“黄埔房价有没有跌到头？”
不人粉丝朋友在问我这个问题，毕竟他们也想入手，这问题问到我头都大。
话题太复杂，不是一句话能说完的事情，因为黄埔有那么板块，板块里楼盘又那么多，还要区分一手房和二手房，是很难几句话说清楚的。
这么说其实不是推脱，只是太过于复杂，就比如说最近中建海丝城的新春特惠！
打出来元宵钜惠房源北向三房单价来到了3.1万/m²，这个价格比夏园的黄埔新城还便宜，比TOD星航也更便宜，居然无限接近于2字头，你说有没有性价比？未来还有得跌？很难了吧，降到这样之后自己就变成定价基准了。
相反，也有高高在上的产品，例如师出同门的未来方洲，价格普遍要4万+，3.1万起到4万多，这中间差了八九千了，产品素质的差距有价格差那么大吗？
好像并没有！
我们分析一下未来方洲定价高昂的原因，我觉得它想要对标的不是海丝城，也不是对标大沙东的保利中央公馆，中央公馆有些产品单价在3.5万-3.6万/m²，虽然新推的6栋价格贵一些。
我认答案是：营销总对标了价格较高的城市之光，因为城市之光二手成交价大都在4.3万/m²以上，甚至在11月还成交了一套4.99万/m²的二手。
开发商这样对标，配吗?
以城光作参照物，好像行，以其他做参照物又不行。
在我看来，整个黄埔调整较慢的有这些小区，包括大壮名城、品秀星樾、新福港鼎峰，万科城市之光等等，没有例举到的其他小区基本调整到合理范围，我们觉得只要能配配买家的工作生活圈层，可以大胆买入，但上面例举的这些小区还要再等等看看。
所以参照物高了，未来方洲也跟着高了。
但未来卖得比海丝城好，琶洲很难理解。
半年了才网签了203套。
说回海丝城，若是再跌就要回到2万多，这里位置其实不差，5号线不用换线能直达珠江新城，经常坐地铁的知道，只要不换线，不走路，远两站其实区别不大。
比其他很多盘都方便，这就够了，交通是房价的决定因素，因为越方便的地方接盘的人越多。
谁不想自己的小区交通方便点，而不是跑去偏远的地方。
毕竟有一段时候新塘的房子都要3万多，可以黄埔，何必跑太远，天河的上班族实在受够了。
这么分析其实是想帮帮海丝城做做免费的广告，一定是免费的，因为他们开发商营销总并没有充值。
另外一个原因是双岗车辆段去年不是成功拍卖了吗？
估摸着上半年就要出产品，我很喜欢这块地的素质，未来价格肯定会比海丝城贵，那喜欢高素质的就去找地铁买，喜欢性价比的就来这儿。
小区内的优劣这次我也讲讲，后来加推的产品比现在的要好，如1、2、3、4栋，楼间距更宽，视野更好，远离噪音源更安静，我是希望开发商保持住促销的节奏，把量跑起来。
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