大跌45%，上海知名神盘也扛不住了。

位于上海市闵行区的上海康城，当年特别受到炒房客们的青睐。和炒房客一样，上海本地的房产大V，也很爱推荐这个楼盘。

加之当年媒体的大肆报道，以及康城这个楼盘极大的体量，巅峰期的时候一年能成交上百套，挂牌量那更是常年位居闵行第一，位列上海所有盘前几名。

只不过，事实上的成交量，大多是炒房客之间的交易。他们之间频繁的交易，将康城的房价不断推高。

在2021年全国楼市最疯狂的时候，上海康城的楼盘价格最高被炒到每平5.5万元，一套100平的房子，总价高达550万元。

炒房客们疯狂的炒作，让普通大众，要结婚、孩子要上学的家庭着急了，他们总能接触到“上海康城房子突破5万元了，还要涨”、“突破5.5万元了，我说了要涨，你看果不其然”，在这种情况下，没有几个头脑清醒的人能做出正确的判断。他们唯一思考的，就是赶紧凑钱上车，首付不够立马想办法借。完全没有风险意识。

买一套500万的房子，以为能涨到600万元，甚至700万元，能多赚100万、200万元，这可是打工大半辈子都赚不来的啊。确实如此，但他们却没想到，如果亏100万元、200万元，那也是打工大半辈子也还不起的。

最终在疯狂炒作之下，等待他们的是强力的楼市调控政策，迎接他们的将是暴涨之后的暴跌。

经历了三年疫情时间，上海康城的房价从最高的每平5.5万元，一直跌到现在，据说现在有楼盘的成交价已经跌破了每平3万元，跌幅已经超过了45%，接近腰斩。

而在房价进一步下跌的过程中，因为炒房客居多，上海康城释放出了超级多的抛盘。这将进一步促进房价的下跌。接下来，上海康城的房价跌破每平3万元，完全有可能。

对于像上海康城这样的楼盘，其实有些像北京的天通苑，我一直不推荐让大家买。主要原因其实有两个。

第一，因为炒房客比较集中，上海康城这类楼盘往往涨的时候猛涨，泡沫巨大，跌的时候也砸的最猛，最终被套住的就是一个个活生生的中产阶级家庭，让他们一夜返贫。更重要的是，他们的现金流极为紧张，而且未来二三十年的收入也被房子牢牢套住了。

第二，这类楼盘因为盘子比较大，往往居住的人也比较多，据说最高的时候住了将近12万人。这么多人，放在中国大西部，妥妥的一个县城的规模。一方面人多物业管不过来，再一个人多了比较杂乱，人群素质不齐，居住体验并不好。

当然，搁现在买房，任何时候都是接盘，毫无疑问。现在越来越多人开始明白这个道理，所以即便各种救市政策发布，也几乎激不起什么水花。

不知道大家知不知道，房地产的脸变得极快。一两年前可不是这个样子，2022年9月，湖南省衡阳市衡东县在一份公文里直接就写，”严禁哄抬房价，严禁恶意跌价“。很多城市虽然不如衡东县这样公开写，但实际上他们做得比衡东县还要过分。

2023年5月，江苏省昆山市某个楼盘因为打折销售，直接被监管局叫停。事后的原因大家都明白，土地财政嘛。

楼盘价格一跌，你让我这周边的土地还咋卖嘛。这直接是断政府财路的行为自然不被接受。所以，当时地方政府对于房产商私自降价是绝不允许的。

但扛了这一年多来，很多城市逐渐放开了”限跌令“，允许地产商自主定价，政府有关部门将不再干涉。因为这一年多来，政府、房产商们都在努力，但是整体大环境持续向下，房价没有上涨的动力。即使上半年频繁推出政策，也没能激起什么水花。

政府老是控制房产商不让降价，但又不承担房产商们的刚性债务，难道要让房产商破产吗？大家都知道，房地产本身是靠高杠杆、高周转来运行的，一旦没有了贷款，房产商会很快陷入绝境。但好歹这一年多房产商们熬过来了，真不知道这一年多他们是怎么度过的。

随着时间的流逝，政府有关部门只能睁一只眼闭一只眼了。郑州于8月初率先推出”限跌令“，背后凸显的是郑州房地产的困境，郑州已经扛不住了，万般无奈之下只能出此下策了。

就郑州情况来说，2024年上半年，郑州共交付了4.79万套新房，创下了近5年来的新低。这个成交量相较2023年同期下滑了48%，已十分接近腰斩。

二手房因为可以”以价换量“，上半年共成交了4.78万套，同比减少了12%，大约是6500多套房。

整体来说，郑州房地产的去化周期已经被拉长到了31个月。在这样的危急情势下，如果还继续限价，不让跌的话，那么将会有更多的房地产商“暴雷”。房地产背后是银行、信托和基金，以前可能还要顾及一些颜面，但在大趋势面前，这个颜面已经一点都不重要了。郑州无奈，只能放开。

如今，包括兰州等多个城市放开限价。这些都是已经扛不住了的城市，无奈之下的策略。

2024年和2016年的情况已经发生天翻地覆的改变了，2016年可以拖一下，主要是因为当时居民杠杆率还不高，大家都是拿钱“跑步入场”，生怕晚了就买不到了，而且还少赚几万、几十万上百万。

但现在居民的杠杆率已经超过了70%，很多家庭没法再往上加杠杆了。再说了，伴随人口的一路下滑，房地产市场已经不被看好了。

更现实的情况是，很多家庭已经赚不到什么钱了，该失业的失业，该裁员的裁员，大家的日子都不好过，把钱捂在兜里都怕被人骗走，更何况还借钱贷款买房，我又不傻是吧。

在我看来，现在最好的解决办法，就是把房地产完全交给市场，等到租售比高于银行贷款的那一刻，自然就会有钱涌入房地产市场了。目前，不少城市的租售比只有2%左右，这还不够。全球来看，4%左右就比较合适，这么算房价还要下跌一半。

所以，大家尽量先持币观望吧。或者努力赚钱，过几年再买房把，