继续二手贬值话题，今天主要聊几个案例，其实之前也写过，只是当时的标题，已经是降价几十万，最终的成交数据，比当时还夸张。

这里面的项目都是前几年东二环、金山比较有代表的项目，下面聊聊。

观湖郡：成交一套，89平米，高层3.05W，总价273W。

分析：这是目前，贝壳+幸福里，唯一看到的一套成交，虽然两个平台无法做到数据的完整性，但是交房一年多，这个当初东二环的网红盘，在二手的成交还是略显乏力。

从挂牌来看，均价3.7W，基本毛坯中高层，挂牌都在3.5-4W之间。

如今这套成交的出现，至少已经把这个集体虚高的挂牌直接打破。

按这个挂牌对比成交，基本存在6-7K的砍价空间，可以说二手次新的溢价有多离谱。

回到项目，2020年下旬开盘，楼面价2.3W，虽然限价3.5W，不过备案均价3.37W。

楼栋一次性开盘，采取线上选房，给出小额优惠：开盘：1%，按揭：1%，全款：2%。

部分楼栋的部分房源，也给出优惠6W左右的优惠。

由于定位看湖盘，项目对楼栋也做出差异化定价，景观楼栋均价3.48W，无景观3.25W。

当时开盘做到较好去化，剩余大部分房源集中在连廊中户89平。

后来优惠收回，基本备案价销售，也做到清盘表现。

来到这次的成交房源，即便非景观楼栋，按当时的价格，高层89平，也要在3.2W左右，如果开盘买入，优惠后3.1W。

持有3年时间，加上办证等支出，保本最少要3.5W左右。

按目前成交来看，已经低于原价，不止没保本，甚至亏本成交。

回到项目本身，东二环的纯商湖景盘，地块方正，容积率尚可，除了化工路噪音外，可以说是较为优质的地块。

最终，榕发给出的产品定位偏刚需，大部分户型集中在89、99平米，除此之外，还有73、109、115、128。

除了面积段一般外，整个得房率以及户型设计也稍显一般，比如89平的连廊常规三房，观湖郡套内比其他楼盘偏小不少，最终主卧的衣柜可能都做不了。

当时除了湖景这点外，最大的特性就是纯商，整个板块当时安商扎堆，加上定价比周边安商也没有差异过多，所以去化较为理想。

可能也是因为当初的高去化，也给业主的二手挂牌带来溢价信心。

只不过目前整个板块，纯商不少：君樾府、和樾风华、叁号院、大东海玺悦、天琴湖、揽湖郡、誉湖郡等。

当初这些项目定价也不低，最典型就是君樾府，开盘精装3.55W，目前跌破3W。

新盘没有溢价承托后，板块户型更加内卷，纯商不再稀缺，最具特色的湖景，在刚需盘上溢价空间也不大。

可能这些因素互相加持下，也造就了二手成交偏低，最终成交单价远低于挂牌的现状。

今年6月写过一次，当时有一套急售，保利和光尘樾，高层一梯一户，125平，382W，原值430W。

写完群友反馈的价格变成365W。

目前看到的成交数据：2023年8月，125平高层毛坯，单价2.66W，总价335W。

无法保障是否是同一套，不过按和光的挂牌来看，90%是同一套。

分析：这个东二环的分栋安商房，2020年上市，毛坯均价3.15W。

通过小高层住宅设计，搭配部分一梯一户，较好的户型设计，在市场也受到一定认可。

对于成交这套房源，最简单的计算，原值430W，单价3.44W。

成交335W，相当于亏损95W，这里面还不包括利息以及办证等支出。

此时只能说观湖郡成交那套，就亏了办证和利息，对比之下，算是非常不错了。

对于项目不做过多分析了，当时最大的吸引力就是独梯+优质的户型设计，加上安商房遍地，抗性也少一点。

目前的现状，板块125平的独梯产品不少，面积设计差异不大，同时基本都是纯商。（和樾风华、揽湖郡、锦上等）

优点不再明显，缺点无限放大，加上业主急售，二手的高额税费，板块新盘的库存厮杀，真正能接盘的购房者，并没有想象的多。

只能说这套成交价，个人感受低于市场均价，造成这个现象，还是二手急售真的很急。

回顾项目挂牌，部分商品房也已经低于当初购入价，除此之外，安商房挂牌也不低，部分都来到2.5W左右。

对比常规安商房项目，二手较大的价差，这个项目有时候，甚至还分辨不出到底哪个是安商房还是商品房。

建议：有意向的一定看清楚，别最后商品房的价格买了安商二手。

目前东区的新盘数量依然不少，近期部分楼盘甚至还发出涨价的海报，不过从后续的供应来看，可以说压力巨大。

近期榕发底价拿下南湖的旧改纯商，未来可以供应2000多套房源。

除此之外，外围的三远片区，榕发也拿下3幅纯商，按套均100平计算，可以供应5000套左右。

可以发现，仅仅榕发的地块，就可以供应7000多套房源。

除此之外，目前在售项目：三号院、天琴湖、揽湖郡、星悦颂、桂语映月、玺樾等，这些项目的库存同样不少。

按照目前这些项目的售价来看，基本都在3W以上，未来交房后，二手空间基本也是一眼到头。

近期部分项目，即便还未交房，对比当初高位也已经下滑不少。

比如喊出2.9W起的桂语映月，当初加价高达4W+，目前直接备案价打折。

当然即便如此，可能去化也不会太理想。

最近关于板块最大的热点，可能就是规划的前横快速路，预计年底进场施工。

这条快速路，周边正好存在部分在售新盘，后续是否会影响房价涨跌，预计概率也不低。

对于一个板块，一旦出现去化不理想，部分负面因素就会被市场无限放大，但愿不会重蹈覆辙。

回顾板块，东二环从泰禾商圈核心区起步，供应了涨幅领跑全福州的次新房，逐步来到鹤林公园以东，开发最具代表的改善盘建发养云，以及湖景纯商观湖郡。

后来东2.5外部分地块也以高位推出，如今围绕晋安湖，开启了新一轮的楼市营销。

目前回头看，除了核心区，依靠上一轮楼市行情做到二手溢价外。

剩余的外围新盘，在二手的表现，只能说都差强人意，目前来看，越外围保值难度越大。

如今大部分次新的挂牌看上去依然坚挺，只不过真正的二手成交价格和数量，可能并没有看上去那样轻松。

参考，今年高新区的中海寰宇等，一旦板块头部缺口打开，后续的情况可能不容乐观。