最近位于南二环的三大金刚，以及中骏世界城璟悦三期，都领取了新的备案，下面就来聊聊备案情况，以及后续的库存去化。

建总江南尚璟：项目定位毛坯刚改盘，也是四大金刚里面唯一不同的产品，从当初的预售来看，热度不错，不过最终的去化表现也只能算一般。

项目三次领证，首次开盘的两栋，合计去化40套，去化率48%，上个月领证的2栋，目前网签13套，去化率18%，合计去化53套，上市4个月，月均13套左右。

从备案价来看，波动不算太大，洋房均价2.9-3.05W，其中7号楼，接近楼王的位置，产品面积段也是最大的，不过备案价反而低于右侧两栋洋房。

近期最新的备案5号楼，定位小高层住宅，与首批的8号楼类似，采取两梯两户的设计，整体的公摊达到27%，比洋房18%-20%，高出7%。

以这次的5号楼114平，对比10号楼的125平，可以发现最终公摊面积，114平的公摊31平，125平的公摊26平，面积越小公摊越大，实际套内差了16平米。

整个得房率也彻底拉开，从户型布局也可以看出，实际的户型差异还是不小。

从定价来看，小高层住宅，整体价格也相对降低，均价差1.3K-1.8K，实际同楼层差距在1.7K-2K。

这样的差价，如果优惠相同，由于项目洋房虽然是1梯两户，不过采取双开门设计，也有独立电梯厅，最终的公摊差异7%左右，按均价2.75W来看，接近2K左右。

相当于这个售价把公摊全部抹平，最终就是看楼栋位置的比拼，目前看除了7号楼都是沿街楼栋，区位相对一般，最终的实际定价，并没有拉开。

榕发北源云筑：项目定位刚需+刚改混合，首次领证主打连廊刚需，最近这次领证主打刚改产品。

配合着两次的备案，项目的也就供应了全部产品，全部客源都有所覆盖。

从定价来看，首期的三栋连廊，96折后精装均价2.8W，最终去化47套，去化率仅25%。

对于近期的三栋住宅，都是主打2T2的板楼，整体公摊在22%-24%，备案均价2.98W。

从楼栋位置来看，都是南北侧沿街楼栋，第二批次距离地铁更远一些，其中5号楼定位洋房产品，算项目里面为数不多的产品。

按照目前的去化速率，项目的刚需产品表现一般，目前刚改产品，对比周边备案价也不低，预计去化也不会太优。

左海望悦：项目已经5次领证备案，也是四大金刚里面，最早上市，备案房源最多，去化最多。

从备案来看，与北源云筑一样，首期三栋刚需连廊，随后备案2T2的刚改板楼，第三次备案洋房，前三次把全部产品全部推出，覆盖全部客源。

随后的4、5次备案，加推连廊、板楼产品。

从去化表现来看，首批三栋折后精装均价2.67W，合计去化134套，去化率64%。

这样的表现，放在目前的南二环楼市，已经是非常出色。

从楼栋位置来看，连廊+洋房，大部分都贴着规划的高架，存在较严重的噪音影响。

从定价来看，近期的10号楼，备案均价3.03W，比首期的三栋上涨1.3K左右，性价比偏低。

最新的6号楼，定位2T2板楼，按位置来说，算的上楼王，价格2.96W，比左侧的5号楼2.93W，基本持平。

从项目近期的几栋备案来看，去化率整体都偏低，后续的优惠价值得关注。

再看看三个项目开盘至今的月网签数据，从数据走势来看，可以发现每个项目首次上市的月份，即去化最佳的时候。

这也比较符合新盘的走势，前期预售会锁定较多客户，后续除非有特别大的优惠出现，否则月网签都难以突破首期。

对于左海的网签，5月出现爆量，不过按当时反馈，是由于网签延迟所致。

从近期的走势来看，三个项目开盘后的存量去化，月均都在10套左右，9月已经过半，网签合计5套。

