最近最火的话题就是市中心的旧改，继续这个话题，看到一群有网友问南湖选房怎么选，正好看到有媒体报道最近部分在拆迁规划中的楼盘，二手挂牌上涨明显，正好就结合近期部分旧改的安置方案聊聊。

对于南湖旧改，此前有自媒体只截取部分现房图片就给出所谓异地拆迁等词语，很明显有关注近期拆迁也知道，肯定都会给原拆原迁，或者周边的期房等选项。

对于南湖旧改的方案，按网友分享的资料来看：

区位补偿价15900元/㎡，货币奖励：无

分析：从资料来看，虽然跟其他旧改一样，选房或者拿钱，不过南湖货币补偿没有出现货币奖励，这也是非常少见的一次，不知道是否资料有误。

如果按这个情况来看，拿钱的最终价值：区位补偿+折旧建安，大概15900+(2500*0.6)=17400元/平

这样的价格，对比此前的二手成交来看，部分甚至是亏本。

很明显，对于南湖旧改同样只剩下选房来保障利益最大化。

从选房方案来看，基本可以归纳为几类：

1、原地期房：19700

2、同区位安置：国贸榕上、岳前雅居、蓝光玖榕台等

3、周边安置：瑞屿轩、晋棠府、首开香颂等

4、远距离安置：熙悦府、望麓公馆等

5、早期安置房：福湾新城、金山桔园等

分析：面对这几类的安置房，从选择来说，在有房可选的前提下，先做排除法。

远距离安置房先排除，1.4W的对接价，仅仅比原地便宜5K，但是实际价格远不止这些，比如望麓公馆，在鼓山边毫无意义。

接着是周边安置房，大部分是东区安商房，对接价1.6-1.8W，按目前已经交房的表现来看，二手挂牌在2-2.4W。

以和光尘樾为例，对接价1.85W，二手挂牌2.2W，差价4K，空间一般。

接着就是同区位安商房以及原地安商房，这里面最大的思考就是原地期房会建成什么样？

南湖的规划已经出台，平均容积率4.29，上海西平均容积率3.99，最终安置房容积率4.35，南湖的安置房容积率最少都在4.5以上。

不用多想，这样的规划，即便是原地期房，未来的价格空间也不太高。

作为对比就是差不多区位的安商房，目前看就是塔头+国贸榕上，这些项目都是当初安商房的代表。

整体容积率也不算爆炸，居住的舒适度尚可。

从选项来看，国贸榕上安商房配比最低，商品房定位刚改盘，应该是首选，当然前提是有房，否则就1楼等房源也没意义。

最后就是早期安置房，从价格来看，对接价给出优惠，这也是这几年的传统，福湾新城最近1w左右，市场价1.8W，看上去优惠力度很大。

不过这个市场价，并没有实时更新，福湾新城2020年差不多这个价，目前已经跌倒1.35W左右（安置房看上去价格低，实际跌的力度并不低），简单计算差价就3K。

综上，在有房可选的前提下，个人建议：同区位安商现房 > 同区位安商期房 > 原地期房 > 周边安商房 > 远距离安商房 > 早期安置房。

聊完南湖旧改的选房，接着聊聊能否去接盘拆迁二手，对于以前一旦被宣布拆迁，可以说是发大红包，不过目前的情况，差异不小。

首先是拿钱，货币补偿这3年下滑非常严重，这次南湖甚至没看到，这个决定了拆迁短时间内套现难度较大，同时没有溢价空间。

以近期几个拆迁做数据计算：

简单计算可以发现，即便像鼓楼这次的东大、高工等，最终货币也就2W出头，加上其他额外补贴，最多不到2.3W。

相对来说，2018年的火巷，货币奖励给到1.18W，最终拿钱达到3W左右。

这也是当时货币棚改的巅峰期，如果在当时对比部分老旧二手，确实存在套利空间。

面对无法拿钱套利，那就是拿房套利。

