聊完五四北的和颂锦原，继续楼盘分析，来看看五里亭的左海星悦颂，同样存在塔楼设计，下面聊聊。

左海星悦颂：备案名（紫晋雅院），地处：五里亭地铁站南侧，融侨望云右侧。

项目占地21亩，规划3栋18层2T2板楼、3栋31-33层2T3塔楼，全部架空，合计384套，主推面积：89-114平，纯商盘定位。

2022年12月10日，左海集团以底价7.16亿竞得福州宗地2022-53号，楼面价18102元/㎡，指导价35000元/平，土地面积：21.19亩；容积率：2.8，限高：100米。

分析：对于这幅五里亭地铁口的纯商，在2021年上架过，宗地2021-58号，当天与隔壁宗地2021-59号同时上架。

定位纯商地块，最终59号被保利底价拿下，即和樾风华，宗地58号流拍，后来网络传言地块比较特殊。

时隔一年，41亩的地块被切割一半上架，最终还是被国企兜底拿下。

从地块属性来看，容积率2.8不算低，加上地块被切割，导致进深大面宽小，可开发空间较小。

对比隔壁和樾风华楼面价2.05W，楼面价低了2.5K，指导价相同，差价更大。

左海最终给出小高层+高层的定位，户型设计也贴合板块刚需，可以说定位没太大问题。

目前和樾风华进入尾盘，竞品主要就是大东海玺樾、榕发揽湖郡、叁号院等。

东区整体的新盘数量较多，项目最大的优势就是近二环+地铁。

后续南湖旧改启动，容积率不低，结合群友的分析，面对鼓楼的大面积供应，南湖商品房地块，做改善概率可能不算过高。

按这个局面，可能做刚改+部分刚需，类似这个项目这样的定位，会更贴合。

综上，对于项目而言，地块指标一般，产品定位尚可，周边有一定竞争，后续的供应会有一定抗性，最好的做法，快速上市走量。

89平米：三房两厅两卫，位于高层塔楼中户，与其他塔楼布局类似，南北不通透，无过多空间浪费，由于是高层住宅，加上2T3的设计，整体得房率不会太高，主卧依靠阳台封包做半赠送，北侧卧室采光偏小，厨房也偏窄小。

相比于同面积的连廊中户，优势并不明显，当然目前最好的对比，就是榕发揽湖郡的89平，基本一模一样。

89平米：三房两厅两卫，位于高层塔楼西端，双开间朝南，面宽小进深大，整个户型布局同样比较复古，唯一优势就是这个面积段是端头。

最好的对比就是上面的89中户，两个户型出来，不细看可能梦回10年前。

114平米：四房两厅两卫，位于高层塔楼东端，客餐厅南北通透，比较主流的布局，最大的特色，客卫设计在入户，对于另外三房使用存在不便，除此之外，由于是塔楼设计，东端客厅存在部分被中户遮挡的情况。

112平米：四房两厅两卫，位于三栋小高层，独梯设计，客餐厅不通透，其中书房采取东侧采光，空间略小。

整体来说，虽然近年独梯产品，面积持续走低，不过对于东区而言，大部分还是集中在125平以上，对于这个产品而言，放在板块还是有一定优势。

综上，对于这个项目的产品定位，同样采取了塔楼，加上33层的高层设计，配合89+89+114的2T3设计，预计公摊不会低于24%。

从户型布局来看，虽然连廊存在不少硬伤，不过对比塔楼的复古，依然有其自身特色，以项目的塔楼布局来看：

两部电梯直接在中间户的门口，这样的设计也是足够另类，可以说中间户负面拉满，对于东端头很明显，下午采光会被中间户遮挡。

从项目的产品对比来看，最大的关注就是112平PK114平，一个小高层独梯，一个高层端头，最终单价会差距多少，才可以拉开门槛。

项目位于五里亭，距离2号线200米左右，交通优势明显，距离世欧广场1.2公里、晋安湖1.3公里、东泰禾2公里，商圈公园等都非近距离。

项目北侧福马路，存在一定噪音影响，同时地块由于下头较窄，导致南侧四栋布局非平行。

其中两栋小高层的东端，采光会被高层住宅遮挡，需要特别注意。

右侧地块还未出让，从地块来看预计也是高层定位，未来也需要注意采光遮挡，除此之外狭长的地块，整体的社区空间也一般。

至于南侧的福慧寺，在桂语遮挡后，虽然没有直视，不过西端、南端部分房源依然会看到。

总的来说，项目最大的特色就是二环边+地铁纯商盘，其他的配套都相对弱化一些。

项目指导价3.5W，先以这个价格对比周边看看：

1、保利招商和樾风华：刚改盘，精装均价3.5W

2、中海三号院：纯商盘，连廊精装3.45W

3、榕发揽湖郡：纯商盘，毛坯均价3.15W

4、大东海玺悦：纯商盘，毛坯均价3.1W

5、龙湖天璞：安商房，二手均价3.2W

分析：对于项目而言，周边新盘不少，整体均价在3.1-3.5W左右，扣除精装溢价，毛坯均价3.2W上下。

按项目定位来看，偏刚需的项目定位，类似揽湖郡的定位。

从区位对比来说，目前五里亭对比晋安湖东南侧的新盘，每个客源的认可度有一定差异。

对于目前板块的去化，虽然近期上市的几个项目，毛坯+纯商，不过售价3.1W左右，去化都不理想。

项目隔壁的和樾风华，相对来说去化尚可，项目优势是地块成型，不过距离肿瘤医院更近，整体门槛也相对更高。

以目前的定价，配合项目高层塔楼+小高层的板楼，建议塔楼别超过3W，板楼别超过3.2W。

对于整个东区，特别五里亭一带，近年也是旧改的重点区域，这里的楼盘特色，就是高层住宅。

从璀璨天城、优步大道、金玺公馆，再到桂语映月、融侨望云等，配合三远旧改的百米定位，以及当初的世欧王庄，近期南湖旧改的高容积率规划。

整个东区，这一带住宅区，会构建出一个非常大规模的高层建筑群。

这样描写，不仅仅是想说明建筑风格，而是这样的规模，会给未来带来较多的房源，从近期周边项目交房的表现来看，其实降温也很明显。

2017-2019年，璀璨天城、金玺公馆都是额外加价，2021年融侨望云高层捆绑精装达到3.6W，改善盘桂语映月加价突破4W。

2年时间，板块回落到精装纯商3.5W左右，部分毛坯3.2W，整体下滑3K左右。

当初的璀璨天城，二手成交更加明显，21年3.6W成交，23年3.1W，2年时间跌了5K。

对于五里亭这个纯住宅区，到底价格多少才足够安全，值得思考。

项目位于五里亭，优势在于纯商定位，紧邻地铁，户型贴合板块需求，劣势在于地块狭长，部分采光需要注意，高层塔楼公摊不低，部分户型布局一般，周边次新体量较大，对未来二手有一定压制。

对于有意向的购房者，按近期板块去化来看，走势低迷，保本难度偏高，建议不急就多看，价格底线守住。