在上一篇通过旧改聊到冲击市中心当初溢价较高的安商房后，顺带聊聊安商房这个产物，看看它的影响到底会有多少？

首先看看几个已经在二手成交的安商房案例：

世茂云潮：宗地2019-10号，安商比例90%

开盘时间：2020年3月26日

推案：3#楼，商品房共计72套

均价：折后均价30380元/㎡

目前二手成交一套：62平米，高层毛坯，单价17259，总价107万。

蓝光星珀：宗地2019-11号，安商比例90%

【开盘时间】2021年5月22日

【推量】6#/2T6，合计20套

【价格】备案均价26996元/㎡

目前二手成交一套：89平米，高层毛坯，单价22367，总价201万。

分析：两个安商房，都位于东二环前横路以东，优势就是距离地铁四号线较近，同时期供应的地块，安商房比例达到90%。

也正是因为比例极高，这里面商品房和安商房，不存在所谓分栋、分区，即完全没有差别。

从当初上市的售价来看，依靠刚需产品做定位，2.7-3W的价格。

由于可售商品房体量非常少，即便存在溢价，不过也慢慢卖掉。

从目前二手对比来看，世茂云潮的成交，与当初商品房户型不一致，所以成交来自安商房，蓝光星珀成交来自当初商品房。

从价格差异来看，蓝光星珀对比开盘，跌了5K左右。

世茂云潮虽然是安商房成交，但是这种混合的社区，商品房并没有差别，要是直接套入价格，跌1.3W。

回到当时的楼市，由于福州集中供应安商房，导致当时不少板块，虽然新盘不少，但是纯商屈指可数。

以东区为例，2020年底纯商只有一个，榕发观湖郡，整个前横路以东，2021年供应联发君樾府，捆绑精装均价3.55W。

对比之后，那些安商房，2.7W的均价，也不算太难看，加上部分离地铁较近，也匹配刚需。

这样的场景，也并非个例，比如安商房扎堆的塔头，同样如此，2021年高峰期，高比例安商房项目，卖到3W+的均价，部分还搞出捆绑车位等。

也正是这样的供应，在那几年，一个新盘，纯商就已经有一定稀缺性，也导致纯商盘定价都不低，去化也不差。

后来的发展，安商房虽然没有全面消失，但是伴随着土拍遇冷，大部分地块都采取分割出让，100%安商房也成了一个趋势，纯商供应加剧。

以东区为例，2021年之后的供应，纯商：叁号院、天琴湖、誉湖郡、揽湖郡、朗云、玺樾、和樾风华、星悦颂等。

以目前旧改的规划趋势来看，未来促进土拍成交，纯商只会更多。

当初那些安商房项目，也成了短时间内时代的产物。

从目前交房后的表现来看，第一个受到伤害的就是以溢价偏高买入没有完全差别的商品房业主。

当然除此之外，是否还有其他影响？

在回顾安商房，先回顾一下这个概念，安商房：安置型商品房。

大体理解：以安置目的建设的商品房，由政府指定客户按对接价回购。

看上去很拗口，简单点：拆迁户以特定价购买开发商建设的房子。

按以往这些房子可以理解成安置房，现在包了一层商品房的框架，同样开票办证等。

虽然看上去是安置房的一个创新，朝着商品房进化，不过市场排斥性很高，为此很诞生几个概念：

1、纯安置房：2017年之前的安置房，比如常见的双湖新城等。

2、混合式安商房：一栋楼里面，既有商品房也有安商房，常见于安商比例80%以上的项目，比如上面的世茂云潮等。

3、分栋式安商房：安商房和商品房，共享一个社区，不过以楼栋做拆分，常见与比例50%的项目，比如龙湖天序等。

4、分区式安商房：通过路网等分割多个社区，共享一个项目名，不过以AB区等拆分，常见大型地块，比如融创福州府等。

5、纯商：没有安商房、公租房、人才房配建的小区。

这些概念，也构成了当时楼市的一个上下游关系，甚至说是鄙视链。

房企为了迎合市场，也尽量把安商房和商品房做到更大规模的隔离，从而在宣传的时候定位所谓的纯商。

当然这样的混合设计，伴随矛盾也相对明显，比如获取成本差异，未来居住使用的差异等。

安商房首次土拍，在2018年1月，当时推出碧桂园天汇、新榕金岳府、三江理想城，就此福州开始密集供应安商房地块。

当然供应的分布也有差异，那几年几个重点旧改区域，成了最典型的代表。

以个人简单统计为例，实际只多不少，仓山区+晋安区数据如下：

合计安商房达到5万多套，其中东区、塔头、五四北、南二环，都是代表，基本都有近万套左右。

这里面还没纳入近期旧改的地块，比如南湖旧改、三远旧改等，这些预期100%安商房，最少还有5000套左右的供应。

除此之外，市中心的土拍，虽然断供，但是零星地块也基本都是安商房，以鼓楼为例：

也就是2018-2020年，这3年的安商房密集供应，造就福州短时间内的纯商稀缺现象。

现在回头，这些天量安商房，虽然不少交房1-2年，但是密集出证还有不少难度。

近期几个安商房项目，挂牌基本都远低于当初商品房的售价，无非受限于无证。

后续如果持续办证，一个板块一万套的供应，很明显届时打击的已经不是同社区的商品房，而是整个周边，甚至整个楼市。

对于安商房，除了对周边楼市，自身项目的商品房有冲击外，还有对象值得关注。

当初专攻安商房的房企不少，比如旭辉就拿下5幅安商房地块。

以往计算高比例安商房项目，直接按对接价-楼面价，得出房企的利润空间。

因为这些项目不存在较大空间的营销，不过从近期群友分享的案例来看，以鼓楼区乌山郡的办证问题。

官方回复：鼓楼区建投管理中心未付清安商房购房款，导致房企无法开具发票办证。

这里面也折射了一个问题，即房企最重视的资金回笼。

看上去拿高比例安商房，做包工头，无视楼市行情，旱涝保收，但是最终回款难度，可能也没有想象的简单。

商品房卖不动可以降价，安商房可能只能干急眼了。

近期几个配建安置房的小区，出现了隔离矛盾，这个事件的诱因其实也是安商房。

以往福州小区配建安置房，把安置房单独建设在社区角落，铁栏杆隔离，形成一个市场默许。

伴随着安商房出现，拆迁户才发现原来隔离都是违规，此时也就引爆16-17年配建安置房的矛盾。

当然这样的矛盾出现，对于安商房这个模式也打上了疑问。

强行融合居住，看上去理想很丰满，不过现实很骨感。

最终返璞归真，剩下当时进场的购房者，风中凌乱。