很多人说，在这一轮房价下跌潮流中，亏损最严重的，当属高位接盘了深圳八卦岭宿舍的炒房客们。

事实上，八卦岭宿舍可能还不是最惨的。「城事知识局」发现，最惨的投资客可能是高位接盘了深圳市南山区月亮湾花园的人。

八卦岭宿舍的单价从最高接近15万元，跌到现在4万多，跌幅超过了70%。虽然看着跌幅听咋呼，但这个小区有个好处好在面积都比较小，都是20多平的小户型。所以，折算下来一套房的亏损最多也就300来万。

但月亮湾花园，户型面积都在100平以上，一套房子动辄亏损都在800万、900万元。和月亮湾花园相比，八卦岭宿舍可以说是个弟弟。

月亮湾花园，在深圳几乎是无人不知无人不晓。早在2019年，房龄已经有30来年的月亮湾花园房价每平差不多7万多。

后来在2020年，不知是怎么传出来的消息，月亮湾花园要进行棚户区改造了。这个消息不胫而走之后，嗅觉灵敏的投资客就已经闻风而动，开始大举买入月亮湾花园小区的房子了。

然后，在短短不到三个月的时间里，房价就从7万多涨价到了10万元。这个涨幅，也是前不见古人，后不见来者的级别了吧。

在巨大的赚钱效应驱使下，越来越多的投资客开始涌入。不管三七二十一，抢到就是赚到。那会儿，房价不是按天变动的，而是按小时变动的。然后，到了2021年初，月亮湾花园的房屋单价涨到了13万元。

一年时间里，月亮湾花园的房子就实现了翻倍的壮举。那会儿一套普通户型92平三居室，最高能卖到1186万元的高价。

在这样的趋势下，很多人以为房子会继续涨下去。更是纷纷刷卡套现、借钱等，使出各种手段拿到钱后去买房，不断推高自己的杠杆。

不过，来得快的东西，一般消退的也很快。从2021年初，也就是月亮湾花园房价涨上天际的那段时间，深圳陆续出台堪称史上最严的调控政策。自那时候起，深圳楼市便开始转头开始向下了。

前文「城事知识局」提及，月亮湾花园的房子开启上涨通道仅仅源起于拆迁城中村改造。但2021年8月，大规模城中村改造也被叫停了。屋漏偏逢连夜雨的月亮湾花园的业主们，一下子要面临双重打击。

在这双重打击之下，月亮湾花园小区的房子开启了狂跌之路。某二手交易平台显示，月亮湾花园在8月成交了一套中楼层102平的三居室，成交单价4.1万元，总价420万元。9月成交的一套93.76平的三居室，总价428万元，折算下来单价也就4.56万元。

这么一看，从2021年到2024年，三年多时间，月亮湾花园小区的房子从最高13万多跌到现在4万多，跌幅算下来已经超过了6成。

「城事知识局」发现，同样93平的三居室，2021年初的时候卖到了1250万元的高价，现在不到450万元，跌幅超过了800万元。要知道，这还是不算利息的纯亏，算上利息的话亏损少说也过1000万元了。

这还是单个房子的亏损，如果投资客多买几套，这亏损岂不是又得加倍了。虽然说房价上涨的时候，一套房子就足以让投资客实现财务自由。但房价开启下跌趋势后，一套房子就能让炒房客十年白忙活。

那么，现在4万多的月亮湾花园小区，是不是就可以买了？

「城事知识局」看来，如果价格能再继续下探到3字头，泡沫性风险会进一步缩减，可能会是一个比较好的买点。但是也不绝对，也得考虑价格下探到3字头时，市场情绪和反映，大家对于收入、消费和经济的预期。

当下，月亮湾花园小区4万多均价的房子，其实还有泡沫。我举一些例子大家就能发现，南山区华润润府三期89平两居室，2021年最高到了1400万元，现在也得1000多万。25%的跌幅肯定还不够，破1000万是迟早的事。

宝安区壹方中心玖誉在2021年时均价到了19万，现在不到14万，跌幅也不到30%。就是现在这个价，买一套101平的三居室也得将近1400万元。

说句实话，拿着1400万去日本东京或者美国纽约，都可以买一套独栋小别墅还有剩余，存银行吃利息都能过日子了。

两相一对比，深圳的房价其实还在高点上，泡沫也远没有挤干净。像福田区八卦岭宿舍，从最高的15万多掉到现在4万多，跌去70%。在4万多这个价格区间，没有投资客再来炒作，都是买房上学的刚需户。这样大家都认可的价格，可能是泡沫已经比较小了的。

作为对比，那些只跌了20%、30%的房子，肯定还有泡沫在。

除了从房价跌幅判断之外，租售比也是一个十分值得参考的指标。数据显示，2015年也就是房价暴涨之前，深圳的租售比在3%一个很合理的水平了，但后来房价暴涨后租金没有那么大的涨幅，导致现在深圳的租售比现在只有1.4%左右，和国际公认的4%的水平相差甚远。

作为最能体现需求的指标，1.4%的租售比其实已经很危险了。这已经很明显的说明，过去多年房价暴涨已经将深圳从当年的创新创业之都切换成了炒房之都。

所以，如果有买房需求但还不是很着急的话，可以完全再等等。毕竟，楼市的黄金年代已经结束了。越往后越来越多的房子就只剩下居住属性了。

再者说，伴随住房养老金等多种产品的推出，供养一套房的成本会越来越高。人的一生有无数可能性，别因为一套房子把自己给困住了，不值得也没必要。

以及，在不确定性是当下最大确定性的关头，保证自己的收入、现金流，在大势面前千万别造次，别对抗，顺应趋势就行。即使是结婚、孩子上学，租房也能解决，所谓的刚需那也不是真正的刚需。