深圳楼市是个神奇的市场，初次接触深圳楼市的朋友经常会在过程中啧啧惊奇和感叹。在这个市场里有很多潜规则，有很多陷阱，这一篇章我们就好好唠唠。
我们先说新房，深圳因为土地资源的匮乏和生态管理线的控制，每年可拍住宅地块极其稀少，新房供应大头依靠旧城改造。又因为旧改涉及到拆迁，所以深圳每年可入市的新房也是杯水车薪。再加上近年来深圳一直对新房实行限价政策，所以，很多新盘都会出现价格和周边二手倒挂的现象，也导致了深圳的新房市场是极其火爆的，部分明星盘，甚至需要摇号抽签。新房购买中，需要注意哪些呢？
一，先普及一个知识点，就是新房销售的二三级联动，一般一个楼盘入市，开发商自己的销售叫一级销售；很多开发商因为自身实力或者市场策略等原因，会请代理公司，进驻楼盘现场销售，这种称为二级销售；很多楼盘因为品质、区位、配套、价格等等原因，关注度不够、认筹不多或者卖的一般，都会启动各个中介公司进行分销，这种称为三级销售。在大家买房的过程中，经常会接到很多中介电话的密集轰炸或者微信朋友圈中介各种疯狂推介，那么这样的楼盘都是启动了二三级联动的。
二，再普及一个知识点，现在的楼盘营销中心或者展示中心，开发商都会安装很多人脸识别的监控器，目的是锁定上门的访客，同一套房子，在优惠和折扣都相同的情况下，上门访客购买，开发商利润更多，因为中介带过来的客户成交，开发商需要给中介公司佣金，且一般佣金比例很高。
三，最后一个知识点普及，二三级联动的楼盘，中介带客成交后，开发商会给中介公司一笔很高的佣金。所以很多中介为了拉客成交，经常会承诺成交后把自己获得到的佣金，拿出一部分返回给购房者，这种情况，一般称为返佣。
四，在深圳购买新房，尽量买没有二三级联动的楼盘，这样的楼盘一般都是品质过硬，开发商不愁卖，买来之后更保值更放心。如果因为种种原因，一定要买有二三级联动的楼盘，请一定要找中介带你去买，而不是自己上门购买，中介带客成交，是非常有优势的，因为有返佣，而自己上门是不会有更多优惠和折扣的，购买的价格基本都是一样的。
五，关于返佣会遇到的问题，很多朋友先自己去过售楼处，被现场的监控锁定人脸，后面又找了一个中介去做成交，这个时候开发商是不会给中介公司佣金的。只要你第一次去售楼处是自己上门的，那么后面不管你找谁一块去成交，都算自然成交，而不是中介带客成交，所以不管中介对你做过什么承诺，请不要相信他。还有一个就是很多中介为了促成交，会满嘴跑火车，用高返佣来吸引你，实际上他压根就做不到这么高的返佣，所以大家在谈妥之后，必须要求中介在他们自己的门店，签署返佣协议以及明确返佣的时间，切不可只凭口头或者微信就贸然去买房了，这样往往后面的返佣会非常艰难。
六，异地样板间和违规搭板，很多开发商因为种种原因，没有在楼盘现场搭各个户型样板间，而是另外找了一个地方搭设所谓的样板间，这里往往会出现所见不是所得，交房后可能出现落地窗变飘窗，卧室或者客厅多了横梁，朝向和视野和当初销售描述不一致等等问题。违规搭板实际就是违建，目前深圳新房市场中经常出现这种问题的是公寓，住宅类产品极少，但是偶尔也会有，通常情况就是报建的时候只有两个卧室，然后开发商承诺交房会多搭出一个卧室之类的，这种情况非常考验开发商的实力以及和当地ZF的关系问题，所以朋友们遇到这种的，能不买就不买，非要买，要做好调研和功课，以免交房出现问题。
七，因为深圳的新房市场目前比较规范，违规开售的情况极少，所以一般不会出现烂尾的情况，但是大家去购房的时候，首先就要看售楼处现场开发商有没有张贴相关证书，核心是要有预售许可证。另外就是开发商现场会在不起眼的地方张贴楼盘的风险提示，请一定仔细阅读，这里面会涉及小区一些公配的分布，比如垃圾站、车库出入口、公厕等等，周边可能存在的影响居住的建设或者设施，比如高压线、幼儿园、主干道等等。只要了解了楼盘的这些，你在后面选房的时候才好去规避它，或者做到心中有数。
八，切忌因为开发商的广告宣传或者销售中介的吹嘘推介，而冲动购房，要做到实实在在的对楼盘情况了解，对周边情况进行了解，楼盘涉及到车位比、物业费、精装品牌、户型朝向等等，周边涉及到学校、地铁、公交、商场等等。
九，公寓，深圳的公寓产品以及数量非常多，但是公寓和公寓是有区别的，通常意义的公寓叫商务公寓，属于商住两用型住房。但是很多开发商为了追求利益最大化，会把非商务公寓包装成商务公寓去售卖，常见的就是办公、商业性质的房子。一般不建议买公寓，但是非要买，一定要擦亮眼睛，怎么去判断？一种是到住建局官网查询房源产权信息，另外一种就是现场看，一般商务公寓会通燃气、有阳台，很多甚至能做民水民电。深圳有一种公寓产品叫loft公寓，其实就是复式结构的公寓，但是因为层高达不到，就被包装成loft去售卖。这种公寓本质就是办公产权，开发商违规搭板然后作为loft去售卖，这种产品不仅会面临查违风险，而且是商业水电不通燃气，请尽量远离。
OK，这一篇主要分享了，深圳新房购买过程中需要注意的事项，下一篇我们会聊一聊二手房交易的血和泪。
未完待续，敬请关注！
