堪称“惨烈”。

单价从每平18万元跌到现在每平的6万元，深圳这些业主死也没想到，房价会跌成这个样子。

最近，深圳的房价又上了好几次热搜。先是传出深圳年轻人爆买“老破小”，今又传出深圳某学区房每平暴跌10万元的消息。

这个每平暴跌10万元的楼盘，就位于深圳市福田区荔园小学旁边，大家都叫它八卦岭宿舍。

这个小区截至目前房龄已经超过了40年，房子面积也都在30多平上，绝对的“老破小”啊。这样的房子，放在三四五线城市，根本就无人问津，你送他他都不要。

但因为这里是深圳，一切皆有可能的地方。八卦岭宿舍的房价从每平6万元涨到每平14万元，再跌到现在每平4万元左右。

最重要的是，现在还看不到明显止跌的迹象。我估摸着，再过两年，八卦岭宿舍的房子可能还会再继续往下跌一些，两万多一平也不是不可能。因为现在的房子早已经没有了当年的金融属性了，别说你买房子的人现在在亏，就是卖房人大概率也在亏钱了。

要知道，三年前有人不惜花300多万元就为了在这个“老破小”里面买一个30平的一室一厅。放到现在如果还没有卖掉的话，现在已经亏了200多万了。

想一想，即使你买了这个学区房，你让孩子在这里读书了，即使一直能读到大学毕业。然后你作为父母再赚20年钱，到最后也不一定能攒下200万元。

再说了，可能很多人不清楚，就算你买了八卦岭宿舍的房子，你家小孩也不一定能够去旁边的荔园小学上学。因为深圳现在很多学区房都实行积分制，当你的积分达到92分以上，你的小孩才能就进上学。但买房只能赋分80分，租房的话更少一些，只有60分。

剩下的分数只能通过积攒起来的社保年限，把这个积分涨起来。如果开始在八卦岭宿舍买了房子，那至少要等三年之后，小孩才能去荔园小学上学。

想一想，要是这样的话，谁还会买八卦岭宿舍呢？我买这里的房子不就是为了就近入学嘛，不能就近入学，我买这里的房子干嘛，当接盘侠吗？

过去很多年，大家疯狂炒房，尤其是学区房，已经被炒到原有价值之上很高的位置了。现在一方面时代在变化，经济不景气，居民杠杆率到高位了，学区房等几乎所有房产都开始出现价格的均值回归。

所以，我跟身边的朋友经常聊，如果有好几套房，只留一套其他的尽可能卖出，积攒现金流。要知道，就是深圳这样的强一线城市，房价的跌幅都超过哦了30%，而且现在还没有出现明显止跌的迹象，未来可能还会继续下跌。

像深圳、北京和上海这样的超级城市，房价都开始下跌的时候，三四五六七八线的那些城市的房产，或许早就变成了负资产。能卖出去不亏钱，就已经是万幸了。

如果房产都在一线城市里，我的看法也是尽可能都卖掉，只留一套自主，甚至全卖掉去租房，都是可以接受的。

看看八卦岭宿舍吧，房价已经从每平14万元跌到了每平4万元，接下来肯定还会下探到每平3万元，甚至每平2万元的区间里去。

前几年我去深圳，走在宝安高楼林立的大街上和朋友说，这里的房价得8、9万元吧，我这位朋友直接告诉我说均价大概在每平12万元左右。当时我还不信，打开二手房平台一看，真是让我吓了一大跳。

但随着情势急转直下，深圳的房源动辄30%的降幅，已经见怪不怪了。最近有个楼盘，房源单价从最高的每平18万元跌到现在每平不到6万元了。我说的这个小区是就是罗湖东门168小区。

2021年，这个小区一套19平米的“蜗居”房卖出了每平18万元的天价，这个价格比当时很多深圳豪宅的价格还要离谱。

但仅仅三年过去，相同户型的房源成交价已经跌破了每平6万元，报每平5.93万元，跌幅超过了66%。

这个跌幅，应该是截至目前深圳跌幅最大的楼盘，没有之一了。

看一下这个小区周边的配套，大家可能就明白了。东门169小区位于罗湖螺岭片区，是2005年前后推出的小户型小区，一般都是3梯24户、4梯28户这种像极了宿舍的风格。

按理来说，像这种老破小即使市场行情再好，价格也不会离谱到什么程度吧。正常来看是这样，判断没错，但就是这个小区，它的卖点主要是螺岭外国语小学的学区，加上都是小户型总价比较低，所以就成了被重点炒作的对象。

如今，泡沫被刺破，很多业主都成为了泡沫的一分子，亏损几十万、上百万那都再平常不过了。

和东门168小区一样，龙悦居四期63平的两居室，最近以300万元的总价成交了一套。这个价格相对于高峰期的动辄750万元的总价来说，也跌掉了60%以上。

龙悦居四期是深圳市最后一批经适房，2013年推出时的均价仅为每平5000元。以63平的这个户型为例，当时买入的话总价不到40万元。如果是原始业主的话，现在无论以什么价格卖掉，基本上没有亏损的可能性，不过是赚多赚少的问题。

但对于像2020年、2021年“站岗”买入的业主来说，那完全是亏个底儿掉啊。

另外，宝中花样年华乡的28平小户型，最新成交价已从巅峰期的430万元跌到了现在的185万元左右。折合单价也从每平15万元跌到现在每平6.6万元，跌幅也在56%左右。

深圳湾太古城南区，一套62平米的小户型，成交折合单价也从当初的每平超过20万元跌到现在每平12万元左右，跌幅超过40%。

总的来说，这一波还远未见底的调整，让深圳的大部分楼盘回到了四五年前，部分片区甚至跌回到十年前了。

从理性的角度来讲，那些暴涨后又暴跌的房子，跌幅明显跑输整体跌幅的楼盘，都或多或少存在着明显的硬伤。比如只有学区这一单一的属性（毫无居住体验可言）、非主流户型等等。这样的房子跌掉60%都很常见，也不值得可惜。

就现在来讲，大多数房子已经没有金融属性了。加之“长期看人口”的逻辑，伴随着未来人口总数的持续下降，买房的人越来越少，我敢断言未来90%以上的房子都会成为“白菜价”。只要你要，我可以送给你，前提是你得还房贷……像北上广深这样的一线城市，房价或许还有回暖提升的可能性，七八线小县城的房产，只不过是一堆水泥钢筋混凝土打造的鬼城而已。

有意思的是，7月份深圳新房成交还躺在2600多套的位置上，但二手房网签数据突然间又回升到5000套以上了，按理说回升应该是量价齐升，但事实估计得让一些人失望了，这个量完全是由价格换来的。到了8月第一周，二手房网签量就环比下跌了10个百分点，又凉了。

而且更有意思的数据是，乐有家公布的约六成二手房成交价集中在500万元以下的区间里。也就是说，大家都在抠抠搜搜，寻找最具有“性价比”的房子，像小红书等各类社交媒体上，低价卖房的帖子更是随处可见。

现在的房地产市场，只有买房的人，要么刚需改善，要么教育，当年的主导者“炒房客”则已经悄然隐身，下线了。

看来，时代真的变了。