

第二批次 11 月 15 日前形成 150 亩土地出让

第三批次 2024 年一季度形成 212 亩土地出让

第四批次 2024 年二季度形成 202 亩土地出让

分析：对于这样的供应，当然这只是计划，特别对于2024年季度存在较大不确定性，不过这里面传递的预期可谓拉满。

对于鼓楼的土拍回顾，简单看看数据：

统计2011年至今，鼓楼成交的住宅用地，合计41幅，面积1325亩，不含2023年，年均供应110亩。

从走势来看，2018-2022年，5年时间，合计供应526亩，不过80%地块都是高比例安商房。

唯一超百亩的纯商地块，即保利天悦二期，面积102亩，楼面价2.8W。

这也是2012年至今，唯一的一幅。

即便近期供应部分纯商地块，不过面积都不到20亩，都是袖珍地块。

综上，整个鼓楼区在近10年，都可以说是断供。

正是因为这个供需关系，导致整体的溢价较高，特别是改善新盘。

此时回到上面的供应计划，一年的周期，计划供应636亩，比前5年都多。

很明显，鼓楼的长时间的供需会在短时间被打破。

后续最大的看点，即最终旧改的地块会如何规划，容积率多少，规划的可售商品房多少。

从公告来看，旧改的区域以及面积等指标，大体数据如下：

分析：对于公告仅仅是计划，特别是后续的第三、第四批次，存在较大的不确定性。

从第一、第二批次，大部分地块已经官宣，东大、高工合计72亩，预计这个季度会土拍，第二批次即近期启动的150亩省直屏西。

第三批次，最大看点即河南新村小柳片区地块，多次提及的巨型旧改，按目前的文件来看，预计不用多久了。

第四批次，地块较多，以单位宿舍周边地块为主，其中省机械研究院及周边地块，面积83亩，是较大的看点。

除此之外：同步谋划北江里新村、 麦园新村、 高安里新村、 长春铺民房、 上浦路民房、 福二村民房、 台后新村民房、 长冠城民房等城中村改造项目。

当然对于第四批次，由于计划都排到明年，届时能否启动，也难说。

从短时间来看，东大、高工、屏西、河南小柳，这几个地块在今年都会确定征迁。

这四幅地块，即可供应402亩，可以说即便后续地块食言，也能保障供应。

关于拆迁还有一份预算的文件，正好借此来聊聊旧改的财务。

文件大体内容：

总实用地面积约 292.3亩， 其中住宅、 办公用地约 271.3 亩， 综合容积率 3.0，总计容建筑面积约 54.46 万㎡，总拆迁量 42.63 万㎡，需就地安置住宅 43.62 万㎡， 办公 3.11 万㎡。

