距离学校的新学期越来越近了，但位于北京市海淀区学区房“神盘”蜂鸟社区的业主、中介们，似乎都不那么开心。
原因很简单，这一堪称“北京学区房标杆”的神盘——蜂鸟社区的价格又创下了新低。8月13日，蜂鸟社区以总价470万元成交了一套面积43平的北向开间，折合单价算过来每平跌破了11万元。
要知道，在这一套房子成交之前的一套房子，是6月6日以495万元的价格成交的，相同的户型，两个月时间就又降了25万元。
再对比一下，在今年4月的时候，同户型成交价还得570万元，仅仅四个月的时间，总价直接跌了100万元。
你说惨烈不惨烈？人生能有几个“100万”呢？
先别急着说惨，因为这还不是最惨的。最惨的是2021年，蜂鸟社区当年同户型的最高成交价攀升到了985万元，这个单价算下来每平22万多。从总价985万元跌到470万元，跌幅52%。房价彻底腰斩之后，这个价格已基本跌回到2016年的状态。
说句实话，一套房子三年时间跌掉515万元，十分罕见，但这已经是事实。想一想，515万元，估计全中国有99%的人一辈子都赚不到吧。
蜂鸟家园这个楼盘，北京人无所不知。
这个楼盘位于海淀区顶级学区之一的万柳板块，是全国知名的“卷娃”圣地。因为强学区且低总价的特征，蜂鸟家园成为了北京最炙手可热的学区占坑盘。因为和学区的强绑定，蜂鸟家园的房子，在过去几年随着教育政策的变化起落浮沉。
2015年的时候，蜂鸟家园的房子总价还在每套350、360万元，到2016年蜂鸟家园价格开始抬头，但这一年并没有涨多少，总价每套420、430万元。
蜂鸟家园猛涨是从2017年开始的，这一年，北京出台了最严格的调控政策。但政策的出台只能让房子变得更加稀缺，蜂鸟家园这一年的价格直接越过了500万元的关口，站上了总价600万元的台阶。
2019年，北京出台“多校划片”政策，稍微遏制了蜂鸟家园肆掠的涨幅。这一年，蜂鸟社区的房子稍有下跌，但幅度并不明显。
一年多后，伴随疫情而起，蜂鸟社区的房子再度大涨。2021年的时候便出现了前文提及的985万元的天价成交情况。
天价成交之后往往是漫长而不见底的下跌。如今，蜂鸟社区的房子已经跌回2016年。
作为北京学区神盘的代表，蜂鸟家园其实并非个例。如今，这种夸张的跌幅，已经随处可见。传说中的万柳书院也动辄是总价千万元级别的下跌。
苏州街板块附近的小南庄社区，41平占坑房在2021年成交价最高去到了617万元，最近成交价只剩下了303万元。总价腰斩背后，现在303万元总价上车，也并不一定就是最低价。
现在来看，学区房的下跌还远没有要停下来的意思。更重要的是，在过去这两年的下跌中，学区房的跌幅已经是最大的了。
我敢断言，接下来学区房的价格还会进一步下跌。至于所谓的“学区房最保值”、“学区房可以穿越牛熊”，在经济不景气的当下，这一切都是废话。大家发现天通苑明显人少了，大家挣不到钱了为了让生活继续下去只能回老家暂时避避风头，或者“躺平”。即使有钱的富人，这两年的日子应该也不太好过吧。
最近经常和朋友聊，朋友总问，有什么好的项目吗？有什么好的行业吗？说实话，真没有。
在大家都没钱的情况下，蜂鸟家园的学区房神话肯定是要破灭的。更重要的是， 当年涨的有多猛，现在跌起来就有多残暴。千万别幻想着这个时候抄底，虽然现在“站岗”的概率已经不高，但“底”还远没有到。
另外，在我和诸多朋友看来，学区房是明显划分阶级的产物，对于教育公平的十分不利的。过去几年强调双减是为了教育公平，但真正的教育公平，其实应该是取缔学区房这一产物。
学区房的存在是时代的产物。在2005年前后，一线城市规模迅速扩张，大量三四五六线的人进城打工并落户，但城市的基础服务和实施尤其是医疗床位、教育学位远未跟上。
这样的情况在2020年西安市跨省去河南拉人落户，最后导致西安城市人口迅猛突破1300多万，但整个城市的教育资源、医疗资源并未同频跟上。培养一个老师可能容易，但培养一个医生，尤其是一个好医生很难很难。
更重要的是，像医生、教育资源，被十分集中在北京、上海等这些超大城市中。即便是在北京，教育、医疗的资源分布也极不均匀，北京的教育资源集中分布在东城、西城和海淀，朝阳、丰台等稍差，昌平、通州等就更差了。
教育资源不够分，那只能增加教育门槛。把房子和教育学位绑定成为了最后落地的方式。有钱先买房，买了房再上。没钱，那对不起了，请原路返回该去哪去哪。
学区房，这三个字真正出现在报道中是2009年。但直到2015年真正实施《义务教育免试就近入学试点方案》，想上名校就必须配备学区房。随后，学区房的价格便坐上了火箭，一路飞涨。
如今，学区房的历史已有十多年。
到了今天，伴随中国出生人口的逐渐减少，以及教师资源，尤其是高级教师资源缺口的逐渐补齐，教育资源上学生和老师的比例逐渐正常化。当各个学校都有诸多名师后，谁还会在乎学区房？
所以，近几年伴随政策的加快，以及供需关系的逆转，很多北京幼儿园学生都招不够了，不少学校甚至直接关停。再过几年，小学也将会被批量关停，到最后学校会越来越少，留存下来的学校必然也都是优质教育资源。
到那时候，伴随土地财政而生的学区房，自然也就会退出历史舞台。
可以断言的是，接下来蜂鸟家园的成交价还会进一步走低。现在购买学区房，等孩子转学到其他学校想再把房子卖掉，估计会十分困难，除非是价格创新低，低到惊掉下巴。
其实，不只是北京，全国各地的学区房也在暴跌行情中。时代变了，学区房已经不再是香饽饽了。
