随着宁波市《关于优化调整建设工程容积率计算规则的通知（试行）（征求意见稿）》的发布，宁波土地市场迎来新一轮的优化升级。
下周，2月25日与2月28日鄞州区两宗优质涉宅地块将迎来土拍，分别为鄞州区JD10-A3-8地块和鄞州区YZ04-01-d4地块。
这两宗地块不仅地理位置优越，配套资源丰富，更在容积率计算规则上迎来新突破，为未来宁波住宅项目的得房率和居住品质提供了崭新方向。
鄞州区JD10-A3-8地块：老江东核心，绿色建筑新标杆
地块位置：鄞州区福明街道宁穿路地段，东至沧海路，南至茶树街，西至兰亭路，北至樟树街。
出让面积：26351平方米（约39.526亩）
容积率：1.0-2.05
起始总价：111156.03万元
起始楼面价：20577元/㎡
竞买保证金：22300万元
土地用途：城镇住宅及配套用地
拍卖时间：2月25日9时
航拍图与卫星图来源：搜地网络
地块亮点：
1、交通枢纽，畅达全城：地块邻近轨道1号线和在建轨道7号线，福明路站、世纪大道站等多站点均在800米范围内，区域交通畅达内外。
2、教育资源丰富，生活配套完善：地块周边汇聚宁波市四明中学、江东中心小学等全年龄层教育资源，宁波第六医院、世纪东方商业广场等生活配套近在咫尺。
3、绿色建筑，品质升级：地块在出让条件中增加了一项新规定：应选取不少于1万平方米的计容建筑面积按照《近零能耗建筑技术标准》（GBT51350-2019）要求进行建设，绿色建筑等级达到三星级，彰显宁波对绿色环保和居住品质的高标准追求。
鄞州区YZ04-01-d4地块：双轨交汇，生态宜居
地块位置：鄞州区下应地段，东至甬新河沿河绿地，南至小洋江沿河绿地，西至用地红线，北至湖下路南侧防护绿地。
出让面积：38157平方米（约57.236亩）
容积率：1.0-1.2
起始总价：77826.55万元
起始楼面价：16997元/㎡
竞买保证金：15600万元
土地用途：城镇住宅及配套用地
拍卖时间：2月28日9时
航拍图与卫星图来源：搜地网络
地块亮点：
1、双轨交汇，交通便捷：地块南北两侧分别铺设轨道4号线和5号线，设有金达南路站和下应路站，未来居民出行将更加高效便捷。
2、生态宜居，配套丰富：地块南侧紧邻国家4A级景区天宫庄园，周边汇聚开市客、培罗成商业广场等商业综合体，鄞州中学、蓝青小学等优质教育资源密集分布，鄞州体育馆、鄞州中医院等生活配套一应俱全。
3、低密住宅，品质生活：地块容积率仅为1.0-1.2，建筑高度限制在36米以下，规划条件明确，一类住宅计容建筑面积不超过地块总计容建筑面积的40%。单幢低层住宅户数不得超过6户，禁止建设独栋式、双拼式低层住宅。未来将打以低密度、高绿化的规划理念，打造高品质住宅社区。
新规落地，得房率或超100%
绿色建筑三星标准引领未来
值得注意的是，这两宗宅地在项目容积率计算上均按宁波新发布的《关于优化调整建设工程容积率计算规则的通知（试行）（征求意见稿）》执行。规划条件要求如下：
单套住宅不封闭阳台建筑面积占套内建筑面积（不含阳台、飘窗等）的比值由7%调整为9%；住宅套其内建筑面积(不含阳台、飘窗等)70平方米及以上情形的调整为70-140平方米、140平方米及以上两种情形，附属在建筑外围护结构外的室外设备平台累计投影面积限额分别为5平方米、7平方米。对小区所有业主共享且公共开放的住宅底层架空、风雨连廊、小区出入口门厅（不超过两处，每处面积不大于200平方米），独立设置的地下室出地面的楼梯间、电梯井、车库坡道顶棚等公共空间不纳入容积率计算；为地块配套的街坊级社区管理用房、居家养老服务用房、婴幼儿照护服务用房、室内体育用房、文化设施用房，以及变配电房、开闭所、环网站、消控室、水泵房、垃圾收集房，建成后产权移交相关部门或归全体业主共有的，不纳入容积率计算；不封闭阳台计1/2容积率面积的进深限制由1.8米调整为2.4米；地上独立设置的停车楼以及室外非机动车棚不纳入容积率计算。这意味着，未来这两宗地块上建设的住宅项目得房率有望超过100%，为购房者提供更高的使用空间和居住舒适度。
此外，两宗地块绿色建筑等级均要求达到三星级标准，这是国家绿色建筑评价体系中的最高级别，这一要求不仅体现了宁波在住宅建设上对绿色环保的重视，也为未来居民提供了更加健康、节能、环保的居住环境。
结语：
鄞州区YZ04-01-d4地块和JD10-A3-8地块的推出，不仅是宁波土地市场的一次重要事件，更是未来绿色人居和宜居生活的新标杆。两宗地块凭借优越的地理位置、丰富的配套资源、低密宜居的规划条件以及绿色建筑的高标准要求，必将成为宁波房地产市场的新焦点。让我们共同期待2月25日和2月28日的土拍盛宴，见证宁波人居价值的又一次进阶！
