住建局终于把12月份广州二手房的成交数据披露出来，琶洲琶洲翘首以盼很久很久啦，终于等到。
12月成交了11716套二手住宅，创下今年最高记录，我们把全年数据统计在表，成交最多的单月第一是12月，其次是7月，再次是11月，明显跟政策正相关，这跟贝壳和中价协会的数据不太一样？
有什么不一样？
我们先看贝壳的，贝壳只管贝壳自己的数（不包括其他行家和自行交易），10月4384套，11月4149套，12月3790套，10月是大月31天，11月是小月30天，很明显10月、11月都很强势，但12月稍弱，1月底是春节，12月弱势较正常的。
从贝壳每天的成交来看，10月只有一天二手成交低于100套，11月有六天成交低于100套，12月有十二天的成交低于100套。总体递减！
所以，为什么会跟住建的情况相反？住建10月7242套，11月8669套，12月11746套，总体呈递增状态，因为贝壳和中介协会统计的是即时签约数据，而住建披露的是过户完成后的，从签约到赎契按揭再过完成过户的一系列流程需要一定时间，正常要30天左右，前面的某些签约在12月再过户，所以创下记录。
这是数据采集标准不同造成的现象，有博主看到住建10月统计成交数，说十月份没中介说的那么火，然后发博说市场不行，这明显不专业。
明白了采集标准不同，我们再来看看近几年的交易变化，2024年与2023年相比，24年增多了9099套，我们在24年初预计24年二手成交会接近100000套，基本实现，只差了约3000套的样子。
但我们预计的价格会稳住，这算是预测失败了。
很明显今年上半年广州二手房跌得很厉害，24年上半年相比2023年11月，至少下跌了10%，这让很多业主很难受，因为上半年量能不大，我们统计到6月份，半年小计43081套，看看2023年上半年43539套，规模甚至缩减了1.1%，没有接盘量价格只能大大吐血。
24年6月开始领导们连续不停的出政策，把下半年的量拉了起来，比23年多出的9100套就是下半年刷出来的。
量能上去之后，特别是12月，我们看到房价没有再创新低。
所以说，价格跟成交量密切相关，我预测2025年二手成交冲到11万套。
只有量更大，价格才能稳住。
好消息是，供应量开始下来了，不论是新房还是二手，我们先看新房的情况：
还是用住建的新房可售数据，我们连续记录，很有可比性。
23年7月，10.79万套。
24年10月，10.16万套。
一路下降，在11月29日降到9.68万套，由于12月集中出了许多新房预售证，轻微反弹后再降。
至25年1月8日，又降到9.63万套了，注意，这也是一两年来的新低，库存每天都在下降。
我们统计过往新房预售证，2024年发出476个预售，约5万套住宅，是多年来的新低。预计2025年会比2025年还要少，可能在440个约4.6万套（住宅，商业8800套）左右。
但你们知道吗？
2024年广州网签了多少套新房？
成功售出7.3万套（好像包括商业），据说是住建披露的，我们没找到原文，但我们知道7万左右真实存在。
卖出的比新发预售多，新房库存一直减少是肯定的，维持现有库存的缺口大概在2万套左右。
也就是说，到2025年底，新房库存约在7万多一点，广州整体新房去化周期降为12个月。
能实现吗？止跌回稳就是这么来的，浣花里、和颂、雅郡、云境清盘，云悦西关、珑悦西关、珠江天悦、燕语堂悦、长隆悦府热销就是最好的注解。
二手的情况来得更缓慢一些，整个广州目前挂牌的住宅数量约为16.4万套（不包括公寓、车位、商铺、写字楼），新房收楼之后就会变成二手，这个规模注定是越来越大的。
只有买入量变大才能应对这种情况，所以二手价格注定要分化，这些买入量会跑到哪里？冲进哪些小区和产品？那么这些小区会止跌回暖，但也有一些注定会被抛弃？谁会被抛弃？
我认为是边缘区域，配套不足加上供应量过大，这些区域没有未来。还有中心区的老破小，不确定性也很大，建议尽早置换。未来的购买力也不足以让全广州的产品都止跌回稳，只可能是那些最好的、又被低估的产品有机会，去吧！去找到她，然后买入。
本篇算是我们的年终总结和新年展望了！新的一年，我们会继续努力，带来更多独立见解，谢谢大家一年多来的支持，喜欢们们可以多转发转发，再次谢谢你们。
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