2024年的行情已经开始了，回过头看2023年，很多人觉得2023年的行情不如2022年，实际上如果从数据上看，这是一种误解。

大家对市场的期望值很高，深圳也确实出了很多救市政策，比如，4月份取消二手房指导价，8月份施行认房不认贷，11月份取消750万豪宅线、二套首付降至4成。

这些政策单独拎出来任何一个，都是重磅性的松绑。可是，放到全国范围，结合大家对2023年的期望值，就不太够看了。

可是，我们反过来想，现在这种混沌期，很多人看不到真实的价格、真实的价值，假如你懂行，是不是才能浑水摸鱼？

2016年以前，我的买房经历可以总结成“全国买”。可随后我发现，北上广深四个一线城市，开始出现不同步的情况。

上海和广州的房价在2015年上涨，北京滞后了将近一两个月，这种滞后在历史上是未曾出现过的。

广州更是到下半年才启动行情。这意味着，同样的2015年，房价虽然都在涨，北上广深不同步了。

到了2016年，武汉、杭州、成都、南京这些强二线城市才开始上涨。相当于强二线比北上广深滞后了一年。

更离谱的是，重庆到2017年才开始补涨，这时的深圳在干嘛？在收紧调控。

长沙补涨是在2018年，当时你在长沙买房，还给你几万块的首付款。那时的深圳又在干嘛？仍然在收紧调控，限售三年。

当时我也不知道什么叫分化。我只是感觉到，城市之间的节奏不一样了。

所以我在2019年做房产教育，才会把2016年作为房地产的分化元年。

先是城市之间，同时期有的城市上涨，有的城市横盘，有的城市下跌。有的城市调控收紧，有的城市调控放松。

再是板块之间，同时期有的板块上涨，有的板块横盘，有的板块下跌。

再是楼盘之间，即使是同一个板块、同一条马路，不同的两个楼盘——甚至同一个楼盘，不同期数、不同层数、不同户型面积，房价表现也天差地别。这就是房地产的分化。

现在也是一样，房价的分化，大家可以类比理解成行业的分化。

有的同学说，经济不好。

可能只是你这个行业，或者你这个职业复苏的不好。你不了解甚至你完全不知道的行业，人家复苏的挺好。

也有的同学说，南山、福田都在下跌。

你从深圳整体看房价的平均值，有的房子被平均数拖后腿。你从南山、福田整体看房价的平均值，同样有房子在被平均数拖后腿。

这是上涨楼盘的基数，和下跌楼盘基数的差异，这不等于市场不行了。而是说，分析判断的难度变高了。

房子一直是个很难谈的话题，谈它涨，有人担心买不起。谈它跌，有人也会举出各种证据，甚至谩骂，我每次说坪山、龙岗的时候，都会碰到几个这样的人。

尤其是，我这种做房产教育的，我秉持的是，房价分化，有的涨，有的跌。因此遭受的误解就更多的。

可是我还是希望大家能明白——起码稍有一点警觉，大分化的行情下，城市、板块、楼盘的行情和节奏都不再同步了。

大分化行情下的深圳楼市，再也不能无脑买、无脑赚了，房子只能靠质量而不是数量。买房在精不在多。