这项目最近充值文有点多，昨天去售楼处看了一下，好坏参半，最大的感受是项目带给人的强烈矛盾感，下面分3大方面做个完整测评：

一、地段：

西侧挨着BRT和主干道云顶北路，隔一条路就是金山小学和一大片的金山老破房，北侧是在建的西潘安商房（1335套左右，40-200平各种户型都有，明年竣工，对湾湖臻境这种五缘湾边缘地段、定位刚需、硬打学区广告的项目来说，未来二手房市场冲击是很大的），南侧是街道办和仙岳路主干道，距离湖边水库有一定距离，想看景的话要跃过前面一大片公墓，而东侧，目前还是一片空地，未来要打造成体育公园，这也是项目除了硬打学区外最大的配套卖点，但可惜，体育公园何时能落地是一个未知数，现在只能对着空地用爱发电，而想看五缘湾的景观，那距离就更遥远了，在很远很远的东北处，很高的楼层能看到一点吧。

从城市界面和地段四至来看，确实就是勉强够得着五缘湾的边角料，不利因素明显，核心配套还在画饼阶段，这也是为什么这个项目从开始就通过各种媒体放风，营造自己可以读一中湖里分校的话题，因为除了学校和小面积低总价外，真没什么好吹的了现在。这块地虽然竞争激烈，摇号获得，但土拍结束后我就发文提醒过，开发商有点冲昏头脑，盲目自信：

二、优点：

各类充值软文都吹一遍了，优点不多说，我核心说2点:

1、 配套上，家门口BRT、最近的商场天虹700米，医院不远，体育公园如果现有规划能落地，家门口休闲好去处，处在五缘湾和湖边水库两个板块的夹缝，你可以说它两边都不是，你也可以说它两边都沾亲带故；

2、 目前岛内最小面积和最低总价新房，78平做到3房且户型做的不错，总价可以拉低到500万内（但全盘套数不到100套，且是两梯5户的最中间套，住起来并不舒服），在大唐中心和莲山头地块未开盘前，它就是岛内新房的最低门槛，短期内处在新房小面积市场的垄断地位，也难怪建发和中海要赶紧放各种料出来让观众多等等。

三、缺点：

1、 矛盾的配套：大门很气派，但现在能拿得出手的配套就是BRT，噪音大，BRT早上很早就开始运营，一直响到晚上10点，地铁遥遥无期，一直吹嘘的一中湖里分校距离挺远，大部分配套都不是走路轻易能到的，能轻易走到的是楼下的公园（虽然还在画饼阶段），所以其实这种配套对应的客群应该定位偏改善一点，适合老人家住，毕竟刚需和刚改还是很在意这些配套距离的，但你偏偏处在这样一个边缘地段，做着最小的户型，配套和客群之间的矛盾感略重；

2、 矛盾的学区：板块上说自己属于五缘湾，但说到学区，又说自己大概率可以读湖边水库的一中湖里分校，好的都是自己的，不好的都是别人的。有人说离湾湖臻境最近的金山小学现在学位紧张所以不太可能读，但等到这个小区交付后，25年、26年，甚至更晚之后，学位还会像现在这么紧张么，人口出生率跌成什么样了大家心里很清楚，就算真的读不了金山，走很远，跨区读一个隔着一条主干道的新学校，有过接送经验的家长都知道，每天来回八趟有多痛苦！只要没交付，就没有人敢对学区做出承诺，除非明确晒出官方公告，不然到交付都存在变数，所以，因为学区去给这个项目高价买单，我认为风险很大，而且，现在岛内“名校遍地”，就算真的读一中湖里分校，也不见得二手房就值钱。

3、 不利因素：有“热心人士”给它做了张图，并拍了墓地的高度，南向高度55m依然被公墓挡得死死的，看不到湖景，关于公墓这事，有人在意，有人不在意，像钟宅那种相对核心的地段以及有景观资源加持的，从二手房的价格情况来看，墓地影响没那么大，但对于这种本来地段就比较差、还被公墓挡住这么多视野的项目来说，影响是会有的，所以建议购房者不要为这个项目所谓的湖景溢价买单。

4、 内忧外患，高度承压：项目主力户型其实是89平，9栋楼的每一栋楼都至少有2个梯位的89平，套数接近800套，也就意味着未来这个小区流入二手房市场后，单单内部就有接近800个竞争对手。而外部环境上看，大唐中心89平有581套，五缘映月89平配建房有78套，莲山头地块87平三房两卫也有几十套（虽然地段差，但人家地价比你少了5K，意味着有定价权），待售的89平左右新房总套数就超1500套，这还不包括接下来岛内即将出让的新地块，一定也会做这个面积段的产品，可以说，未来为了抢夺500-700万总价这个夹心层客群的蛋糕，开发商会无所不用其极，内卷成麻花。

同时，目前这个项目旁边的金山二手房，部分房源单价早滑入3开头，普遍成交单价也就是在4.5上下（且还有下探趋势），虽然是老破，但人家跟你距离那么近，除了学校未来存在不同的可能性外，其他的反正都共享，按照顶天的2万的差价，这个项目也就最多最多值个6.5万左右，问了几个身边的购房者，对这个项目的预期价格普遍较低。

5、 降低交付预期：项目花重金做了示范区，62米的大门都做出来了，本质上是想唬一唬没见过世面的刚需，拉高客户的心理价位，但大家不要忽略一件事，这个项目的地价5.05万，算上建安、税费、精装等各种成本，卖个6.4万也就勉强保个本，7.2万的限价绝对是卖不到的，但是能不能卖到6.4万，打个问号，如果市场继续下行，竞争惨烈，它亏本了，是否能按照广告说内容做好交付打一个问号，毕竟招商这个开发商这几年在厦门也没做出过像样的品质作品，集美的海德公园外立面脱落的事情也一度上热搜，所以别抱太高的预期，广告说的事，你看看就好，宣传道具多拍照存底，有备无患，你看岛内赚钱的天琴项目都做成那个鬼样子，也是在业主们不断的维quan努力下才愿意整改。

项目首开1、3两栋楼，一共305套，78平33套，89平左右的150套，96平边套94套，120平28套，已经开启线上登记，9月30日开盘，满大街中介都在给他们发广告，不捆绑车位销售，就看怎么定价了，我的心理价是首开折后均价（注意是均价）6万初头一点点，快速跑量，认清现实，不要高估自己。

如果定价高了，那就多等等，真没什么好着急的。

楼市黄金年代，谁叫你赶紧上车，那是在给你挣钱。

现在，谁叫你赶紧上车，那可能是在要你命。

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