除非后续一周出现个别楼盘集中网签，否则本月南二环三大金刚合计可能不足10套。

面对库存3210套，这样的月数据，清盘320月？

后续还有新投的城央境未上市，同样是定位刚需+部分刚改的同质化产品，预计表现也不会太佳。

除此之外，当初打垮板块价格体系的中骏，项目当初把璟宸包装成所谓的世界城三期，目前真正的三期，也正式领证，这个破坏者，又来了！

对于项目而言，算的上是一个大盘，目前一二期都已经接近清盘，一期准备交房，三期也领取备案。

项目2021年上市，一二期合计1490套，网签1447套，项目从精装3W备案，一路上涨到精装3.44W，高峰期还出现捆绑车位。

仅2年时间，顶着这样的价格，这个三叉街的TOD做到破千套的表现。

这个板块的高光盘，在尾盘面对房企负面，市场冷淡后，在2022年底，直接打出8折的优惠，折后均价2.7W。

随后把二环外的璟宸包装成所谓的三期，打出1.8W起的宣传，进一步拉低板块信心。

可以说南二环，成也中骏，败也中骏。

目前项目三期开售，首次楼栋，备案均价3.2W，户型与一二期没有差异， 最大的差别是公摊与连廊的电梯设计。

从三期备案来看，公摊18.6%，放在周边不算过高。

对比一二期同样面积的楼栋，比如二期的8#，公摊17.5%，可以说三期公摊比此前多了1%左右。

这也造成，同样的户型，一二期比三期可以少1.5平米。

造成这样的差异，个人预计是楼栋的改变。

一二期连廊，采取的是电梯分列两侧，好处是不用连廊入户，坏处是电梯不联动，还有一点，为了节约公摊，端头和中户，都是内入户门设计，两户门贴门。

三期采取电梯位于中间，端头采取连廊入户，公摊预计是多花在电梯厅上，这样的设计，端头入户门问题解决，不过影响就是端头需要连廊入户，中户北侧隐私影响也明显。

当然这两种设计，谁优谁劣，看个人倾向。

对于项目三期，存在4栋公租房配建，商品房9栋，地块偏狭长，整体的社区空间不如一二期。

至于户型设计，由于沿用一二期，对于中骏的户型，也就是当初连廊的主流，不过目前市场已经更卷。

特别是南二环目前的四大金刚，可以在更低的面积做到类似的布局。

项目虽然公摊对比周边更低，不过没有做所谓的飘窗、设备平台等赠送，实际得房率也不再显眼。

此时三期最容易对比一二期，不管是公租房配建、还是社区定位，都不算有优势，对比三大金刚，111平做连廊三房，别人做连廊四房。

从区位来说，相比于一二期靠近三叉街，三期位于南端，距离F1直线1公里，已经跟四大金刚的区位没有太大差异，从地铁的配套来说，甚至还不如。

综上，对于三期的备案价，很明显即便中骏没有负面，目前的楼市也已经卖不到这个价格，加上三期非纯商、距离地铁更远，还有四大金刚，更卷的户型，更大的库存。

最终的结局，就是中骏会给出什么样的折扣。

按目前形势做个预测：三期开盘折扣不会很大，均价大概2.8-3W，去化不理想，随着周期加大，某一天，三期XXX价。

对于南二环的楼市，随着2021年的回暖迎来了高光时刻，整体库存也做大消耗。

后续遇冷后，配合国企兜底拿下，巨量库存+中骏砸盘，短时间就打垮楼市信心。

如今操盘房企也相对佛系，对比当初融信、融创、融侨、国贸、中骏等，板块的热度也今非昔比。

虽然SM等也成功落地，但是从去化表现来看，依然不理想，去库存周期还是看不到头。

后续是否还有特价，目前看最大的关注点还是中骏。

一次8折，一次1.8W，上一个这样的印象还是恒大。

后来购房者遇到恒大，没有折扣都不买，这可能就是市场最真实的反应。

楼市信心一个折扣即能击碎，要想修复要用多少资金？