一、今天随手翻了一下朋友圈的降价房源，最近还是有挺多很显眼的跌价，比如中央湾区89平只剩6.3万，岛内16年的次新房温莎公馆只剩4.1万，划片一双大同的11年次新房领秀城单价跌到4.6万…….
目前来看，下半年会比上半年更难卖，原因：
1、 供求关系上看，去年岛内外土拍的新地块会在5-6月争相开盘抢客，因为体量都很大，所以下半年他们都处在强续销期，新房供应会明显增加，而二手房你从前四个月的挂牌量就能明显看到，挂牌量是成交量的3-4倍，上半年大量没卖掉的二手房会进一步堆积到下半年去，卖的人比买的人多，房子会越卖越多，所以到了下半年以后，你会明显看到，市场上可选的一手房和二手房都在增加，而且一二手房之间的价格背刺会更加明显，新房卷产品，二手房卷价格。而下半年，已经过了传统的学区月，很多为了孩子读书不得不上车的刚需，该买的都买了，剩下的就不着急了，也就是需求端，下半年会明显弱于上半年，这个你从去年上半年和下半年的量价关系上就可以看出来。所以，供应增加，而需求减少，供求关系上，下半年弱于上半年。
2、 市场信心来看，目前持续走低：①各个小区几乎每天都在上演无序的降价踩踏，你没办法用过去的经验或者从持有成本反推底价去判断这个小区跌到多少价格才合理，因为总有人在用更低的价格打破你的认知，你以为今天这个价格够低了，过几天又冒出新的低价房，有些人就是已经对市场彻底绝望，有些人想抓住机会置换不想再折腾，干脆一降到底先卖了再说，没准后面同样的价格也卖不动了……
②已经爆雷的企业，破产重组的信息就没有断过，因地产问题而被引爆的平安信托之类的也在排队，还没爆雷的，即便是诸如万科这样的“优等生”，最近也是风波不断，股债双杀，民企只剩三五家在苟延残喘，国央企大行其道，但有一些单位却在实打实的摆烂，没有任何产品和品质追求，市场上新房维Quan风波不断，而你放眼全国，这两年烂尾的楼盘，有多少是真的还有后续？所以，如果开发商还在持续爆雷、大部分烂尾楼还是放弃治疗，那市场，怎么会有信心？有一天，土拍的牌桌上，开始有多一两家民企出现，也许才说明市场信心开始有一点点好转的迹象。
③经济未见明显好转，但是银行的存款倒是越来越多，老百姓不敢花钱，因为钱越来越难赚，身边公司倒闭或者裁员的信息有没有少一点？楼下的店面换店东的频率有没有慢一点？穷游的人有没有少一些？愿意付费换取更多更好服务的人有没有多一点？地产上下游产业链里面被回款拖死的单位有没有少一些？…..等你观察到这些显而易见的问题答案都是有的话，说明真的可能要反弹了。
3、 一线城市核心区的蓄水池功能是一定要弄起来的，世界上没有任何一个国家可以跳过一线核心区去救二线三线，所以四大一线一定是风向标，论资排辈，大哥都没起来，小弟们只能趴地上，市场的传导都是由高到低，而现在的情况是，四大一线核心区还有一些关键政策没出，半死不活，即便二季度马上出政策，一线也需要时间消化，那么传导到二线的时间也要半年后了，更何况可能一线的救市也有可能下半年才出现。你不能指望一个住进ICU的人打一针三天内就好起来，但你要知道，ICU住太久，可能后面太上老君的仙丹都没用了，只能躺着等死。
二、柯南君，五缘湾钟宅民族学校以后挂牌是市属还是区属校？
答：钟宅学校目前不确定是市属还是区属，之前传市属的声音大一些，换一个思路，现在五缘实验、五缘第二实验、音乐学校，全部都是市属，前两个是默认的岛内学区top级，假如钟宅学校只是挂个区属，那这一片没钟宅学校前还能读个五缘第二这种已经出成绩的市属，有了钟宅反而变成读个还没出成绩的区属，那似乎这个挂牌的title并没有让学区加分，对卖房子也没多少帮助，所以我觉得发哥应该也会全力去搞个市属吧，不然发哥也太菜了。
三、柯南君，爆雷开发商的房子交付了，可以排除风险吗?
答：1、凡是开发商爆雷的，一定要等到房子交付、大产证下来，确定可以办理产权证了，才考虑购买，只看达到交付条件是不够的，有很多爆雷企业的小区是交付了，但是因为开发商未交税费、维修基金等，导致很多业主一年都拿不到产权证，更不用说因为开发商欠银行钱导致部分房源权属被银行抵押、办不了证，有一些交付小区如果还有没卖的车位和商铺，很多也会被查封，基本也意味着商业配套直接扑街。
2、维保问题，如果开发商摆烂，房修团队解散，那基本在维保期内要处理的立面、外墙玻璃、园林植物养护、精装修问题、会所架空层等经营问题等，就无人帮你处理了，如果交付时实测面积变小，那想让开发商退钱给你，也很难。如果你小区的物业和开发商不是同一家单位，比如有的开发商把物业卖给其他单位，那么当初开发商在销售期承诺给你要送的物业费，也大概率是要不回来了，如果你再遇上那种爆雷企业的物业公司也摆烂，基本小区物业也是废了。
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