成本计算：

支出：

安置房回购，43.62万㎡，按19720元/平，合计86.02亿

非住宅补偿，4.7万㎡，按15000元/平，合计7.05亿

土地收入：

安置房地块出让：按楼面价9256元/平，合计40.37亿

商品房地块出让：按楼面价28000元/平，合计21.64亿

办公地块出让：按楼面价5985元/平，合计1.86亿

最终：93.07 - 63.87 = -29.2亿元

通过这个计算会发现即将大力度推进的市中心旧改，最终是亏本？

这里面最大的关注点是安置房的成本和回购，按数据计算，回购19720，楼面价9256。

按照此前上海西榕发拿下的100%安商房，差异不大。

不过对于安置房的建设折扣，1W的差价，无须上市销售，很明显有较大的利润存在。

文件也给出如果鼓楼区自行负责的计算公式：

建安成本及财务成本 4500 元/㎡ + 税费 2500 元/㎡（19720 元×13%预估）

相当于实际支出在7000元/㎡，如果城投拿下，相当于利润可以回流。

除此之外，安置房的税费，基本是出证回购需要，按6群的分享，鼓楼的榕发乌山郡，很多安商房都办不了证，因为还没有回购。

所以如果此时把回购周期拉长，相当于安置房短期内只需要4500 元/㎡ （甚至更少）。

此时计算：

安置房支出：19.63亿

商品房收入：21.64亿

再算上办公以及幼儿园等配套支出，仅仅是盈利对冲，还是没搞头。

此时就回到源头思考，为什么会如此？

最大的关注点是容积率，计划容积率3.0，按比例来看：

安置房：43.62万方，商品房：7.73万方，办公：3.11万方

相当于安商房比例高达：80%。

此时来看看近期其他的旧改财务：

上海西的三幅地块：

土拍收入：71亿

安商房回购：62.4亿

由于是榕发拿地，如果只计算安置房的建安财务支出4500元/平，14.8亿，办证税费8.1亿。

相当于最终盈利22.3亿，这里面办证税费的8亿还可以适当延迟，短时间内回笼30亿资金。

此时对比上海西和鼓楼的旧改，会发现为何同样巨型地块，会出现这么大的差距？

原因很简单，即容积率。

上海西三幅地块平均容积率3.85，其中安置房地块容积率高达4.35，这样的容积率给这个旧改带来较大的可售商品房面积，从而拉高利润。

对于鼓楼的旧改，规划容积率3.0，由于非棚户区旧改，很明显这样的指标，商品房面积过少，按规划商品房7.73万方，套入容积率3.0，占地面积仅39亩。

一个270多亩的旧改，最终商品房才39亩，很明显这可能仅仅是计划，最终必须提容。

此时再看看，已经旧改的东大、高工旧改，算算财务：

东大：46.7亩，容积率3.9，安置6.93万方

高工：25.5亩，容积率2.5，安置3.47万方

楼面价直接套入鼓楼小柳的方案计算，商品房2.8W，安置房0.9W，回购价1.97W

收入：

商品房：6万方，16.8亿

安置房：10.4万方，9.3亿

支出：

安置房回购：20.49亿

如果城投拿下安置房，最终收入16.8亿（商品房），支出4.69亿（建安）+2.6亿（办证税费），盈利9.52亿。

此时可以发现，东大+高工，面积72亩，也能短时间回笼近10亿资金。

除了鼓楼外，群友还分享晋安区高湖旧改的规划：

A地块：容积率2.9，面积44.8亩

B地块：容积率4.1，面积64.5亩

C地块：容积率3.8，面积79.5亩

这个巨型旧改，房屋征收面积约23万㎡，规划AB地块做安置房。

同样假设城投拿下安置房，商品房楼面价2.2W成交

数据：土拍商品房收入44.3亿，安置房支出10亿（建安）+5亿（办证），最终盈利29亿。

这个旧改平均容积率：3.69

综上，对于南湖的征收面积容积率是2.0，鼓楼的容积率是2.4，如果要有一样的盈利，鼓楼的最终容积率预计要达到4左右。

当然以上数据，大部分都是大概计算，也不是最终定案，仅仅做个参考。

从这里面的计算来看，虽然面对土拍遇冷，开启市中心供应，不过非棚户区旧改，本身拆迁前容积率已经在2.0以上。

即便城投拿下安置地块，减免利润差，但是要想做到额外的盈利，提容是首要条件，而且提容到3.0，远远不够，按目前几个地块的规划来看，安置房地块基本都要在4.0左右。

至于最终安商房交房后，办证的问题，按照资金的流转，如果届时财务放宽可能会加速，否则跟目前可能一样，存在延期。

当然在土拍吸金上，再不考虑商品房还是安商房，仅仅上面这些地块，配合极高的容积率，会带来一大笔资金。

比如南湖62亿，高工+东大26亿，鼓楼剩余的270亩地块93.07亿。

这些地块就带来近200亿，可以缓解目前的土地出让。

至于最终要如何提高楼面价，即看最终的地块分割与规划了。

按照规划，假如河南新村商品房楼面价2.8W，对比上海西楼面价2.65W，目前上海西上市精装4.8W，那河南新村精装5W？

假如5W，差价2.2W，开发商利润有很大保障，对于市场的破坏性也足够。

那4.8W上海西，还是5W鼓楼二环，怎么选？（当初2.8W的保利天悦二，售价4.5W）

对于宇宙中心开闸，最终会如何主导市场，目前看预期拉满，就看如何下菜了。

2024-2025年，不止鼓楼，台江等二环预计都会开启供应，改善能否撑得起这波放水？