先说2个重磅小道消息：
1.预计很快会挂地公告，岛内岛外所有新出让土地，将全部取消住宅限价；
2.壹里的配建房也会取消限价，听说会高于原限均价7.5万出售。
说回重点：
岛内小户型扎堆上新，三大新盘都推出了89平左右的三房两卫，
湾湖臻境、峯汇里、云启东方，选哪个？
问的人挺多，今天，我们就做个完整的PK。
一、板块前景PK
1、招商湾湖臻境：
项目位于金山、五缘湾、湖边水库三大板块交界处，和三个板块都沾边，但目前受益不多，主要前景在于旁边的体育公园，规划国际网球中心、体育馆、青少年宫、五星级酒店等，未来如果能落地，属于五缘湾重量级配套，但整体功能偏休闲文化，未来是一个散步运动的好地方。
2、中海峯汇里：
地处会展北金融区、软件园二期、两岸金融中心三大产业汇集处，官方定调为厦门国际商务核心区，和第三东通道串联在一起，战略定位和板块能级比较高，从目前爆出来的概念方案来看，还是比较高大上的：
8月份华西集团17.32亿拿下大唐中心商业地块，总建约42万㎡，未来将开发成为集办公、商业、酒店于一体的大型商办综合体，预计总投资近百亿，也算是确定性比较强的大饼落地动作。
会展板块一大重点是，商住地块供应少，8年才三个新盘：2015年的华尔顿1275、去年的和悦东方（仅217套可售），还有现在的峯汇里。
3、建发·首开·金茂云启东方：
主打五缘湾商务区、两岸金融中心和金砖智谷，金砖智谷背靠软件园，如果能做起来，相对软三有优势，至少高质量的家长客群是不愁的。但板块基本以商务办公为主，目前整体城市界面相对较差，项目在其中类似一个「孤盘」，周边其他商住小区较少。
板块前景PK结论：从板块定位和能级来看（在都能落地的前提下），峯汇里＞云启东方＞湾湖臻境。
二、交通商业配套PK：
1、招商湾湖臻境
交通：西侧挨着金山BRT；
配套：配建一所幼儿园，800米天虹商场、1.3公里湾悦城，600米湖边水库生态圈，家门口公园。
2、中海峯汇里
交通：地铁2号线软件园二期站200多米，何厝站800米；
配套：天虹君尚广场500米，coco park 600米，JFC 800米，宝龙一城1.5公里，整整体商业配套相对高级；
3、建发·首开·金茂云启东方：
交通：地铁2号线东宅站800多米，地铁2号线两岸金融中心站1公里左右；
配套：万达和银泰百货1.1公里，眼科医院800米
交通商业配套PK结论：从城市界面、地铁距离、商业配套量级等来看，峯汇里＞湾湖臻境＞云启东方。
三、学区PK：
1、招商湾湖臻境
最近的学校是金山小学，但目前重点鼓吹暗示可以读比较远的一中湖里分校，这个相关测评之前说过：招商湾湖臻境完整测评：认清现实，赶紧跑量，学区的不确定性较大
2、中海峯汇里：
①何厝小学200米（小道消息，道听途说，何厝小学未来可能升级，不知真假）；
②二实小展城校区和双十思明分校都是500多米，观音山音乐学校1.3公里，有人说初中是观音山，也有人说实际中海峯汇里距离双十思明分校等学校也近，未来是否存在初中加入多校划片可能呢？毕竟一中思明分校马上动工、双十思明分校扩建，学位还是比较多的。不好说，新盘，又是这么大的体量，连招商离一中那么远都能吹可能性，那大唐这个地块这么近，看开发商有没有魔法吧.......
3、建发·首开·金茂云启东方
①大概率划片新学校金林学校，2025年12月建成，规划建设54班规模的九年一贯制学校，其中小学24班，初中30班，建成后可提供义务教育学位2580个；
②虽然离厦门高新人才学校很近，但读不了，不过也带来一个优势：未来很适合做陪读房，好出租。
学区PK结论：就学区而言，三个项目现在的资源都一般，都存在不确定性。但岛内教育资源，未来除了顶底有差外，中间的学校长远来都会拉平。降低预期，平常心来看，反正现在都不好，未来如果好了就是额外捡到的，过度依赖学区的风险性比较高。
四、不利因素PK
1、共性问题：安商房，湾湖臻境北侧、峯汇里北侧、云启东方东南侧，都有比较大体量的安商房，厦门安商房卖什么价格、卖给谁、限售时间、各类税费怎么交、学区划片如何等都还存在未知数，且未来这些买家拿出来卖是否一定会比商品房便宜很多都不一定，需要市场检验，但有一点可以明确，安商房会对过分依赖学区且自身品质又不好的商品房产生比较大的冲击。
2、个性问题：湾湖臻境的墓地问题、云启东方的后坑垃圾场、峯汇里的高容积率。
不利因素PK结论：两害相权取其轻，各有劣势，取决于你更无法接受哪个。
五、户型PK：
1、招商湾湖臻境89㎡
五开间朝南，得房率高；
主卧270°L型转角落地窗；
6米宽南向联通双阳台；
精装亮点上，全屋大金中央空调+新风系统+智能电动窗帘+玄关柜、家政柜+儿童洗衣机+智能烘干晾衣等
2、中海·峯汇里 89㎡
南向有一开放式阳台，面积全赠送；
五开间朝南，11.4米面宽；
三个房间大都比较大，儿童房也有11㎡，厨房有近7㎡的使用空间；
生活阳台放在次卧前面，通过客厅连通，既方便全家人使用，也不影响客厅感官；
精装亮点上，全屋中央空调+双向流新风系统；厨房配备吹风角度可调节的空调；
3、建发.首开.金茂云启东方87㎡
T3排布，户户类边套，南向面宽12.45米，同面积最大；
4飘窗，得房率高，主卧约20㎡；
精装亮点上，定制高端钢木入户门、超大入户玄关柜等
产品PK总结：
①招商、中海均做到了五面宽朝南，但建发的产品在采光设计上更胜一筹，做到了四面采光，包括主卧的三向采光和次卧的双面大飘窗，至于实用性和私密性那就见仁见智了；
②建发和中海都有南向外阳台，在市场满是封闭式阳台的情况下，比较亮眼；
产品综合PK上，云启东方＞峯汇里＝湾湖臻境。
③整体户型设计上，三个项目都是不错的，没有差生，只是这边想提到另一个事，就是未来精装房的交付品质上，从目前来看，未来交付品质保障，峯汇里（中海独家开发，这几年在厦门交付品质都不错）＞云启东方（建发口碑好，但这个项目是和金茂、首开联合开发，联合开发有扯皮风险）＞湾湖臻境（招商目前整体交付口碑比较一般）。
综合以上，从板块地段配套等各方面，不用犹豫，中海峯汇里占有绝对优势。而从产品上看，建发占优，但三盘都不差。湾湖臻境开盘情况不佳，那峯汇里和云启东方的定价如何，我们拭目以待，目前中海和建发都抓紧营销动作，云启东方样板房已开，而中海峯汇里据说10月就会开盘。
未来项目定价如何，多少价格可入？
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