国庆结束，在此前写过一次9月的网签汇总，不过当时数据还不够全面，下面就来看看9月的楼市表现。

在聊网签前，分享一个情况，上个月闽侯的江督府二期，依靠7777特价，中介分销，持续的放出热销海报，本来没有过多关注，不过国庆居然看到营销人员，海报都发到菜市场，连买菜大妈都没放过。

9月新盘网签：554套，环比8月减少1327套。

9月二手房：3247套，环比8月增加458套。

分析：本月福州新盘以554套的数据，近6年新低，比去年11月因为疫情原因的11月还低。

虽然在月末，上海西两个改善盘，集体领证，集中网签，依然改变不了这个新低的结局。

从数据来看，8月新盘数据出现上涨，不过实际是因为安商房棠悦山南，集中网签995套，所致。

结合实际表现来看，只能说去化还在遇冷，不过力度没有数据那么夸张。

对于二手房的表现，与预期即便一致，伴随着市中心旧改启动，拆迁房成了二手的成交主力，本月破3000套的表现，远高于去年的均值，算是不错。

为了更直观的感受实际商品房的数据，个人统计数据如下：（存在偏差，仅作参考）

从数据来看，在新盘商品房方面，9月还是创下新低，不过仅比8月减少68套，并没有官方数据那样惊人。

对比年初2、3月的回暖，可以发现从6月开始，新盘已经大面积遇冷，目前对比年初，已经是腰斩。

这里面如果在按行政区查看，可以发现，遇冷的几个月，台江区由于上海西两个改善盘，上市网签，数据也有所拉高。

对于存量盘的集中区域，仓山、晋安，实际的下滑幅度更大。

综上，面对楼市政策频出，金9不但没来，还创下近年新低，二手表现依然不错，这可能也是近期为何，越来越多播主开始做二手房视频的原因。

聊完汇总数据，看看楼盘明细，特别说明，网友反馈没看到部分新盘数据，并非是统计遗漏，而是只展示网签靠前的项目，没有上榜只能说明，数据低于最后一个项目，比如这个月的4套。

分析：本月销冠被上海西的改善盘建发璞云拿下，网签92套，项目连续3个月领证，集中网签，目前网签也接近清盘，用实际行动告诉市场热销不存在网签延迟。

随后是国贸天琴樾，43套，项目本来只有9套，不过在月末领取新楼栋备案，开启集中网签。

这也是上海西改善盘，连续两个月在月末领证，集中网签护盘，不过即便如此，依然拯救不了低迷的市场。

从目前两个项目的去化走势来看，建发璞云依靠提前开盘抢跑，更低的面积段，更小体量的库存，加上房企在福州的热度，这个二环内台江的第四代改善盘，目前看已经是清盘成功。

作为对比，门槛更高的国贸天琴樾，虽然备案楼栋也做到集中网签，不过从数据表现来看，还是差点意思，加上自身面积段更大，不少房源都要800-1000W。

目前二环内启动大面积旧改，对于意向客源，被璞云消化一波后，新的供应也吸引了一波，可以说后续的压力不小。

排在后面的存量盘，万科城市之光，34套，这个项目最容易与南二环四大金刚拿来对比。

按这个月的表现来看，南二环三个国企盘，网签合计13套，还不到万科一半。

一挑三，都打不赢。

随后的阳光城檀映，预计还是债务工抵，马尾的第四代住宅中建元亨府，21套冲到前列，也算难得。

剩余就是常见的一些项目，主要还是东区、五四北、三江口等。

这里面部分项目开启特价，也做到了一定去化。

从数据来看，都在15套左右，这样的表现，按一年的周期，也就200套不到。

对于不少新盘而言，去库存压力还是太大。

至于新盘领证方面，本月依然较少，只有上海西、南二环，几个存量盘领取新楼栋的备案。

从表现来看，上海西领证就网签，南二环领证后，没动静。

对于安商房而言，本月没有集中网签的项目，也正是因为安商房的消失，让官方数据更加惊人。

后续随着安商房退场，加上商品房的走低，数据对比前几年，预计都不会太好看。

分析：本月东区合计网签88套，环比上个月减少7套，对比年初，减少200-290套，数据仅高于去年因为疫情的11月。

从这样的数据表现，可以发现东区是今年楼市变化最明显的区域。

年初楼市小幅反弹，东区做到大力度反弹，随后走低，近期进入冰点。

从楼盘明细来看，三号院以15套拿下区域销冠，这也是继7月后的第二次。

楼盘今年去化的表现就是平稳，没有哪个月过于突出，不过波动幅度也不算太大。

作为对比，进入尾盘的保利云上、和樾风华，本月13套，对比高峰期下滑不少，不过对于尾盘项目，也不算太差。

这里面有几个项目，值得重点关注。

首先就是继续挂零的桂语映月，按网友分享，由于外部原因导致数据暂停。

已经憋了3个月，至于最后到底会如何，感觉期望也不太高。

随后就是第四代住宅天琴湖，项目开盘以来表现不错，不过这3个月持续下滑。

实际库存还有近400套，本月跌到个位数，高开低走后，压力不低。

当初高开低走的案例，就是目前挂零的桂语映月。

剩余项目里面，首开的三个新盘，长久以来表现都不理想，本月依然如此，最受关注的端礼著，袖珍盘高出大平层+精装高溢价，最终也没等来热销。

剩余近期上市的项目，揽湖郡+大东海玺樾，虽然户型定位都算贴合板块市场，不过表现都低于预期。

本月东区的三远，供应两幅纯商地块，被榕发底价拿下，配合去年的供应，三远地块会成为一个巨型库存区域。

目前东区还有待供应的左海星悦颂，以及后续二环内的南湖旧改等。

在很长一段时间，板块以及周边，都不会缺货。

对于板块存量盘而言，不卖成现房，就是成功的典范。

分析：本月南二环的三大金刚，网签合计13套，其中建总江南尚璟7套领跑。

板块最高光就是5月、6月，左海集中网签、建总高调开盘，一度让市场看到一丝希望。

随后三个月，开始逐步进入个位数月网签，情绪再一次扑灭。

本月三个项目都领取新楼栋的备案，不过网签数据并没有异动。

除此之外，中骏世界城璟悦三期，也领证备案。

这个打破板块价格信心的项目，又一次上市。

目前价格还未出现大幅度降价，不过国庆房企发布境外债务违约，又一次让市场胆寒。

这样的局面，假如没有特价，三期的期房，有哪个购房者敢赌？

此时，最大的关注就是房企，最终是否还会再来一次特价甩卖？

如果再来一次，对于整个板块而言，无异于又是一次打击，可以说中骏就是南二环的梦魇。

此时回到库存数据，三个项目库存3200套，还有新区项目未上市，本月网签只有13套。

如何去库存，目前看上去真的很难。

近期伴随楼市政策持续放出，福州新盘的去化表现，依然没有看到逆转的表现。

本月最大的热度，即市中心旧改，以及外围房价崩塌。

对于目前楼市，虽然近年土拍供应下滑明显，不过在没有新供应的背景下，存量盘依然难卖。

目前不少区域开启供应，在这样的去库存表现下，旧改的启动，对于周边楼市压力都不低。

对于购房者而言，去化数据，库存数据，获取难度都不高，其中的去库存周期也很容易计算。

当前新盘市场，不卖成现房，就已经是成功。

对于购房者而言，期房本来就有时间成本，还有交房的不确定性。

在这样的库存周期下，真正值得提前入场的项目，可能真的不多。