按以往的安商房主流时代来说，可能可行，按对接价来看，大部分拆迁+10几W做到1：1（上靠10-20平米）置换原地安商期房。

最终的计算，无非就是二手买入价，以及最终安商的二手价格。

以市区部分安商房为例，比如龙湖天钜等，二手成交2.5-2.7W，当初老旧二手预计2W左右。

当然这样的套利，不同于货币，周期较久，从拆迁到拿房，至少4-5年，拿证长短不一，可能还需要额外的加速费。

从最终的周期来看，至少5年以上，收益率30%不到。

此时再来看看近期的旧改，最明显的变化，就是安商房已经变成100%安置房，容积率都是爆炸。

巨型旧改的安置地块，很难有3.5以下。

最终的落地就是高层鸽子笼。

目前南湖、河南、屏西等二手成交为例，都在1.8-2W左右。

南湖周边的王庄安置区，前几年均价2.4-2.6W，目前成交2.2W左右。

上海西周边的上海新苑，前几年均价2.9W左右，目前2.2-2.4W。

这些高容积率的安置房，老化程度较快，越久居住体验越差，贬值也偏快，除了所谓的区位，没有其他价值。

以上海西为例，拿钱走人2W出头，当时二手2-2.2W，如果参考上海新苑，除非交房的时候，抢跑出证还有溢价，否则最终价格回到原点。

所以此时对于要赌拆迁的购房者，最简单就是看看目前二手接盘价，以及周边部分高容积率的安置房均价。

比如目前河南、屏西等鼓楼二手都挂到2.5W，看上去宇宙核心有很大空间？

按屏西的地块规划来看，容积率3.32，限高100米，同样不低。

这两个区域，都不存在所谓的划片红利，对于安置房除了鼓楼牌子外，没有其他溢价光环。

可能很多会参考，比如河南新村周边的杨桥新苑，二手高峰期达到3.2W，目前2.8W。

这个安置房，最大的红利，也就是周边没有大面积的供应。

一旦全面启动旧改，大量安置房面世，杨桥新苑这种后续市场依然不看好。

所以对于这次两个巨型旧改的鼓楼区域，所谓2.5W的挂牌价，基本难有什么溢价空间。

聊完这些案例后，对于拆迁选房，唯一的红利，按目前市场也就剩下有学区划片的旧改，最典型就是这次的东大、高工。

给出的选项里面，除了原地外，还有划片一附小的鼓楼映等，这些学区让所谓的安置房，有了一定的功能属性。

加上上靠面积，相对崭新的房源，一定程度拉高未来的二手溢价。

当然学区的价值，在未来真正交房办证出售的时候，是否会值得目前看到价格，也是一大隐患。

比如鼓楼映这些，所谓5W+的价格，无非也是蹭了没有供应的光环，一旦新安置房多起来，学区松动，价格也要下探。

除此之外，拆迁重点就是关注，房源对接价与实际房价的差值。

从南湖旧改方案来看，地块的对接价不低，高于上海西，高于雁塔等，略低于鼓楼，不过实际的二手房价可能并非这样的表现。

这样的不同表现，所带来就是实际的差值并没有其他区域大，特别在选房的背景下，最终的红利就更小，风险更大。

福州启动大面积旧改，货币奖励成为历史，短时间套利的机会基本消失，即便相对低价购入，短时间也难套利。

选择安商现房，可选房源不会过多，短时间内办证也有难度，选择原先最优的原地期房，面对容积率3.5+，部分4.3+的百米高楼，大几千套的安置房，这样的期房，未来到底有多少价格？

赌拆迁，也仅仅一个时代政策下的红利表现。

当货币消失，高容积率安置期房来临，年轻人对于居住舒适度的挑剔，以及城市公建的完善。

即便是二环内的安置房，在未来的市场，也难有太好的市场。

此时面对拆迁的二手挂牌，购房者更要小心被套牢！