聊完外围的二手下跌，就来所谓的宇宙中心，看看这里的次新二手走势，特别近期鼓楼启动了大面积的旧改，反对声也不少。
二手情况幸福里成交：2023年11月，高层，面积62平，单价3.09W，总价192W。（房源下架了）
贝壳挂牌：最新上架，高层，面积47平，单价2.75W，总价130W。
分析：询问了中介那套低于3W的挂牌，高层房源，有证，业主急售。
对于安商房，最敏感的话题就是是否有证，至少从目前信息来看，这套房源的出现，直接把这个鼓楼次新安商，打下一个台阶。
从历史数据来看，项目去年，小户型的成交还在3.3W-3.6W，有一套精装90平，成交高达4W。
从挂牌来看，47平米的房源，就有高达3.88W，挂牌了一年的房源。
很明显对于这套房源，一年前，可能稍微下调价格就能成交。
如今同小区挂牌直接降了1W，成交基本无望。
项目情况回到项目本身，2018年1月，榕发拿下宗地2017-59号，溢价率3.6%，成交楼面价12872元/㎡，地块配建90%安商房，回购价17800元/㎡。
2019年，项目商品房部分领证，备案均价3.4W，可售房源不足百套，做到较好的去化。
同时期还有项目隔壁的华润乌山府，同样定位高比例安商房，售价接近。
从最终的交付情况来看，不管社区成型度，还是外立面等，榕发乌山郡都远强于华润。
对于两个项目，最大的利好，来自划片怡山小，过渡杨桥中。
这个过渡方案，不止拉高融信澜郡、融侨悦府等房源，也抬高这些偏小户型的安商房项目。
项目交房后，大部分挂牌都在3.5W以上，部分高达3.8-4W。
按这几年楼市表现来看，这个鼓楼的安商房，不止没亏，甚至保本成功。
特别今年中考，根据网络统计，杨桥中学相比前几年，升学率有了极大幅度提升。
老五所升学率达到19.37%，排到了福州公立校第4。
距离前面的屏东、一中，差异也不大，可以说重回第一阵营。
看上去，这个项目可谓利好满满，结果近期的挂牌却一反常态。
对于项目近期的价格下跌，原因其实也很典型，首先就是楼市遇冷，大环境不好，除此之外，最大的问题就是安商房。
对于安商房，交房初期由于无证，只有少部分商品房挂牌，二手存在一定溢价。
目前随着安商房办证，挂牌房源增多后，很明显对于整个二手挂牌压力就不小。
对于拆迁户，对接价1.78W，即便当时房企选房有货币奖励，实际算下来当时拿钱预计达不到3W。
如今交房后，面对整体溢价的挂牌，如果打算变现，特别是急售的业主，降价的空间自然很大。
这个案例，也在告诉市场，当初那些高比例安商房，虽然可售商品房定价也不低，但是真正交房后，随着办证增加，不乏特价房源出现。
此时再去回顾当初的高价商品房，可以发现从保本成功，到目前看上去直接亏本。
当然随着土拍的变化，纯商和100%安商的隔离，未来这种另类的场景，预计也不会再多见了。
集中法拍对于榕发乌山郡，近期还有一个特殊案例出现，即项目部分房源被集中法拍，房源达到14套。
从公告信息来看，房源集中在低楼层，合计面积839平，起拍单价2.45W左右。
至于为何出现这样的集中法拍，并非房企原因，而是由于个人债务问题，旗下的产权因为旧改，置换到乌山郡十多套房源，最终这些资产被法拍。
可以说这几年法拍案例不少，比如前段时间在售的世欧澜山，短短时间就上架法拍。
这个可以称得上”房哥“的拆迁户，最终因为债务问题被法拍。
当然从其他网络信息来看，债务远不止这几套房源可以抵偿，还涉及不少其他地方的房产。
此时面对这种集中法拍，不知道届时能否拍卖成功，以及最终的售价如何。
至少从目前2.45W的起拍价，14套房源，要想做到去年低楼层3.2W的成交，难度不小。
旧改进展最近福州鼓台启动大面积旧改，以河南新村为首，出现了不少小区拒绝拆迁的诉求。
回到目前土拍进展，昨天福州发出第七次的补充公告，取消10幅地块出让。
宗地2023-55号、56号、58号、60号、61号、62号、63号、67号、68号、69号取消出让。
目前来看，只剩下2幅纯商、2幅安置房地块，比之前分析的时候，觉得有大半地块会取消还狠。
再结合第五次土拍，城南地块全部取消。
可以发现福州外围的集中旧改，供应的土地，即便引入所谓的教育资源，有地铁配套等，但最终要想成交，难度都很大。
此时看着上周鼓台的土拍，大部分地块做到溢价成交，很明显要想缓解吸金压力。
后续的招数只有一个，继续加大鼓台旧改。
至于目前的反对声音，很明显可能诉求不一定能得到解决。
如今的旧改，安商房变成安置房模式，加上极高容积率的规划。
对比周边那些次新安商房、或者安置房，看上去旧改还带来一定的溢价，但是如今回首来看，那些溢价更多原因在于还未大面积领证而已。
除此之外，网友还分享了一个安商房的案例，即位于塔头的世茂东望，这个高比例安商房，大部分楼栋已经交房，但是依然还有一栋因为房企资金，目前都还未建成。
涉及的拆迁户，依然需要无尽的等待。
很明显，拆迁货币红利消失后，安商红利也在消失。
即便鼓台这样的核心区，最后建成的高容积率100%安商房，未来在市场的售价，预计也不会有多少溢价。
特别届时，大面积旧改所带来大量房源，对于二手的冲击更加巨大。
盘点总结对于榕发乌山郡的二手走势，这里面也折射了楼市的很多特点。
1、高比例安商房，在二手市场要如何面对无差别的拆迁户急售砸盘。
2、二手溢价，到底是配套原因，还是仅仅供需所致，这点在鼓楼特别明显。
3、旧改红利消失后，那些老破房在市场的定价，是否还要继续下调。
综上，对于有意向的购房者，面对特定时代产物的安商房，目前来看，大部分高价挂牌，都会被安商房打破。
不建议以溢价购入，甚至不要拿当初的售价做对比，等待安商办证，届时的二手特价预计不会少。
